Minek nektek saját lakás, ha egy jó albérletet sem tudtok megbecsülni, mert hogy másé?

"Ráadásul jóval kevesebbe van, mintha a banknak fizetnél, és a tőkéd is megmarad."

Ezzel azért van pár logikai gond. Nincs jóval kevesebbe mintha a banknak fizetnél, országos átlagár 5000Ft/hó/m2. Még vidéken is van 150ezer egy albérlet. Az egy 20 éves hitelnél 20 millió hitelnek felel meg.

Emellett míg hitelnél a pénzedért cserébe saját tulajdont kapsz, addig albérletnél semmit. 10 év alatt kifizetsz 20 milliót albérletre, majd kiköltözöl, és ott állsz lakás nélkül. Nincs semmid cserébe azért a pénzért, csak lakhattál valahol.

Az meg hogy tőkéd megmarad... Igen, egyébként pedig a lakásban van a tőkéd, az nem vész el. Lakást nem véletlenül vesznek befektetésként is. Idővel garantáltan csak többet fog érni. Az sem kizárt hogy beleteszed a tőkéd, és nagyobb hozamot hozna mint más befektetés.

4000 körül Budapest belső kerületeiben találsz könnyen albérlet.

Ebből hogy jön ki neked az 5000es országos átlagár?

20 évre 20milló az tényleg havi 150, de a banknak 35 milliót fizetsz, amit leosztanak neked 20 évre.

Másik 20 az önerő, így 55ért veszed meg a 40 milliós lakást, amit 150ért kibérelhetnél.

"Ebből hogy jön ki neked az 5000es országos átlagár?"

[link]

"55ért veszed meg a 40 milliós lakást, amit 150ért kibérelhetnél"

Igen, és? 55-öt fizetsz ki összesen 20 év alatt. Nagyon meglepődnék 20 év után a 40 milliós lakás ne érne minimum 55 milliót. Bezzeg ha 20 évig fizetsz havi 150-et, akkor kiperkáltál 36 milliót. Amit ha hozzáadsz a 20-as önerődhöz, az 56 millió. Szóval többe került az albérlet. Arról nem is beszélve hogy MOST kerül 150 ezerbe az albérlet. Adj neki pár évet és hamarosan havi 200ezer lesz az! A fix hitel meg fixen 150 lesz végig...

Ezt szépen le lehet vezetni: Jóska albérletben szeretne lakni, Pista pedig saját lakásban. Mindkettejüknek van 20 millió félretett pénzük.

Jóska fogja a 20 millióját és beteszi a bankba. Évi 4% hozammal számolva 20 év után a pénze fog érni 43.8 milliót. Emellett albérlete 150ezerbe kerül jelenleg, ez évente 5%-ot növekedik (*A, ezzel még keveset is mondtam). Így 20 év alatt kifizet 59.5 milliót. Így 20 év után 43.8-59.5=-15.7 milliója lesz. Igen, MÍNUSZ, ennyit kell a 20 év alatt pluszban előteremtenie.

Pista a 20 milliója mellé felvesz fix kamatozású hitel, amivel a végén 55 milliójába került az a lakás, ami vételkor 40-et ér. Elmúlt 10 év alapján (*B) elmondható hogy átlagosan évente 10%-al drágulnak a lakások. Így 20 év múlva a 40 milliós lakása 269 milliót fog érni. Amit ekkor elad, és marad 214 milliója. (Ha azon gondolkodnál hogy ez irreális, ez mekkora marhaság, akkor gondolj bele mennyibe kerültek lakások 20 éve! *C BP lakótelepi 9M, ma 50-80M! Azaz legalább 6-os szorzó van benne, és 40*6=240M, így már azért reálisnak tűnhet a 269M).

És akkor összegezzünk:

20 év után albérletes Jóska elköltözik. Megtakarítása nincs, az albérlet elvitte a tőkéjét, hiába fektetett be, 16 milliót kellett még összekaparnia az évek alatt hogy nulla felett maradjon.

20 év után lakásos Pista elköltözik, és van 214 milliója.

*A [link]

*B [link]

*C [link]

#10 Birom az ilyen" hu de fasza az albérlet" hozáállást, nem kell soha saját bla-bla.

Majd megnézem öreg korodra miből fogsz albérletet fizetni, ha a megélhetésre se lesz elég a nyugdíjad.😉

Ezért IS kell a saját otthon.

