Mennyire necces ha a saját lakásomat kezdem árulni ingatlanos nélkül?(Budapest, III kerület)

Én hamarosan /kb 1 év múlva/ tényleg lakást akarok majd venni.

Mivel lélektanilag szinte lehetetlen az első megnézett lakást meg is venni, így kicsivel a tényleges lhetőség előtt már meg tervezek nézni néhány lakást élőben is. Ezek biztos, hogy olyan lakások lesznek, amit csak símán a tulaj hirdet, az ingatlanosnak gyorsan feltűnne, hogy már fél éve nézegetem a lakásokat, azt hihetné, hogy döntésképtelen vagyok.

Szóval még az én csak félig ingatlantúristáskodásom is bizony a közvetítő nélkülieknél fog lecsapódni. A kifejezett túristákat még jobban vonza majd a hirdetésed. Ez mondjuk csak időpocséklás.

Az, hogy a betörési célú felmérések is igyekszenek megkerülni az ingatlanosokat, az is elég valószínű. Nyilván csak rendszeres tevékenységként rentábilis az ilyesmi, az ingatlanosnak meg feltűnne, hogy ilyen sűrűn nem szoktak emberek lakást keresni, és mit ad isten, folyon kipakolják az általuk mutatott kérókat. Meg ha erkölcsit nem is kér az ingatlanos, de errefelé azért a látogatóval is aláirat egy szerződést, hogy ha ő mutatta meg először a lakást, akkor ne lehessen megkerülni, na akkor legalább a személyiét elkéri, adatait felírja. Neki nyilván ilyenkor oda is adja az ember, de egy a lakásban épp bennlévő valakinek nem mutogatnám az irataimat úgy, hogy fel is írja a részleteit. Szóval a betörőknek kockázatosabb ingatlanoson keresztül mennei.

32

Te ingatlanos vagy igazából, ugye?

#32-es vagyok. Az ingatlanosnak van még egy moderátori funkciója is, neki mindkét fél jobban elmondja a motivációját és a mozgásterét, így ő jobban látja mennyire van átfedés a pénzügyi sávokban. Mivel tőled kapja a jutalékot és a jutalék összege az eladási ártól függ, így az adott vevőből kicsalogatható összeget jobban el fogja találni. De csak a megkötött üzlet után jut hozzá, tehát egy reális ajánlatot veled is megpróbál már elfogadtatni.

Azt nézd meg, hogy milyenek az általa futtatott hirdetések: prezíc, alaprajzzal, jó képekkel, jó szöveggel vagy csak annyit másol fel, amit vélhetően maga az eladó fogalmazott meg jól/rosszul. Olyat, akinek slendrián a hirdetése, nem érdemes megbízni, az csak bepakol az adatbázisba, ha jön valaki, annak megmutatja, de igazán nem tesz hozzá.

Ha a hirdetéseivel törődik, akkor jó eséllyel az eladó és a vevő összehangolásával is fog, akkor az áralku idején lesz kölcsönösen elégedett pont, és mindenki örömmel lép majd tovább.

A kizárólagosságról: itt két dolgot szoktak keverni.

Az egyik, hogy egynél több ingatlanost nem érdemes megbízni, mert a többeknél futó hirdetésekbe nem érdemes az ingatlanosnak energiát fektetnie, lehet, hogy épp a másik hirdetésén keresztül fogják értékesíteni, és akkor potyára tett bele bármi melót. Ez érthető.

A másik, hogy te mint tulaj tőle függetlenül adod el. Ez törvényileg előírás, hogy nem zárható ki a szerződésben, de lényegében ennek 2 fajtája van.

a) Tegyük fel, hogy csak az ingatlanos hirdetései futnak, de a hétvégi bulin fecsegsz egy rég látott ismerőssel, szóba kerül, hogy árulod a kérót, ő meg előjön azzal, hogy épp keres egyet. Kiderül, hogy minden klappol. Ekkor az üzlet az ingatlanostól függetlenül jött létre, ennek lehetőségét nem zárhatja ki az ingatlanossal kötött szerződés, ezt mindenféle szintű bíróság megerősítette az utóbbi években. Viszont ő mégiscsak dolgozott eddig az ügyeddel (kiment, tárgyaltatok, fényképezett, alaprajzot csinált, ezt kismillió helyre beregisztálta, esetleg párszor mutatta is a lakást), ekkor a törvény szerint jutalékot nem kérhet, de az eddig ráfordított költségei megtérítését igen. Ezeket a költségeket szokés bánatpénznek nevezni.

b) Elméletileg az sem tiltható meg, hogy miközben ő hirdeti az ingatlanod, addig te is hirdeted, ha az övén keresztül jön valaki akkor fizeted a jutalékát, különben meg csak a bánatpénzét. Na ezt valamire való ingatlanos nem fogja elfogadni, és a szerződés szabadsága miatt erre meg neki is joga van. Joggal számíthat ugyanis arra, hogy a vevőjelölt mindkét hirdetést meg fogja találni és a nagyobb alkú reményében a tulajnál próbálkozik majd, ő tehát szinte biztos hoppon marad a bele feccolt energiátó függetlenül. Aki ezt elfogadja, az valójában nem fog belepakolni csak minimumot, és az ilyenekkel épp ezért nincs is nagyon értelme szerződnöd szerintem.

