Fundamenta lakáskassza. Szükséges az önerő azonnali áthidaló kölcsönhöz? Ha igen, hány %-a az ingatlan árának?

"Ma már mindenkinek lehetősége van olyan bankot/hitelterméket választani, ahol a kamatperiódus 3-hónaptól kezdve 10 évre is választható, ha erre van igény." Na most ezzel mindjárt több problémám is van. Egyrészt igény arra van, amiről tudjuk, hogy létezik. Sem a szuperokos sarki hiteltanácsadók, sem a bankok nem nagyon reklámozzák a választható kamatperiódust, ha nem muszáj. Ennyit a korrektségről. "Ekkor a kamat és a törlesztőrészlet állandó a kamatperiódus alatt állandó." Aha, hát ez a másik bajom. Na ja, a kamatperióduson belül állandó. És utána? Így ismét terítéken van a kérdésem: hol vannak a garanciák?

" Ne keverjük össze a mostani hiteleket a deviza alapú hitelekkel, ahol kamat és árfolyam kockázat is volt." Nocsak, forint alapú hitelnél mióta nincs kamatkockázat?

"Ezeket a hiteleket, ha van mellette lakáskassza megtakarítás, ugyanúgy le lehet cserélni a kedvező kamatozású hitelre a megtakarítási idő végén..." Aha, na lássuk csak: tehát a megtakarítási idő végén lecseréljük a hitelt. Mennyiért, kedves cseresznyefa? Mert hogy ez alsó hangon is szerződésmódosítás, ha nem egyenesen új hitel. Vagy esetleg a kombinált hitelekről beszélünk? Ahol a megtakarítási idő alatt 0, azaz nulla forint tőkét törlesztesz, kamatokat viszont bőségesen? "mint a Fundamentánál az áthidaló hiteleket, csak körültekintően kell összerakni a banki hitelt és a megtakarítást." A Fundamentánál az áthidaló kölcsön a megtak. idő végén automatikusan átvált a 3,9%-os kamatozásúra. Nem kell körültekintőnek sem lenni, felvállalva, vagy inkább fel sem vállalva annak ódiumát, hogy a hiteltanácsadó esetleg tévedett. Egyébként nem kell felfortyanni, senki sem személyeskedett.

"És én semmiképp sem bíznám magam egy fundamentás tanácsadó tanácsaira, épp azért, mert ő nem független, neki abból van pénze, ha eladja az adott terméket."

Na most ezzel élből több probléma van. Egyrészt a Fundamentának vannak partner értékesítői, pl. a K&H, az FHB és az Unicredit. A pénzügyi konstrukcióik értékesítésére a fundásoknak jogosultságuk van. Az egyik hiba a felvetésedben itt van. A hiteltanácsadónak is abból van fizetése, ha eladja a terméket. Mitől függőbb egy fundamentás ilyen szempontból, mint a sarki hiteltanácsadó, amelyik lebratyizik három, vagy négy bankkal és ott aztán tényleg ahhoz viszi az ügyfelet, ahonnan a legmagasabb jutalékot kapja az adott tranzakció után? A fundás meg a Fundamentától kapja a jutalékát. Ha ilyen előítéletekkel indulsz neki, akkor egyiket se válaszd, mert mindkét helyen "becsaphatnak". Ez a sztori egyik fele. A másik fele meg az, hogy csak én érzem kicsit visszásnak, hogy fundamentással nem beszélsz, mert biztos elfogult, de a termékükön gondolkodsz?

Arról már nem is beszélek, hogy akárhova mész hitelért, az ingatlanfedezet értéke vs. igényelt hitel összege az ingatlanfedezet arányában, máshol sem lesz kedvezőbb a számodra. És akkor még abban sem lehetsz biztos, hogy megkapod a hitelt. Ismerjük a bankok monitoring rendszerét. Nem azon múlik, mekkora a fizetésed, hanem hogy épp melyik lábbal kelt az, aki átnézi a hitelkérelmet.

Kedves Kérdező, örülök, hogy szakmabeli vagy, mert így könnyebb dolgom lesz megválaszolni a kérdéseidet:) Nem csodálom, hogy nem tudsz eligazodni a jelenlegi kínálatban, hiszen naponta változik. Ezt csak az tudja nyomon követni, aki állandóan bújja az újabb és újabb termékismertetőket, kormányrendeleteket, de tapasztalataim szerint a banki dolgozók csak a saját bankjuk ajánlatát ismerik, ezért érdemes független tanácsadóknál érdeklődni.

