Ingatlanba megéri befektetni?

Ezt sokan úgy képzelik el, hogy megveszik a lakást és az korlátlanul ontani fogja a pénzt örök időkig, esetleg 10 évente a vizes blokkot kicseréltetik, ha új lakó jön. Nos, azért árnyalva egy kicsit a képet:

1) A tipikus 25-30 négyzetméteres szoci panelszörnyek már eleve közel vannak a tervezett élettartamuk végéhez, s bár általánosságban ez az építési mód elég időtállónak bizonyult (biztos nem fognak máról holnapra összedőlni), azért nem a bérlők vágyálma ilyenekben lakni. Amint kellő számban lesz minőségben jobb konkurencia, akkor ezek a lakások a piaci hierarchia aljára fognak szorulni a problémás bérlőket és velük járó kockázatokat bevonzva.

2) Energetikailag ezek a lakások jellemzően katasztrofálisak, s hacsak valaki nem bízik abban, hogy az állam örök időkig 100%-os vissza nem térítendő támogatásokat fog szórni a lakóközösségekre akkor hosszú távon a szigetelést, korszerűsítést, komfort fokozat javítást is be kellene kalkulálni a várható kiadások közé. Számos EU-s országban előre meg van szabva egy dátum (jellemzően 2040/2050) amikortól tilos lesz kiadni vagy eladni olyan ingatlant, amely nem rendelkezik a mai besorolás szerint legalább A-s energiaosztállyal. S lehet, hogy ma még Magyarországon sci-finek tűnik pl. energetikai tanúsítványt kérni, azért én nem javaslom senkinek, hogy ehhez a lakáspiaci pillanatképhez próbáljon idomulni. Lesznek növekvő igények bérlői/vevői oldalról, ahogy 10 vagy 20 évvel ezelőtthöz képest is van változás.

3) Ahogy pl. a mostani adórendszert is készpénznek veszi mindenki, holott számos helyen próbálkoznak vagyonadókkal, ingatlanadókkal és más trükkökkel amik azért sehol nem óriásiak, de egyrészt mindig meg lehet úgy fogalmazni őket, hogy egy bizonyos rétegnek (pl. több lakást birtokló magánszemélyek) nagyon fájjon, másrészt az ilyen kis 0,5-1%-os adóékek is képesek jelentősen megváltoztatni egy befektetés jövedelmezőségét.

4) Kis egyéni befektetőként nem vagy versenyképes a nagy ingatlanirodák és bankok ellen, akik százával veszik és építik a kiadásra szánt lakásokat. Viszont nem is kell versenyképesnek lenned, mert léteznek nyílt, bárki által vehető ingatlanalapok, amik pont annyit fialnak átlagban, mint amennyit keresni lehet az ingatlanpiaci befektetésekkel (mínusz ügynökköltség). Szóval ha csak nem arra spekulálsz, hogy te meg tudod verni a 30-40 éves tapasztalattal és rafinanciával rendelkező Erste, OTP vagy Duna House alapkezelőit, akkor azért gondold át még egyszer, hogy mennyire éri meg saját nevedre venni egy ingatlant, adminisztrációval tökölni, kiválasztani az ideális bérlőt vagy épp a kaución veszekedni káreseménykor.