#33-asnak:

Nem vagyok ingatlanos. Csak még gyűjtök az önrészre és addig azzal foglalom le magam a témában, hogy minél többet begyűjtök az ingatlaneladás folyamatáról. Eredetileg azért kezdtem ezeket nézni/olvasni, hogy jól tudjak majd alkudni. 2024 februárja és szeptembere között akarok majd panelt venni Szegeden, ennek fényében igyekszek minden releváns oldalt, folyamatot begyűjteni. A pénz félretevése csak pár perc havonta, utána csak nem szabad elkölteni :D A felkészülés többi része az infógyűjtés meg a gondolkodás.

32-34-es vagyok

Mivel tőled kapja a jutalékot és a jutalék összege az eladási ártól függ, így az adott vevőből kicsalogatható összeget jobban el fogja találni.

És itt van a hatalmas tévedés. A példa kedvéért dolgozzon az ingatlanos 3% jutalekert. Van egy ingatlan amit el lehetne adni hosszabb idő alatt 50m forintért vagy gyorsan 45m forintért. Első esetben 1,5m a jutalék, utóbbiban pedig 1,35m. 100-ból 100 ingatlanos akár 2 hét alatt 1,35ot keresni, mint fél év és pl 15 ügyféllel való foglalkozás után +150et. A tulaj meg 5mt bukik pár hónap alatt.

#36-os, csakhogy semmi garancia nincs arra, hogy a kéró tényleg ér 50-et, pár hónap múlva az az 50, már nem ér annyit, mint most.

Plusz neked mint eladónak nyilván nem fogom megmondani, hogy meddig vagyok hajlandó elmenni a vételárban, az ingatlanosnak meg csak meg kell mondanom, hogy 26 millióig nézek lakásokat.

Abban persze igazad van, hogy ha tényleg nem sürgős, akkor nincs feltétlenül szükséged az ingatlanosra. De azért a vevő sem hülye, ő biztos, hogy hosszabb ideje nézegeti a hirdetéseket, mint hogy te árulod a sajátod, és ha azt látom, hogy féléve nem tudod eladnia vágyott 50-ért, akkor kicsi az esély, hogy én adok érte annyit. /Leszámítva azt az esetet, ha közben annyit rolmott a pénz./

Van egy varázslatos szakma, úgy hívják ertekbecslo. Sokkal olcsóbb mint az ingatlanos díja ha már valaki annyira béna, hogy nem tud 10 percet nézelődni az ingatlan. Com-on.

Eladó nem fogja megmondani, de nem is érdekel. Az ingatlan értékét nem az befolyásolja, hogy x vevőnek mennyi pénze van. Majd jön olyan akinek van több.

A vevő meg hidd el, nem fogja évekig nézegetni a hirdetese két. Az emberek 90%a ha eldontottem, hogy lakást akar venni akkor nem tököl vele fél évet.

#38-as nem azért vár fél évet, mert nem tud dönteni, hanem mert gyűjti a pénzt/önrészt, és közben nézi, hogy mit fog majd venni.

Persze, lehet nagyképűsködni, hogy nem az dönt az árról, hogy a vevőnek mennyi pénze van, de végül mégiscsak az dönt. Persze lehet, hogy nem az én pénzem, de hiába kérsz te bármennyit a kéróért, ha senki sem adja meg.

Az értékbecslő az elmúlt időszak alapján becsül, az ingatlanos meg azt igyekszik megtippelni, hogy most mi LESZ. Ez két külön terület. Abba meg nagyban számít, hogy aki keres, annál mi a büdzsé. Egy csóró persze nem fogja levinni az árakat, de aki csak a hirdetési árakat nézi, az nagyon meg fog lepődni a tényleges ajánlatokon.

Mielőtt azt mondanád, hogy csak képzelgek: pl. tavaly ősszel bőven 22-23 millió környékén hirdették a környéken az 50 nm alatti panelokat, egy rokon halála miatt viszont a hagyaték részeként felbecsültek egy ilyet 18 millió lett a tényleges létrejött üzletek alapján. /kb ezt mutatja a ingatlannet.hu statisztikája is./ Most ugyanitt 27-34 millióért hirdetik őket, az utolsó lezárt statisztika januári 23 milliós átlagár volt, de 20 és 25 közötti a szóródás. Szinte havonta hipihupázik a grafikon, nyilván az eladók türelme fogy el, és adják mégiscsak olcsóbban, mert azon az áron csak árulni lehet, eladni nem.

Aki még gyűjtöget az nem vevő. A piac meg mindig jól áraz, aki csak pár hétig figyeli az rögtön rajon.

Azt próbálom veled megerteni, hogy az ingatlanosnak nem érdeke kimaxolni a vételárat. Ezt a vak is látja és mindenkinek egyértelmű.

Ma ingatlanos felfogadasanak csak akkor van letjogosultsága, ha valaki annyira tele van, hogy nem ér meg neki pár óra vagy nap meló több millió forintot vagy hülye.