Akik ingatlanár emelkedésre spekulálnak ezekbe belegondoltak?

1. Elöregedő társadalom. Egyre több olyan öreg fog meghalni és átadni az örökségét, akiknek még az állampapír is kvantumfizika, nemhogy az indexkövető ETF-ek, kriptó, stb.

2. K alakú görbe. A társadalom dolgozó fiataljainak egy része nagyon jól jár, hosszútávon keresett a szakmája, tudása, ezáltal biztos megélhetése van és biztos fizetőképes keresletet biztosít, de ebben a szegmensben van a legtöbb home office kompatibilis ember is. Ugyanakkor a többi szakma, ami főleg helyhez kötött egyre alulfizetettebb és egyre kevésbé tartanak az érte járó minimálbérek, bérminimumok lépést az inflációval, de ez a legsérülékenyebb és legárérzékenyebb réteg.

3. A rövidtávú kiadást most nyírták ki, megnövelték az adókat, jövőre a 6. kerületben be is tiltják, új engedélyeket egész Budapesten nem adnak ki és a NER-t ismerve éppen most építik ki azt, hogy hozzájuk áramoljon be az eddigi Átlag Józsiknál lecsapódott profit, Tiborcz, Ráhel, stb.

4. Magyarország azért annyira közel sem jó hely semmilyen szempontból, hogy indokolja a többi EU-s vagy akár más nyugati országokhoz képest való árazást, az áremelkedés mértékéről nem is beszélve, ami eléggé lufinak néz ki a grafikonokon.

Ezen túl pedig kb. az összes szembejövő írás portfólión, itt-ott ingatlanpiacban érdekelt "szakértőktől" származik, azok meg még a 2008-as válságok után is mindig azt mondogatták, hogy most aztán már növekedni fog, akkor is, ha 2014-ig csökkent. Az ilyeneknek egyszer-kétszer ugyanúgy mindig igaza lesz, mint aki mindig a negatív dolgokra fogad, aztán végül ez lesz a sírkövére vésve. Ez inkább wishful thinking. Az ingatlanpiacban érdekelteknek az a lényeg, hogy pörögjön a piac, folyamatosan legyenek tranzakciók, amiből van cashflow, ha az érdeklődés bármely oldalon csökken, az nekik nem jó, mert elindul egy kivárási spirál, ami miatt felkopik az álluk. Mert a vevő is látja, hogy csökken az ár, az eladókon nyomás van, akinek sürgős, az inkább enged, ami miatt még inkább csökken az ár és végül alig vannak tranzakciók, de mivel a tőkét fialtatni kell, lecsapódik máshol.

A tőzsdét és a befektetési alapokat meg kockázatosabb instrumentumokat most hagyjunk, számoljunk csak a jelenlegi 6,5%-os elérhető biztos hozammal.

50 millió esetén 3 250 000 HUF évente tisztán, adómentesen, nettóban, az havi 270 000 HUF.

Egy 50 milliós ingatlant akkor adsz ki 300-ért, ha nagyon tip-top, jó az elosztása, jó a lokáció, stb. Abból 15% SZJA már 255 000-re zsugorítja és akkor nem beszéltünk arról, hogy nem biztos, hogy rendesen fizet a bérlő, nem lakja le, költeni kell rá, lakásbiztosítást meg ezt-azt a te érdeked kötni és fizetni, stb.

Nem véletlenül van az állam is patthelyzetben, még a piaci áras bérlakásokból sem tud annyit lopni, amennyit más szektorokban megszokott, a szociálisból meg pláne. Máskülönben akkugyár meg összeszerelőüzem helyett ingatlan nagyhatalom lennénk.

És akkor ott van még a használt lakások átlag életkora, leszakadó homlokzatok, beomló, beázó pincék, ezek anélkül is előfordulhatnak, hogy esetleg metróvonalakat mókolnának a város alatt vagy bármit is bolygatnának.

Nem azt állítom, hogy 2008 megismétlődik, de azért ezek a szempontok szerintem nem elhanyagolhatók. Persze a másik oldalon a hype sem, hiszen Faberge tojásért meg Picasso festményért is irreális összegeket fizetnek ki, csak míg ott egy viszonylag szűk körről van szó és adóoptimalizáció meg pénzmosás is játszik, addig itt tömegek ülnek benne és a piramis alján tele van önmagát túlvállalt és túlhitelezett, fizetésről-fizetésre élő, sérülékeny emberekkel.