Ki mit gondol az ingatlanárak alakulásáról a következő néhány évet illetően, használj és új lakások tekintetében?

Kb 200,000 lakás hiányzik a piacról. Azaz kínálati hiány van.

Sokan nem engedhetik meg maguknak, sokan pedig nem is akarják röghöz kötni magukat. Számukra az albérlet a jó választás

Akinek befektetni való pénze van. az nem bankban tartja. Mert nem kamatozik. Ingatlant vesz, mert folyamatosan nő az értéke. Kiadva busás hasznot hoz.

Következésképpen tovább nő az ingatlanok ára.

Elsővel ellentétben és KALAP Úrral egyetértve én is látok jeleket, ami miatt esést várok, kb 20-30%-ot 2-4 éven belül.

Áfa nem lesz mindig ilyen alacsony új építésűekre, CSOK-ot is ki kellene vezetni és szerintem USA tervezett kamatemelései húzzák majd magukkal az európai piacokat is.

(Napokban volt egy cikk, melyben Csányi Sándor is figyelmeztetett, hogy nem lesz mindig ilyen alacsony az alapkamat).

Ez igaz.

Ha meghallgatunk 2 szakértőt, akkor mondhatnak 2 teljesen egymásnak ellentmondót. Piaci folyamatokat sokszor még utólag is nehéz megérteni, nemhogy előre látni.

Ahogy nő a hitel felvételi kedv, úgy nő a hitelek kamata is. Ami tovább drágítja az ingatlanok árát, közvetett módon.

Az alapkamat növekedése akkor várható, ha az infláció mértéke nő. Ez esetben megint emelkednek az ingatlan árak, illetve a hiteleken keresztül tényleges bekerülésük is.

Utoljára 2007-ben stagnáltak az árak a piacon. A válság alatt kis mértékben de nőttek az árak.

Gondolkodjunk....

Az újlakások ára folyamatosan nő. Miért? Nö a bér költség. Egyre kevesebb szakember van a piacon. Ennek bérfelhajtó ereje van. Egyre drágábbak az építőanyagok. Egyre drágább technológiákat kell alkalmazni a növekvő követelmények miatt.

A növekvő újlakás árak húzzák magukkal használt piacot is.

Bizonyos gazdasági körülmények között az ingatlanok árainak növekedési üteme csökkenhet vagy stagnálhat, de olcsobb nem lesz.

Ha a kereslet megint csökken akár gazdasági környezet, akár demográfiai okok miatt (mint a '90-es években) akkor az újlakás építési kedv fog csökkeni. De az árak akkor sem csökkennek.

V4 országok közül nálunk a legalacsonabbak az ingatlan árak. Sőt! Nálunk 7 évi átlag keresetből vásárolható egy kb 50n²-es lakás a fővárosban. Míg Pozsonyban vagy Prágában ugyan ehhez 11 év kell.

Az elmult 40 évben a hazai lakáspiacon még nem volt rá példa, hogy az ingatlanok ára csökkent volna.

Tetszik vagy sem ahogy közelednek a magyar jövedelmek az eu-s átlaghoz, úgy közelednek az ingatlan árak is az eu-s árakhoz.

Első hozzá szóló voltam.

"Ahogy nő a hitel felvételi kedv, úgy nő a hitelek kamata is. Ami tovább drágítja az ingatlanok árát, közvetett módon."

Ha drágább a kamat, akkor kevesebben engedhetik meg maguknak. Pont, hogy csökkenti az ingatlanok árát a kisebb kereslet miatt.

"Az alapkamat növekedése akkor várható, ha az infláció mértéke nő. Ez esetben megint emelkednek az ingatlan árak, illetve a hiteleken keresztül tényleges bekerülésük is."

Vagy akkor várható, ha pénzínség van. Mint pl az Egyesült Államokban, ahol pénzt vonnak ki a forgalomból és ezért előre ütemezve növelik az alapkamatot, mely húzza magával az európai alapkamatokat is (mi is kénytelenek leszünk jó eséllyel emelni vagy nem kapunk a piacról hitelt, mert akkora kamatért a befektetők inkább válasszák az amerikai kötvényeket).

"Utoljára 2007-ben stagnáltak az árak a piacon. A válság alatt kis mértékben de nőttek az árak."

Csökkentek. Reálértéken meg sokat csökkentek.

"Az újlakások ára folyamatosan nő. Miért? Nö a bér költség. Egyre kevesebb szakember van a piacon. Ennek bérfelhajtó ereje van. Egyre drágábbak az építőanyagok. Egyre drágább technológiákat kell alkalmazni a növekvő követelmények miatt."

Ez részben igaz. A technológia része nem, az egyre olcsóbb lesz (ha nem lenne olcsóbb a technológia nem lenne értelme kifejleszteni).