Sajnos abban igazad van, hogy egy banki dolgozó sose fogja reklámozni, hogy náluk pl csak 3, vagy 6 havi kamatperiódus van, légy szíves fáradj át a szomszéd bankba, mert ott van többféle is. Ezt nem teheti meg, mert kirúgnák érte. A független tanácsadónak viszont ez a dolga, hogy felhívja erre a figyelmet. Pl a banki dolgozó azt sem mondhatja, hogy menj el az X nevű partnercégéhez, mert rajtuk keresztül kedvezményeket adhat, mert ezt is tiltja a szabályzatuk, de a partnercég már eleve azzal kezdi a tanácsadást, hogy felsorolja, hol, milyen kedvezményeket tud neked kiajánlani a különböző bankoknál.

Nekem gyakorlatilag mindegy, hogy az ügyfélnek melyik bank lesz a végén a befutó. Sokkal lényegesebb, hogy melyik bank ajánlata, minősítő rendszere illeszkedik legjobban az igényekhez. Vannak olyan ügyfeleim, aki esküsznek a 3 havi kamatperiódusra, mert abban bíznak, hogy a jegybanki alapkamat és a BUBOR is lefelé fog menni a következő években, de olyanok is akadnak, akik irtóznak a rendszeres átárazódástól még akkor is, ha ez kedvező is lehet a számukra. Nekik nyilvánvalóan a hosszabb kamatperiódus a szimpatikus. Az, hogy milyen mértékű a kamatperiódus végén az átárazódás, termék függő, de a bankoknak már 2012 márciusa óta kötelező az átlátható árazás. Pl az államilag támogatott hitelek ügyleti kamatlába az ÁKK referencia kamatláb változását követi le. A piaci hitelek kamatlába 3, 6H, vagy 12havi BUBOR árazású, tehát ez határozza majd meg az új kamatlábat a kamatperiódusok végén.

A deviza alapú hiteleknél a termékek többsége 3-6 havi kamatperiódusú volt, ez azért jóval nagyobb kamatkockázat, mint a hosszú kamatperiódus, de én az előző kommentemnél az "ÉS"-re tenném a hangsúlyt.

Volt az OTP-nek egy terméke, ahol "technikailag" lehetett pl 5 évre fixálni a törlesztőt a deviza alapú hiteleknél. "Világhitel" néven futott ez a hitel, de szívből sajnálom azokat, akik anno ezt választották, mert oltári nagy bajban lesznek, amikor letelik az 5 év és nyakukba zúdul majd az addig göngyölt többlet, ami a kamatemelkedésekből és az árfolyam különbözetből azóta felhalmozódott.

Válaszolva az alapkérdésedre:

Számításaim szerint az Azonnali Áthidaló Kölcsönnél (AÁK) jelenleg biztosan kedvezőbb, rugalmasabb ajánlatot tudok mutatni.

Ennek több oka van.:

Egyrészt az államilag támogatott hitelek kamata 1,5-2,5%-kal alacsonyabb (bank és hitelképesség függő), mint az AÁK jelenlegi kamata. Ez kb 2-300.000Ft többletköltséget jelent egy 5 millió Ft hitelnél 5 év alatt. (5 évig tart az állami támogatású hiteleknél a támogatás.)

Az én ajánlatomnál az ügyfél eldöntheti, hogy szeretne-e a megtakarítási idő alatt végig türelmi időt, vagy az tetszene neki, ha már az elejétől csökkenne a tőketartozás is. Az AÁK-nál erre nincs mód. Az én ajánlatomban az értékbecslés díját, a közjegyzői díjat visszatéríti a bank és 2x díjmentesen lehet előtörleszteni. Nincs folyósítási jutalék sem. AÁK-nál minden induló költség az ügyfelet terheli, 1,5% a folyósítási jutalék, ami 5 milliós hitel esetén további kb 140-150.000Ft-os többletet jelent. Ha ezeket összeadod, nem kérdés, melyik a jobb.

Tény, hogy a Fundamentások is tudnak hasonló ajánlatot adni a partnerbankjaikon keresztül, de mivel az alap kérdésed arra irányult, hogy esetedben az AÁK a jobb-e, vagy egy másik bank terméke, egyértelműen az a válaszom a fentiek ismeretében, hogy más bank ajánlata a jobb még akkor is, ha a megtakarítási program végén átváltasz a Fundamenta kedvezőbb hitelére és viseled a kiváltás költségeit. Ha azt is figyelembe veszed, hogy a megtakarítási részt ingyen betörlesztheted és csak a maradék lesz hitelkiváltás, ez így nagyságrenddel kisebb költség lesz akkor, mint az AÁK összes induló költsége most.

(A körültekintő hitelválasztás és megtakarítás összehangolása alatt azt értettem, amit a Fundamenta is csinál, azaz a szerződéses összeget hozzáigazítom a hitelhez.)