#14

Érdekes okfejtés, vegyük sorra:

4% nominális kamat 20 éves távon lehet reális. 5% albérlet ár emelkedés szintén legyen ok, mivel a piaci bérlet árak erősen a jövedelmekhez kötöttek, a jövedelme is így növekszik.

A számításaid szerint neki havi 65,5e amit a tőkéje mellé kell tennie, hogy fedél legyen a feje felett.

Pistának nem 20 milliót kell felvennie, mert vannak egyéb költségek is (illeték pl), bútorozástól tekintsünk el, de így is 150 helyett bő 170 lesz a törlesztője.

Fel is kell néha újítani, a kazán sem örök élet, legyen csak évi 1%, az havi 33, már 200 felett járunk.

20 év alatt Jóska így nyer több mint harminc milliót (Kamatait nincs kedvem kiszámolni és hozzáadni.)

Mindkettőjüknek annyi megtakarítása lesz, amennyit a jövedelmükből nem költenek el, pl lakhatásra, meg ezer más dologra.

Nade, Pistának van egy lakása, ami 6-7X annyit ér, ha eladja marad egy csomó pénze! És mit csinál vele?

- Vesz egy hasonlóan drágát: akkor igazából nem realizálta a nyereséget.

- Vesz egy olcsót a világ végén, úgysem kell bejárni dolgozni, ami csak 100 millió akkori forint. Bolt a szomszéd faluban, orvos a járási székhelyen, szép öregkor, ezért igazán érdemes volt... A milliókat meg majd mellé teszik a sírba, vagy a gyereknek jó lesz önerőnek, hogy tovább hizlalja ő is a túlfújt ingatlanpiacot.

- Elmegy albérletbe! Hiszen, most a négyzetméterárak.hu szerint ma 19,5 évig lehet bérelni a vásárlás összegéből, 20 év múlva, 2,65X drágább lesz az albérlet és 6-7X drágább a lakás, 45 évig bérelheti. A rengeteg pénzének a kamatának a fele is kifutja.

Mellesleg az elmúlt 10 év rekord emelkedését kivetíteni elég ingatag érvelés. Rengeteg állami pénz elköltésével létrehozott lakhatási válság az egyetlen eredménye. Ha dilettantizmus bőven lenne is megismételni, forrás már nincs rá.

Budapest régiós összevetésben még mindig nem drága, van még hová nőni, de azt nem a hazai jövedelmek fogják finanszírozni, marad az albérletezés.

Gondolj bele, hogy mekkora hitel törlesztő és futamidő kellene egy olyan drága lakáshoz, ha a jövedelmek 5%-al nőnek.

Pont ez a lányeg, hogy minél inkább nő az egy négyzetméter megvásárlásából bérelhető időszak annál kevésbé racionális a vásárlás.

Infláció nélkül húsz évre előre jelenértékeket számolni egyébként amúgy is csak játék a számokkal, de a lényeg talán érthető.

A hivatkozott statisztikák szerint 2015 és 2023 között 3X-os lett a budapesti lakásár. Előtte 7 évig viszont stagnált/kissé csökkent, 2007-2023 között az átlagos emelkedés 8%, 20 évre az 4,5X. Az utolsó évben pedig 5% volt a változás, azt is lehetne projectálni.

Első sor, Budapest: [link]

Viszont a bérlet árak növekedése 15-23 között "csak" 188%-os, 15ben kb 12 évi bérletből lehetett megvenni ugyanazt a lakást, szerintem az volt kb a realitás felső határa.

#16 Nem kell túlbonyolítani:

Lakáshitelért cserébe lakást kapsz (=vagyon)

Albérlet fizetéséért cserébe semmit sem kapsz

Nekem nem fogja senki beadni hogy jobban jár az aki a semmiért fizet, mint aki valamiért.

"Azért annyira nem semmi, hogy van fedél a fejed felett."

Ugyanezt saját lakásnál is megkapod.

"Nem mindenki hitelképes, nem mindenkinek van olyan családi háttere, hogy simán felvegye a hitelt."

Ezzel tisztában vagyok és nem is mondtam hogy mindenkinek kötelező módon lakást kell vennie, van aki nem engedheti meg magának. A sztori onnan kezdődött hogy mennyivel jobb az albérlet, kevesebbe kerül (mint kiderült nem) és szinte hülye aki sajátot akar venni.