Ingatlant venni majd azonnal kiadni Budapesten?

Utolsó, idézem: "Legalább annyi bevétel legyen ami a törlesztőt fedezi"

Tehát nem törekszik mindenáron profitra.

Szerintem még mindig jó döntés, főleg, hogy világosak a céljaid, neked a profit szerzés másodlagos. Bár azt is hozzá kell tenni, hogy akik a gyenge megtérülést említették, azoknak is igazuk van. Az árak elmentek a bérleti díjaktól, igaz, most picit megtorpantak, sőt valóban csökkentek az eladási árak, míg több ingatlan befektető is albérlet áremelkedést vár. Ha valóban lesz jelentős minimálbér emelés - márpedig kormányközeli médiumokban is előjön mostanában rendre a téma - akkor az magával fogja húzni az albérlet piacot. Belvárosban kis garzont már lehet találni 22-25 millió körül, és ha valamikor, hát most lehet alkudni is. (Nagyobb, drágább ingatlan esetében a megtérülés még rosszabb sajnos) A másik oldalon viszont kalkulálni kell az emelkedő kamatokkal, a rosszabb hitelkonstrukciókkal. Egy 30%-os önerő egészségesnek mondható, a bankok is rugalmasabbak lesznek a külföldön dolgozó vásárlóval.

Nézzünk egy 25 milliós igényesebb kis lakást, 7,5 millió önerő mellett 17,5 millió hitelre lenne szükséged. Ezt a lakást reálisan 120 ezerért ki lehet adni, ami nem túl jó, de ez valószínűleg jelentősen emelkedhet 1 éven belül. Ahhoz, hogy a 17,5 milliós hiteled havi törlesztése 120 ezer alatt legyen, olyan 18 évre kell felvenned (én is a végig fixet javasolnám). Nyilván számolni kell a 4% illetékkel és az ügyvédi díjjal, valamint kiadásnál az ingatlanos díjával (általában egy havi bérleti díjnak megfelelő összeg). Ezeket a 7,5 milliós önerőn felül még meg kellene teremtened. Jó hír lehet viszont a számodra, hogy ha külföldön albérletben laksz, akkor nem kell adóznod a budapesti lakáskiadásból befolyt összeg után, amennyiben az alacsonyabb az általad fizetett albérleti díjnál.

Aki szerint 0 forintot kap belőle évekig, az menjen vissza első osztályba.

A bérlő minden hónapban növeli a vagyonát, jó befektetés.

Ha 10 év múlva eladja (még hitellel terhelve), akkor is tud profitot realizálni, emellett ott a lakásárak növekedése és az infláció is.

Nyilván nem minden lakásnál egyforma a bérleti díj-vételár arány. Pár éve pl. a panelek ilyen szempontból nagyon kedvezőek voltak, mert az adásvételi piacon jóval alulértékeltebbek voltak a hasonló adottságú téglához képest, mint a bérletin. Az elmúlt években viszont szárnyalt a panelek ára, nem tudom, most mi a helyzet. Mindenesetre komoly piaci elemzést kellene végezni, hogy kiderüljön, hogy aktuálisan melyik lakás-típus, környék a nyerő.

Jelentősen javíthatod a hozamot, ha olyan lakásban látod meg a fantáziát, amiben más nem. Pl. nagyon rossz beosztású lakásból sokszor lehet nagyon jót csinálni. Perzse külföldön élve nem tudom, hogy egy komoly átépítés-felújítást be tudsz-e vállalni. Ha olyat keresel, amit ahogy megveszed, kiadod, ott nem lesz olyan jó a hozam.

Amit fent a bankról írnak, valóban néhány bank kiköti, hogy csak az engedélyükkel adhatod bérbe a lakást, még nem hallottam olyanról, aki ezt komolyan vette volna. Én mikor láttam ezt a kitételt a szerződésben, kérdeztem, hogy mi a módja a bejelentésnek, azt mondták, hogy elég, hogy szóltam.

Az ingatlan menedzser költségével kapcsolatban annyit megjegyeznék, hogy a jellemző díjazásuk a bérleti díj 10%-a, plusz bérlő cserekor 1 havi díj, ami nem kevés.

Jó számolgatást!

Milyen “profit” kellene még azon kívül, hogy az önerőt leszámítva, ingyen lesz a lakása?

És mivel a havi részlet rendszerint kevesebb mint a bérleti díj, a differencia fedezi az amortizációs kiadásokat (javítások, festés, bútor, vagy gépek cseréje)

#29

Nem lehet ezt így kijelenteni, mert mindenkinek más a hitelképessége, önereje, vagy a futamidőre az igénye.

Te 15 évre kérted, más meg kérheti 25 évre vagy többre és máris nem 250ezer a törlesztő.

Okos ember hosszútávra kéri, mert bármi jöhet az életben, de időközben a lehetőségei szerint előtörleszt és megszabadul a számára legrövidebb időn belül és a legkényelmesebb módon a hiteltől.