5M Forint tőkével, havi nettó 400e Forintos keresettel mibe fektetnétek?

Szerintem teljesen más befektetési stratégiát vallunk.

Nincs meg a készpénze amiből olyat tud venni amiben lakna is. 20 millióról nem alkudod le 5 millióra.

Miért kellene neki benne laknia? Nem értem.

Eleve nem 20 milliós, hanem piaci értéken 6-8 millióst lehet megszerezni 4-5 millióért az én példámban.

Végrehajtás útján az ingatlan 50%-a, kpval alkudva becsérték 80%-a.

"Ja, ebben ugyanezt mondom, azért is jó a 30 éves hitel, 2-3% kamattal, előtörleszteni akkor kell ha a félretett pénz már kevesebbet hoz mint a kamat. "

Mitől hozna kevesebbet?

Ha befekteti pl. egy vállalkozásba amit írtam, arra eleve a lakás fele árát hozza az egy havi megtakarításuk befektetése pluszba. Emellett a vállalkozás is folyamatosan bevételt/likvid tőkét termel.

Magyarán 400 ezer önerővel egy 5 milliós ingatlan fedezettel két évre kaphat 3 millió tőke támogatást vállalkozás indításra. Nyit egy kis boltot, napi 50-100 ezres bevétellel, havi 100-150 ezer adózott eredménnyel, akkor hol jönne ki?

A vállalkozása meg miért hozna kevesebbet így, mint évi 2-3 %?

De az albérletnél sokkal jobb a lakáshitel. Ha albérletben laksz 8-10%-ot fizetsz ki kamatra a lakáshitel kamata meg 2-3%.

Ez hogy jön ki?

Ha én fizetek albérletre 50-60 ezret, a lakást meg kiadom 60-80-ért, akkor szerintem az alaphangon 0% körüli de még az is lehet, hogy marad havi 10-20 % a zsebemben. És ugyanúgy van lakás tulajdonom, csak nem én lakok benne, hanem kitermeli az én albérletemet egy térben elhatárolt településen, ahol jelenleg, de nem biztos, hogy 20 év múltán is dolgozok, jó havi nettóért. Ez esetben az albérletre fordított összeg 0, mivel bevételem is van bérleti díjból, meg kiadásom is.

( Azt már csak csendben jegyzem meg, két ilyen ingatlan mellett, hogy nekem pl. a munkahely adta 7 évig a szállást az ingatlan bérbeadások mellett, ergo az ebből származó bevételek likvid tőkében gyűltek tovább. )

"Mitől hozna kevesebbet?"

Itt írta valaki, hogy mi van ha felmegy a kamat, arra mondom, hogy ha esetleg annyira felmenne, hogy több mint amennyit a befektetés hoz, akkor kell előtörleszteni.

"Nyit egy kis boltot, napi 50-100 ezres bevétellel"

Az külön munka. Alapból csak a passzív befektetésekkel számolok vagy max. lakáskiadással.

"Ha én fizetek albérletre 50-60 ezret, a lakást meg kiadom 60-80-ért"

20 milliós lakás bérlete nem 50 ezer. Az 5 millióst meg nem adod ki annyiért mint amennyiért a 20 millióst bérled. Plusz az adó is lejön belőle.

"Ez hogy jön ki?"

Van 5 milliója, 18 milliós lakást bérel havi 120-ért. Ha venne 5 milliós lakást abból mondjuk bejönne havi 30 ezer. Továbbra is fizetnie kéne havi 90-et az albérletre. Ha meg felvenne 13 millió hitelt akkor meg kevesebb mint 32 ezret fizetne a havi kamatra.

Igen, ezért is mondtam teljesen más a befektetési stratégiánk.

Sorolhatnám miért is stabilabb több lábon állni, egy másodállású vállalkozással mellette, de alapból nem értem, minek havi 200.000-es fizetésre 20 milliós lakás (abból 3-4 5 milliós ingatlan is kijöhetne, ott meg már megint borul a 20 millió saját lakás matekod ) vagy albérlet mikor egy milliós ingatlanba lakva akár kétszer annyi nettót lehet megkeresni adott esetben. Ez is saját tapasztalat, kis faluba van a székhelyem, két szomszédos (10 és 20 kmre lévő ) városban meg az üzletek. Abból egyik megyeszékhely és belvárosi. Bérleti díjakat fedezi az ingatlan bérbeadás, és saját tulajdonú házban lakok. Mellette egy másik megyeszékhelyi lakás, és mellette 10km re egy szolgálatóházam van kiadva.