"A növekvő újlakás árak húzzák magukkal használt piacot is."

Ez így van, amíg kereslet is van.

"Bizonyos gazdasági körülmények között az ingatlanok árainak növekedési üteme csökkenhet vagy stagnálhat, de olcsobb nem lesz."

Ez az amiről vitatkozunk és amiben nem értünk egyet.

"Ha a kereslet megint csökken akár gazdasági környezet, akár demográfiai okok miatt (mint a '90-es években) akkor az újlakás építési kedv fog csökkeni. De az árak akkor sem csökkennek."

Hát válságban a kivitelezők sokszor 20-25%-os bukóval adtak túl az elkészült ingatlanokon, de amúgy érthető és igaz, nyilván csökken akkor az építési kedv. Az ár lehet, hogy nem, de a használt lakásoké attól még simán csökkenhet.

"V4 országok közül nálunk a legalacsonabbak az ingatlan árak. Sőt! Nálunk 7 évi átlag keresetből vásárolható egy kb 50n²-es lakás a fővárosban. Míg Pozsonyban vagy Prágában ugyan ehhez 11 év kell."

193000 volt a nettó átlagkereset 2017-ben. A budapesti lakások átlag-négyzetméterára meg 457000.

193000*12=2316000

457000*50=22850000

Ez 9.86 év. A te statisztikád kb 2 éves lehet.

"Az elmult 40 évben a hazai lakáspiacon még nem volt rá példa, hogy az ingatlanok ára csökkent volna."

[link]

Érdemes ezt az ábrát tanulmányozni. Igaz, itt reálértéken számol.

"Tetszik vagy sem ahogy közelednek a magyar jövedelmek az eu-s átlaghoz, úgy közelednek az ingatlan árak is az eu-s árakhoz."

Jó, ebben végül is van valami. Bár látva a jelenlegi belpolitikát a közeledés a jövőre nézve megkérdőjelezhető.

Az elmúlt években rengeteg pénz érkezett az országba EUs támogatásokon keresztül (amiből sokat nem láttunk, mert a haveroknál landolt). Most, hogy elapad az EU-s pénzforrás a közeledés nem garantált.

Ne érts félre, sok okos dolgot írsz, de ugyanazokból a tényekből le lehet szűrni két egymásnak ellentétes következtetést. Nem lehet tudni, hogy mi lesz. Én esésre számítok.

Én néhány év távlatában minimális csökkenést sejtek, de legalább stagnálást. Azt nem gondolom, hogy az ingatlan árak zuhanórepülésbe kezdenének és elérnék a néhány évvel ezelőtti szinteket, tehát erre szerintem kár is apellálni.

Azt gondolom, hogy aki tehette, az az utóbbi 1-2-3 évben beleugrott az ingatlan vásárlásba, hisz valljuk be tényleg potom pénzekért adtak minden jött-mentnek hitelt. Ennek azt gondolom meglesz még a böjtje Kalap úrhoz csatlakozva, de egyelőre ez csak érzés, hogy pontosan mi fog történni, azt csak megjósolni lehetne.

Mindenesetre lakáshitelesként én készülök rá, hogy a kamatperiódusom végére jelentős változásra (drágulásra) számíthatok. Csak azt ne adja az isten, hogy kamatperióduson belül is egyoldalú változtatás történjen, amire jó példa a 90-es évek eleji kamatugrós történet. Tragédiára, illetve tömeges bedőlésekre azért a következő 3-4-5 évben nem számítok.

"Ha drágább a kamat, akkor kevesebben engedhetik meg maguknak. Pont, hogy csökkenti az ingatlanok árát a kisebb kereslet miatt."

Nem. Attól függ mennyire követi az infláció a kamatokat. Magasabb kamatok esetén a hangsúly a kis lakások felé tolódik el. A nagy alapterületű ingatlanok ára fog ilyenkor kisebb mértékben emelkedni, esetleg stagnálni. A legrosszabb esetben fog csak csökkenni. A kis lakások m² árai illetve a hosszabb futamidejű hitelek száma fog növekedni.

"Vagy akkor várható, ha pénzínség van."

Így van. Az meg akkor van amikor fejlődik a gazdaság. Tehát van miből lakást venni. Vagy mesterségesen belenyúlnak gazdaságélénkítő céllal.

"Csökkentek. Reálértéken meg sokat csökkentek."

Biztosan van olyan része az országnak ahol ez az állítás megállja a helyét. De Pest-, Komárom-, Győr-Sopron-, Vas-,Fejér megyére illetve az üdülőhelyekre nem igaz. Az iszapszentkukacosi ingatlan forgalomból meg ne vonjunk le komoly következtetéseket.

