Mi lenne a legjobb megoldás? (lenn bővebben)

"De mindig bujkál bennem a kisördög, hátha van 1%is, h a bank mégse adja meg a hitelt,gondolom ezt a szerződésbe bele kell majd venni,hogy tőlem független okok miatt nem tudom mégse eladni a lakást?"

Leírtam már, ha megérted, ha nem. Ilyen feltételt nem lehet ingatlan adásvételi szerződésbe foglalni, hogy "ha xy szerződés bejön akkor eladom, ha meg nem, akkor nem". Ez így nem adásvételi szerződés, és vita esetén a bíróság se fogja elfogadni, szóval semmit nem érsz vele. Ami bármily meglepő, számodra lesz kínos, mert ha a szerződési akarat megállapítható, csak a szabott feltétel elfogadhatatlan jogilag, akkor a bíróság igenis fenn fogja tartani a szerződést hatályában, csak éppen a szabott feltételedet nem fogja figyelembe venni. Szóval a lakás már nem lesz a tiéd, bármit is írtál bele.

Az elképzelhető, hogy létezik olyan megoldás, ami garanciát nyújt neked arra, hogy ne kelljen eladni a lakásodat, ha nem akarod. De ez nem egy szerződés, és legfőképp nem az adásvételi szerződés. Nem is attól függ, hogy te mit írsz bele. Olyan megoldásra tudok gondolni, ahol például három szerződő fél van, az egyik a bank, a másik te, a harmadik pedig a vevő. Egyik oldalról a bank garanciát vállal arra, hogy amennyiben az ő hibájából meghiúsul az adásvétel közted és a vevő között, akkor garanciát vállal arra, hogy a vevő helyett teljesít (vagyis megveszi a lakást). Vagy olyan konstrukció, hogy a bank hitelez neked valamilyen formában.

De ezek egyike se kétoldalú szerződés, mindegyikhez kell a bank, és ezek jogtechnikailag nem is egy darab szerződés, hanem egy egymásra épülő, több szerződésből álló szerződéscsomag. Könnyen lehet, hogy a bankok kínálnak ilyen konstrukciókat, de az tuti, hogy mindegyikhez kell a bank beleegyezése is, attól, hogy te egyoldalúan beleírsz egy olyan feltételt a szerződésbe, amire nincsen semmi befolyásod ("vagy elfogadja, vagy nem"), attól az még nem lesz érvényes bíróság előtt.

Nekem mondjuk jogász végzettségem is van. De ha nem hiszel nekem, hát írjál bele amit akarsz az adásvételidbe, aztán majd meglátjuk...

A mostani piaci helyzet szerint sokkal nagyobb az ingatlan kínálat, mint a kereslet.

Ebből kiindulva én nem aggódnék, hogy nem tudok ingatlant venni. Egyetlen rizikó faktor a hitelképességed, ezért azt tanácsolom, érdeklődd meg, mik a lehetőségeid. Minden banknál lehet kérni konkrét ingatlan nélkül is hitelminősítést úgy, hogy közlöd az ingatlan adatai helyett, hogy várhatóan mennyi lesz az önerőd és milyen értékű ingatlant szeretnél vásárolni és kb hol. Az így kapott eredményekből már előre láthatod, hogy mik az esélyeid egyes bankoknál. Bizonyos tűréshatárok között kell értelmezni az eredményt, tehát úgy kell kalkulálni, hogy rosszabb értékbecslési eredményekkel is működőképes legyen a vásárlás és akkor nem lehet gond.

Olyan esettel már találkoztam, hogy a kinézett ingatlan nem felelt meg a banki előírásoknak, ezét másik ingatlant kellett keresni, vagy valamivel kevesebb hitelt lehetett kapni, mint amit indulóban remélt a hitelfelvevő, de olyan esetem még nem volt, hogy egy alaposabb előzetes hitelvizsgálat után kiderült, hogy az ügyfél mégse hitelképes.

Arra egészen biztos nincs módod, hogy egy adásvételibe belevedd, hogy Te büntetlenül elállhatsz az adásvételi szerződéstől azzal az indokkal, hogy esetleg nem kapsz hitelt majd valamikor.

Olyannal már találkoztam, hogy a foglalót ügyvédi letétbe kérték és belekerült az adásvételi szövegébe, hogy ez az összeg visszajár, ha a vevő önhibáján kívül mégse kapna hitelt. Abban az esetben már egy konkrét ingatlanról beszéltünk, a bank pedig úgy ítélte meg, hogy de ennek az az oka, hogy ilyenkor már konkrét ingatlanról beszélünk és a bank megatározhatja, hogy ott az az eladó csak úgy állhat el jogilag egy adásvételitől, ha a foglaló dupláját visszafizeti a vevőnek.

Egy hiteltanácsadó

bocs, az utolsó bekezdés kicsit zavaros lett, mert véletlenül elküldtem a választ, mielőtt kijavítottam volna.

Tehát amikor már konkrét ingatlanról beszélünk egy adásvételinél és az eladó ragaszkodik a foglalóhoz még az előtt, amikor a bank értékbecslést végzett volna, akkor célszerű ezt így beleírni az adásvételibe, főleg ha problémás az ingatlan és fennáll a veszély, hogy nem felel meg fedezetnek.

Egy eladónak ehhez azért nincs joga, mert neki módjában áll másik ingatlant keresni, ha az általa kinézett ingatlant mégsem tudja megvenni.