Jelenleg a fent leírt kedvezményeken felül is tudok további kedvezményt adni (pl díjmentes lakásbiztosítást az első évre) ami viszont már olyan egyedi kedvezmény, amivel nem lehet versenyezni:).

Leírásod alapján Ti most külföldön dolgoztok és nincs önerőtök, ezért jelenleg azt kellene eldönteni, hogy a szükséges önerőt milyen formában tudjátok összegyűjteni addigra, mire lakást szeretnétek venni. Nektek véleményem szerint most nem jó a Fundamenta megtakarítás, mert azt leghamarabb 4 év múlva lehetne önerőként felhasználni. Azt viszont sajnos még nem lehet látni, hogy milyen hitelezési szabályok lesznek addigra, mire meglesz az önerő, de fel lehet készülni rá, ha már időben tájékozódsz.

(Pl ahhoz, hogy államilag támogatott lakáshitelre legyél jogosult, a hiteligénylés előtti utolsó fél évben itthon is kellene valamennyi TB-t fizetni, mert az OEP biztosítotti jogviszony is feltétele a támogatott lakáshitel igénylésének. Szerintem erre mindenképpen érdemes lesz majd felkészülnötök, de még ráértek ezzel foglalkozni.)

Kieg az előzőhöz:

"X éves X számú lakáskassza azonnali áthidalóval, de állami támogatással, vagy banki lakáshitellel."

Ezt pontosítanám:

Az azonnali áthidaló hitel kamata piaci. A 30% támogatást az állam a megtakarításra adja, amit Te a kölcsön mellett futtatsz. Amikor majd lecserélted a megtakarítási program végén az áthidaló hitelt 3,9%+1% kezelési költségű hitelre, az sem államilag támogatott hitel. Azért tud a lakáskassza ilyen alacsony kamaton hitelt adni, mert a megtakarításra jelképes (1%) kamatot ad, így neki még mindig nyereséges a betétesei pénzét kihelyezni magasabb, de még mindig nagyon kedvező kamaton.

Az AÁK-t ne normál banki hitellel hasonlítsuk össze, hanem az alábbival:

Államilag támogatott lakáshitel az AÁK helyett, mellette 4 éves megtakarítási program futtatása, amire alanyi jogon jár a 30% állami támogatás. A megtakarítási program végén - ugyanúgy, mint az AÁK esetében - csere a kedvező kamatozású hitelre.

Az utóbbi esetben kihasználod, hogy kétféle állami támogatást is jogosult vagy, az AÁK-nál viszont csak a megtakarításra kapod meg a támogatást, a hitelrészre nem.

Kedves Kérdező, mivel anno dolgoztál hitelbírálóként, biztosan tudod, mennyire meghatározó az adható hitel nagyságának a hitelképesség, a jövedelem terhelhetősége.

Az AÁK-nál figyelembe kell venni a jövedelem terhelhetőségén az AÁK havi törlesztőrészletét és a hozzá kell venni a megtakarítások havi részletét is. Egy banki hitelnél könnyen megoldható (legális kiskapu), hogy a lakáskassza megtakarítások ne számítsanak tehernek.

Ez miatt pl egy kisebb (igazolható) jövedelemmel rendelkező hiteligénylő eleve nem tud AÁK-t igényelni, míg egy banki kölcsönt igen, ráadásul úgy, hogy szintén ki tudja használni a Fundamenta előnyeit.

Reagálhatnék sok mindenre, mert a történetnek bizony vannak gyenge pontjai, de felesleges, aki itteni információk alapján hoz komoly döntést, az gondolja át, mennyire komoly az a döntés?

'Az AÁK-t ne normál banki hitellel hasonlítsuk össze, hanem az alábbival:

Államilag támogatott lakáshitel az AÁK helyett, mellette 4 éves megtakarítási program futtatása, amire alanyi jogon jár a 30% állami támogatás. A megtakarítási program végén - ugyanúgy, mint az AÁK esetében - csere a kedvező kamatozású hitelre."

Aha, csak hát ugye az állami támogatás meddig is jár a hitel mellé? Bizony, bizony, öt évig. Mit nyer az ügyfél ezzel egy 25 évre felvett hitel esetében? Továbbra sem látom a garanciákat. Eladsz valamit egy jövőbeni ígérettel, garanciák nélkül. Ez az egész történet legesleggyengébb pontja. Nem tudsz konkrét számokat az ügyfél elé tenni annak ígéretével, hogy az biztosan úgy is lesz. Nem beszélve arról, hogy a csere minimum szerződésmódosítás, aminek ugyebár nem csekély költsége van, nemde, kedves cseresznyefa?