"A technológia része nem, az egyre olcsóbb lesz (ha nem lenne olcsóbb a technológia nem lenne értelme kifejleszteni)."

Akkor nem fogalmaztam megfelelően...

Az újabb technológia az építőiparban úgy vállik olcsóbbá, hogy elösször a drágább anyagokat eljárásokat és az azokat alkalmazni képes drágább szakembereket megfizeted. Tehát a kivitelezés drágul. Majd a fentartás, üzemeltetés sokkal kevesebbe fog kerülni.

Vagy csak gyorsabbá válnak tőle folyamatok.

Csak két példa:

15 évvel ezelött megfelelt a hőtechnikai előírásoknak a HS38 N+F blokk. Ezzel bármelyik kőműves tudott falazni.

Most különféle vékonyágyazatú falazóblokkok vannak forgalomban. Önmagukban teljesítik az új hőtechnikai előírásokat. (Ez jó. Mert nem kell szigetelni. Ami plusz pénz, plusz ember és ami a legfontosabb, plusz idő.)

Az új falazóanyag a régihez képest jobb hőszigetelő, egyszerbb logisztikát kíván, kevesebb hely igényűek a segédanyagai, de jóval drágább, lassab, emberigényesebb. Csak a gyártó által akkreditált szakemberek építhetik be.

Akik természetesen drágábban dolgoznak.

A gép és kézi gletelésnek ugyan az a m² ára. Csak géppel 14x gyorsabb.

"Ez így van, amíg kereslet is van."

200'000 lakás hiányzik a piacról. Mint írtam azt korábban. Tehát van kereslet.

"Ez az amiről vitatkozunk és amiben nem értünk egyet."

Így van! Amivel én foglalkozok, ahonnét én nézem, amilyen információim vannak, tetézve a tapasztalataimmal, onnét ez a jövőkép látszik megvalósulni.

A te szemszögedből pedig merőben más.

Szívesen állok ki parázs vitára. Csak előnyöm származhat belőle!;)

"Hát válságban a kivitelezők sokszor 20-25%-os bukóval adtak túl az elkészült ingatlanokon, de amúgy érthető és igaz, nyilván csökken akkor az építési kedv."

Megírta az újság is...

Valójában az történt, hogy rohamosan nőtt az új ingatlan vásárlási kedv. Mivek mindig vannak későn jövő, és nem igazán sabil pénzügyiháttérrel rendelkező befeketők.

Töke és tapasztalat nélkül csak önbizalommal nem igen lehet ekkora és (csak nálunk) ilyen hosszú válságot túlélni.

Ök azok akik menekültek bekerülési áron a befektetéseikből. Biztosíthatlak, hogy ezek az árak ingatlan eladási statisztikákban megjelentek. De, hogy földi halandónak annyiért nem lett lakása az tuti! Azok tőkeerős befektetőknél kötöttek ki. Mert tudják,hogy az ingatlanok ára emelkedni fog hosszú távon...

Nekik nem volt sűrgős eladni.

"Ez 9.86 év. A te statisztikád kb 2 éves lehet."

Friss. 2. negyedévi KSH adat 7,4 valamennyi... Tökmindegy. Bukarestben is drágábbak mint Bp.-en. ... és hol van még bécsi ár... Majd az is eljön;)

Amúgy átlagárról van szó. Szerintem jobb rálátásuk van. Mint aki látott egy két hírdetést.

"kiszamolo.hu

Érdemes ezt az ábrát tanulmányozni."

Ajánlott irodalom a blogger. De ne tekuntsük szentírásnak!

Az első hullám völgy az ábrán az amikor az önkörmányzatok eladták a lakásállományuk nagy részét. Akkoriban volt bérlakásokat 200-600'000Ft-ért lehetett venni. Ugyanezek 4 év múlva 3-5millíóért keltek el.

"Az elmúlt években rengeteg pénz érkezett az országba EUs támogatásokon keresztül (amiből sokat nem láttunk, mert a haveroknál landolt). Most, hogy elapad az EU-s pénzforrás a közeledés nem garantált."

Egyrészt nem apad el csak úgy ukkmukkfukk. Másrészt az EU érdeke a felzárkóztatásunk.

Abban egyetértünk,hogy a Duna-korzó lámpavasait másra is lehetne használni.

"Nem lehet tudni, hogy mi lesz. Én esésre számítok."

Szerintem pedig pontosan tudni lehet, hogy mi lesz.

Szisztematikusan kerül egyre nagyobb lakás vagyon egy szűk kör birtokába.

(Ehhez olyan jogszabályokat alkotnak, hogy égnek áll az ember haja.)

Így létrejön egy olyan bérlakás tömeg ami mobilabbá teszi a munkavállalókat.