Bécsben vagy Budapesten érdemes ingatlanba befektetni? Egyáltalán ingatlanba érdemes fektetni manapság?
Bécsben élek már 3 és fél éve. Nem tervezek hazaköltözni, akár a teljes életemet is itt élném le. Mérnök vagyok és irodai munkám van, a bécsi átlagbér fölött keresek kb. 20%-kal, viszonylag még kezdőként, alacsony felelősséggel.
Ennyi idő alatt összegyűlt 110 ezer euró megtakarításom és lesz majd még örökségem is magyar ingatlanból. Ennyiből már tudnék venni Budapesten is akár hitelmentesen is saját lakást, de megéri-e ilyen árak mellett, amikor az albérletpiac megtorpant, már 5. hónapja csökkennek a bérleti díjak, de az árak 17%-kal emelkedtek. Így már a várható reálhozama egy pesti lakásnak alig több mint 3%.
Itt egy elemzés:
www.youtube.com/watch?v=2B1IX3mQ_mc
Ausztriában meg fordított a helyzet. A bérleti díjak növekednek, de az ingatlanárak pedig csökkennek, csak a 2024 4. félévben is 2% csökkentek Bécsben, reál értékben meg 3,9%-al:
"Austria's housing market remains gloomy, amidst weak demand and falling residental construction activity, which is aggravated further by the country's ailing economy."
"In Vienna, Austria's capital, house prices were down by 2.08% (-3.92% in real terms) in Q4 2024"
Tehát egyelőre gyengélkedik a lakáspiac Ausztriában és Németországban is, meg még jó sok gazdag országban. Én az ég világon semmi jelét nem látom a gazdaság gyengélkedésének itt, az én fizetésem évről évre növekszik. Az inflációt sem látom Ausztriában. Olyanok az árak már 2 éve mint a cövek. Nem mennek feljebb. Mégis elvileg infláció van itt is. Csak ilyen láthatatlan infláció. Itt inkább felfele igyekeznek csalni az infláció számításakor szerintem a szakszervezetek, hogy minél magasabb béremelést tudjanak kiharcolni. Míg a KSH pedig egyértelműen lefelé hazudik.
Na mind1, vissza a befektetésre. Amilyen peches vagyok ha részvénybe vagy kriptóba fektetném a pénzem, bizony isten, hogy akkor omlana össze az egész. Tehát nem tudok jobb befektetést az ingatlannál. Viszont a magyar ingatlanpiacon nincs most jó beszállási pont. Azért a 3%-os hozamért nem merek ingatlant venni egy csökkenő lakosságú, elöregedő, szegény országban.
Eddig az volt a trend, hogy mindenki hazalapátolta a pénzét külföldről, és Magyarországon fektetett be ingatlanba. Egy ideig ez megérte, amíg alacsonyak voltak az árak, de most már nem alacsonyak. Akkor inkább vegyek egy kisebb ingatlant, de itt Bécsben?
válasza:1. "láthatatlan infláció": attól, mert annak a néhány terméknek aminek emlékszel az árára nem emelkedik az ára, nem jelenti azt, hogy semmi másnak se emelkedik. És nem csalnak az inflációval, hanem minden hónapban a fogyasztói kosárban lélvő termékek árát megnézik, összehasonlítják a korábbiak árakkal és így kijön, hogy mennyi az infláció.
2. Csökken/emelkedik az ingatlanok/bérletek ára: nem 1-2 hónap alapján szokás következtetéseket levonni. Befektetni se 1-2 hónapra szoktak, hanem évekre.
3. Mi az, hogy "nincs jó beszállási pont"? Tudod, hogy hogyan alakulnak az árak a jövőben? Akkor miért kérdezel másokat, hogy mibe fektess ha te látod a jövőt?
4. "alacsonyak voltak az árak": Mikor voltak alacsonyak az ingatlanárak Magyarországon?? 15 éve? Mert az biztos, hogy az elmúlt 1-2 évben nem voltak alacsonyak.