Összértékben 20 millió alatt vagyok, ha a vállalkozási cégértéket is hozzáveszem, akkor meg kb ott, az aktivált értékekkel.egyedüli hitelem az általad vázolt, egykori hitelre vásárolt ingatlanon van még meg. De nyilván havi 2-3 millióból ezt lehet fedezni, függetlenül attól, hogy elő is törleszthetném.

És akkor ott vannak a futamidő alatti külső tényező változások, mint volt ugye a kamatváltozás, hozhat élethelyzetből adódó változásokat is. Ahogy írtad is a minimumot fizetve törlesztettem, de már azt se bírta el a fizetésem, pl. munkahelyi változások, túlóra hiány, stb. miatt. Váltanom kellett, hiába volt munkahelyem, nem volt mr fenntartható a sok külső változások miatt.

Így az ingatlan ott maradt ahol megvettük üresen, mi meg párszáz kilométerrel arrébb dolgoztunk.

Ezeket hogyan küszöbölnéd ki a futamidő alatt?

Pl. munkahely elvesztése, kapcsolat megromlása, válás, stb. akkor nettó 200-ból tolják tovább a havi 40.000 ltp-t, meg a 20 milliós lakás törlesztőt? Mennyi marad megélhetésre egy fő esetén?

Válás esetén nem tudja kiengedni a másikat az ügyletből, ha nem tudja/akarja fizetni, akkor átütemezés, hitelspirál, vagy ingatlan eladás?

Emellett ugye a kérdésben nem kizárólag a hitelből saját lakás vásárlás a kérdező célja, hanem alternatív pénzkereset is, amiből tud venni lakást. Ezért is írtam le az akkori helyzetem alapján én mit tettem, és tennék most is a korábbi fogyasztási célú lakáshitel felvétele helyett.

Amit te írsz az egy teljes életmód váltás. Adja fel a munkhelyét, Budapestről (vagy ahol lakik) költözzön faluba és vállalkozzon. Ami persze akár be is jöhet vagy nem és akkor ott van pénz nélkül akár pluszban hitellel és munka nélkül.

Mert 3-4-5 millióból semmit nem kapsz Budapesten, ennyiből falun lehet venni, Budapesten 14 milliónál kezdődik a kétszobás panel.

13 milliós hitel törlesztője 51 ezer. Ez nem fog felmenni 200-250 ezerre hirtelen. Tehát az kizárható hogy nem tudják fizetni. De akár még lefele is mehet. (De akár 9 millió hitel is elég.)

"ingatlan ott maradt ahol megvettük üresen"

Miért nem adtad ki? Ha Budapesten veszi az ingatlant akkor ki fogja tudni adni, de valószínű nem is kell költöznie mert ott mindig lesz munka.

Nem sok értelme van összehasonlítani mert egyik alkalmazotti munka, másik egy teljesen új életmód vállakozások índításával.

Nézd, tényleg nem egy malomban őrlünk... és nem értelmezed a leírtakat.

1. Kiadtam, ahogy mondtam az volt az első amit hitelre vettem, azóta a többit kp vagy végrehajtás útján és nem egy ingatlanom van így kiadva, de legdrágább megoldás a változó tényezők miatt a lakáshitel volt.

2. másodállású vállalkozásról beszélek, nem hogy adja fel a munkáját, hanem legyen alternatíva a jövedelem szerzésre egy esetleges munkahely, párkapcsolat elvesztésre (sok ilyet láttam az utóbbi 15 évben ).

3. Nem mondtam költözzön falura, épp azt írtam maradjon ott albérletben ahol dolgozik, csak termeltesse ki az albérlet árát, saját tulajdonú lakással amit bérbead.

4. Vidéki nagyvárosokról beszéltem, de akkor csak példának hogy konkrétan mire elég 5 millió ilyen egyetemvárosban.

pl. mondtam egyetemváros, Miskolc, Eger, Debrecen, Szolnok.

Jelenleg több ingatlant is vehetne fél áron 5 millióból, frekventált helyen, aminek havi 60-80-ért kiadhatja darabját.

230.V.0503/2014/188

229.V.1777/2016/107

[link]

és bár én ismerem ezt a piacot, de alátámasztandó itt egy otthoncentrum cikk is.

[link]

Nem kell oda költöznie, sem otthagyni a jelenlegi munkahelyét. Nincs jelzálog rajta 10-20 évig . Még, ha felújításra is felvesz pl. egy pl. otp invest vagy mva hitelt, újonnan induló másodállású egyéni vállalkozóként az ingatlan 80%-át kaphatná, de még annyi sem kell. Elég egy ingatlant leterhelni, a másik még mindig ott lehet tehermentesen.

De, mi van ha csak egyre futja a licit végével, mert más is rálicitál? Akkor meg nem kell hitel sem a felújításhoz és vállalkozás sem. De még mindig ott az opció, hogy a bevétellel csökkentett részt fizesse albérleti díjba, ergo növelje a havi likviditását. De, ha elveszíti valamelyikük a havi nettó 200-as állást és van egy tehermentes ingatlanuk, akkor újonnan induló vállalkozáshoz 3 millió vissza nem térítendő támogatást, és 6 havi bér-járuléktámogatást kaphatnak bármelyik évben. Tehát a 1 millió/ év likvid tőkét megspórolnak, nem kell összegyűjteniük és tovább nő a havi likviditásuk és bevételük.

Ergo diverzifikálják a kockázatokat és nem kötik le magukat a jelenlegi állapotok szerint 15 évre, ami idő alatt ezer meg egy külső és belső tényező befolyásolhatja a fizetőképességüket, jövedelmi helyzetüket.

Azért havi 200.000-et nem csak Pesten lehet megkeresni, de én speciel azt sem olvastam, hogy pesti lenne a kérdező és 20 milliós albérletbe lakna, amit 20 milliós lakásra cserélne...

Ellenben válaszoltam a kérdésre egy gyakorlati alternatívával, ami bizonyítottan is működik és évről évre duplázza a bevételt, fejleszti a vállalkozást, tehát befektetésnek sem utolsó, amire megint csak rákérdezett a kérdező.

Próbálkozni lehet, aztán kijön a végén, hogy az 5 milliós befektetésból havi 30-40 ezer jön be tisztán, adózás és költségek levonása után. Viszont cserébe elveszett az önerő és fizeti az albérleti díjat ő is.

Tehát ha piaci árakkal számolsz akkor veszt ezen. (Sokkal több az albérleti díja mint a lakáshitel kamat lenne.) Csak úgy jön ki pluszra ill. nullára ha "félárakkal" számolsz.

Az hogy valóban meg lehetne-e venni féláron és ugyanazt kapja-e mint egy piacon árult ugyanolyan ingatlan esetén nem tudom úgyhogy erről nem is fogok írni.

Tulajdonképpen ezért is nem látom értelmét ezen vitázni, mert ugye gyakorlati befektetési példát hoztam elméleti lakáshitel számítások helyett.

Nyilván be nem látható időszakra hitel esetében csak elméleti számokat lehet felmutatni és tippelni lehet a törlesztőket és azok fizetőképességét a folyamatosan változó külső-belső tényezők és gazdasági környezetben, tizenéves távokon előre, miközben a fejed fölött jelzálog van a teljes futamidő alatt.

Nem azt mondtam korábban sem, hogy felmegy 200-250re az 51-es törlesztő, hanem az 51-es törlesztőt meg 40.000 ltp-t havonta kiadni most nem tűnik soknak kettőjüknek 400 ezer mínusz megélhetési költségből. amiből a jelenlegi utóbbi költségeket nem is ismerjük, ahogy a jelenlegi tartózkodási helyet, vagy fizetett albérleti díjat sem.

De ha ezt évek múltán ne adj isten fele ennyi bevételből kell véghez vinnie, akkor az már beavatkozást ( átütemezést, menedzsmentet, stb. igényel) és borul a felvételkori elméleti matekozás.

Ráadásul a keze is meg van kötve, pl. áthidaló hitel igénybe vétele kapcsán, ha önerőből ezt nem tudná megoldani, mert jövedelem alapján túl van lőve a hitelezhető keret, és az ingatlan is terhelt.

Emellett az önerőt minek égetné el, 5 millió likvid tőke formájában, ha a piaci áron kalkulált összeged mellett, a bevétellel csökkentett összeget is fordíthatná azonos szükséglet kielégítésére?

(ami ráadásul hitel nélkül, jelenleg is megoldott neki )

Azt nagyobb hozamú befektetésekre is fordíthatná.

Próbálkozás helyett én speciel szeptemberben 5 milliós a linkelt miskolcihoz hasonló ingatlant 2,5 millióért vettem át más megyeszékhelyen, egyetemvárosban.