5. Megállapítod, hogy Bécsben minden jobb, aztán megkérdezed, hogy hol vegyél lakást... Igaz ebben a megállapításban vannak olyan érdekességek, hogy mivel Bécsben nincs infláció, ezért ott jobban megéri lakást venni. Ez egy érdekes következtetés... Az infláció az tudod mi? Az árak emelkedése. Tehát szerinted ott érdemes lakást venni befektetésnek, ahol (szerinted) nem emelkednek az árak. Magyarul te azt szeretnéd, ha a lakásod ára nem (vagy alig) emelkedne?
Ugyanígy megállapítod, hogy Bécsben csökkentek a lakások árai 4%-kal, míg Bp-en növekedtek. És még mindig Bécset látod jobb befektetésnek...
válasza: válasza:Engem nem tudnak meggyőzni az infláció mítoszáról. Egyszerűen, még én magam is csodálkozok, hogy a fizetésem növekszik minden évben jelentősen, de az árak amiket fizetek a megélhetésemért nem növekednek. Tehát én itt Bécsben azt érzékelem, hogy növekszik a reálbérem, holott elvileg csak az inflációval növekszik.
Amikor rokonokhoz látogatok Magyarországra, akkor meg néha úgy érzem, ha már egy éve nem voltam otthon, mintha megduplázódtak volna az árak vagy megmásfélszereződnek minden évben. Az rosseb hétszentség hogy nem 5% az infláció amit a KSH mér, hazudik az mint a vízfolyás.
Mindig mondom osztrák kollégáimnak akik az inflációra panaszkodnak, hogy te sem éltél még Magyarországon. Ott megtudnád mi azaz infláció, amikor évente duplázódnak a bolti árak, csak úgy.
"Az infláció az tudod mi? Az árak emelkedése. Tehát szerinted ott érdemes lakást venni befektetésnek, ahol (szerinted) nem emelkednek az árak. Magyarul te azt szeretnéd, ha a lakásod ára nem (vagy alig) emelkedne?
Ugyanígy megállapítod, hogy Bécsben csökkentek a lakások árai 4%-kal, míg Bp-en növekedtek. És még mindig Bécset látod jobb befektetésnek..."
Az inflációba nincs benne az ingatlanárak emelkedése. Soha nem is volt. Az egy befektetési eszköz. A bitcoin árfolyamának változása sincs benne az inflációba kalkulálva.
Nem én állapítottam meg, hogy Budapesten növekedtek az árak, Bécsben pedig csökkentek, hanem statisztikák alapján mondtam egy tényt. Egy befektető igenis azt nézi, hogy mikor van jó beszállási pont egy adott piacra. Általában nem jó ha valamit "all times high" áron veszel. Bécsben 2022-ben 6510 Euro-ig is elment a medián négyzetméterár, most tartunk 5360 Euro-nál. Tehát 2-3 évvel ezelőtt, annak ellenére hogy alacsonyabbak voltak a bérleti díjak, többet is kifizettek egy bécsi lakásért, az infláció ellenére is. Ezért motoszkál bennem az, hogy ez egy jó beszállási pont lehet, mert amint pozitívra fordul (az egyébként tapasztalataim szerint egyébként is szuper) gazdaság, könnyen felkúszhatnak megint 6000-7000 Euro-ra a medián árak. Csak jelenleg negatív a hangulat a piacon, ahogy írják az elemzésben.
És ugye mindig akkor jó befektetés valami, amikor rossz a befektetői hangulat. 2012-ben is 6 millió forintért nem tudtak eladni egy pesti panelt, amiért most 60 millióért is kapkodnak. Akkor volt a jó beszállási pont.
Kapcsolódó kérdések:
Minden jog fenntartva © 2025, www.gyakorikerdesek.hu
GYIK | Szabályzat | Jogi nyilatkozat | Adatvédelem | Cookie beállítások | WebMinute Kft. | Facebook | Kapcsolat: info(kukac)gyakorikerdesek.hu
Ha kifogással szeretne élni valamely tartalommal kapcsolatban, kérjük jelezze e-mailes elérhetőségünkön!