Emellett, hogy a havi 60-80 ezres bérleti díjból és negyedéves szja előlegből neked hogy jön ki havi 30-40 ezer plusz a reális és konkrétan kiszámítható ( havi bérleti díj * 0,85, tekintettel hogy negyedévente szja előleget kell fizetni ) havi 51-68 ezer helyett, azt már inkább nem kérdőjelezem meg, mert az eddigiek alapján is látszik a túlzott elméleti tudás az oldaladon a gyakorlati számok helyett.

"havi 60-80 ezres bérleti díjból és negyedéves szja előlegből neked hogy jön ki havi 30-40 ezer plusz"

Amortizáció, utazási költség, ezzel való foglalkozásra számított órabér, üres hónapok, szerződéskötés költsége, stb.

Tehát azt mondod 2,5 millióért vett ingatlan egyéb költségek (felújítás, stb.) nélkül kiadható havi 80-ért?

Nem, nem ezt mondtam, hanem hogy 5 millióból tud venni egy vagy két lakást.

Ha kettő vesz célszerű hitelből felújítania és kiadnia. Vagy a havi megtakarításból fokozatosan újít fel és csak később adja ki. Pl. nyár végén.

Ha egyet vesz a felújításra nem kell hitel és ki tudja adni egyből.

"Amortizáció, utazási költség, ezzel való foglalkozásra számított órabér, üres hónapok, szerződéskötés költsége, stb"

Nem tudom, Te a gyakorlatban mennyit foglalkozol ezzel, vagy hány év tapasztalatod van?

Én 4 év tapasztalat utána ezt tudom ehhez hozzáfűzni:

Amortizáció: Nem jelentős, mivel a bérlő érdeke is, hogy karban legyen tartva. Egy esetem volt most idén, amikor a falakat javítani kellett. Ezt is a bérlő magára vállalta, így az üres hónapok maximum a díjrendezést nem igényel számla kapcsán merült fel.

Festés stb. magának végzi a bérlő és szerződésbe rögzítve van, hogy ugyanolyan állapotban kell vissza is adnia mint kapta. Ergo ha lelakta, felújítási ktg-ek az övék.

( Más kérdés hogyan lehet ezt behajtani ha lelépne?

Kaució, fizetési meghagyással kiküszöbölhető a kockázat szerződés és számlák alapján. )

Értéknövelő beruházást viszont külön egyeztetünk, külön szerződésbe foglalva és szintén a szerkezeti javításhoz hasonlóan díjrendezést nem igénylő számlákkal elszámolható bemutatott saját névre szóló számlák alapján, a bérleti időszak felére maximum.

Ha egyébként van rálátásod az említett piacra, pl. főiskolások, egyetemisták a nyári időszaka alatt is hajlandóak csak azért fizetni, hogy ne nyár végén kelljen keresgetniük emelt áron a szűk kínálatból. Vagy maradnak a városba és nyári melót keresnek. Ennek ellenére van hogy a bérbeadó nem megy ebbe bele, mert az apartmanozás, szobáztatás, búvóhely, air bnb többet hoz fajlagosan a nyári hónapokban.

Szerződési ktg.-t egyedül az energetikai tanúsítvány jelent. Nem kell hozzá sem ügyvéd, sem közjegyző, csak egy jól megírt szerződés. Ez 10 évente jelentene 13.990 Ft-os költséget, ha alapból nem kéne az adásvételihez is, amit nem a vevő -ez esetben befektető áll-. Így első 10 évben ennek költsége 0.

Óradíj, helyett havi 1000 Ft járulék, ha magad nem tudod megoldani a felügyeletet, vagy ha egyáltalán olyannak adod ki, akit valakinek felügyelni kell. Szerencsére én nem olyanoknak adom bérbe, mert egyenlőre ezen a piacon túlkereslet van, így megválogathatod kinek adod ki. Ettől függetlenül van helyi kontaktom is,- pl. van szomszéd is - , akit havi 1000 Ft-ért be is jelenthetsz mint munkavállaló és ha az utazási ktg-ed meghaladja a havi egyszer történő ránézésért elkérendő összeget, akkor talán van értelme az óradíjadról beszélni, számolni.

Havi egy számlát kiállítani pedig nem egy óra, hogy óradíjhoz kéne kötni...

Igaz már nem aktuális.. ebből adódóan nem reklám, de volt eladásra is kínálva a 3-ból kettő, pont az említett hitel visszafizetése miatt, de végül maradtak a portfólióban és azóta is termelnek, újabb 3 éves szerződés mellett.

[link]