Lakásvásárlás menete?

Az alku attól függ, hogy mennyire reális az ingatlan ára. Nézzétek meg a környéken lévő ingatlanok hirdetéseit, és aszerint tudtok alkudni. Ha a hasonló ingatlanok ára így mozog, akkor kisebb az esély rá. Akkor van jó esélyetek, ha régóta hirdeti és/vagy nagyon kéne a pénz. Sajnos vannak eladók, akik leginkább csak árulni szeretik a házat és várják a balekot aki az utolsó forintot is leteszi érte.

Ha ennyi hitelt vesztek fel, én már bevonnám ezen a ponton a bankot egy gyors felmérés erejéig, hogy megkapnátok-e az összeget. vagy keressetek független hitelszakértőt. Arra is van lehetőség, hogy pár tízezerért egy értékbecslő a banktól megnézze az ingatlant, ugyanis nemcsak a ti fizutok, de a ház értéke is befolyásolja a bank hitelezését. Mi a covid válság előtt vettünk lakást és az OTP már akkor hagyott a jó helyen lévő ingatlanon biztonsági tartalékot (tehát a vételár alá értékelte 4 millióval), emiatt az önerőt ki kellett egészíteni, mert nem állt meg a hitel a házon.

Ha a bank aszondja hogy jó eséllyel ad rá hitelt (ezt szerződéskötésig, hivatalos hitelbírálatig sajnos nem tudni), akkor ügyvédet kell keresni, megegyezni a fizetés ütemezéséről, kiköltözésről, letenni az előleget/foglalót és a szerződéssel visszamenni a bankhoz, elindítani a folyamatot.

Fel kell vennetek 23 millió forintot

A bankok a jövedelem maximum felét, de inkább 40%át engedik csak hiteltörlesztőnek használni.

Ha a párodnak a 600e ft netto, és mivel azt írtad hogy hitelt szeretnétek felvenni, így a te minimálbéreddel együtt amit kerestek egy hónapban az 750e ft.

Ha nincs más hiteletek, akkor ennek a 40%-a 300.000ft, annyit lehet amit egy hónapban maximum elvesz tőletek a bank.

Jelenleg a bank360 adatai alapján, 23 millió forint, 750e forintos netto mellett, 10 év futamidővel 288.000ft-os törlesztőt ajánl.

Érdemes hagyni egy kis tartalékot, 250e forintos törlesztőhöz nézni a hitel hosszát. Viszont nagyon nem is elhúzni, minél rövidebb egy hitel annál olcsóbb

Kérdező

1. mindegy mennyit illik lealkudni, a lényeg mennyit sikerül. Van aki eleve úgy hirdeti meg, hogy akár 5%-t is enged lazán az árból, van aki meg semmit nem hajlandó. Az is számít, hogy milyen hitelből vagy egyáltalán hitelből kell-e megvennetek. Amikor anyósomék költöztek, ők eladták a régi házukat és abból lett fizetve az új, nekik nem kellett a hitel hozzá. Az eladó hajlandó volt több százezret engedni az árból mert neki megérte kicsit kevesebbért eladni, de cserébe azonnal megkapta a pénzét és nem kellett hónapokat a hitelre várnia vagy CSOK-ra meg egyebekre. De más érdeklődőnek nem engedett az árból semmit.

2. elméletileg hitelképesek vagytok, 2-es jól be is mutatta milyen számokkal. De az a banktól és a hitel különböző részleteitől függ, hogy pontosan mik az elvárások.

3. Ahogy 2-es írta, kalkuláljatok úgy, hogy ha megemelkedik a törlesztőtök akár 50 ezerrel, akkor is ki tudjátok fizetni! Barátaimnak a házassága ment rá, hogy rosszul vettek fel hitelt, hiába próbáltam meggyőzni őket. Túlvállalták magukat és amikor emelkedett a törlesztőrészlet akkor csak olyan áron tudták fizetni, hogy mindenről le kellett mondaniuk és filléres problémáik adódtak. Mivel nagyon nem volt pénzük semmire így a vitáik is egyre rosszabbak lettek. A szép ház, a két gyerek már nem volt elég mellé, alig 3 évet lakhattak benne mire jött a válás.

4. Nézzetek meg sok lehetőséget és keressetek kicsit kedvezőtlenebb helyen is lakást! lehet, hogy csak egy kicsit kell leadni az elvárásaitokból - pl. pár perccel többet kell utazni vagy nem olyan szép a környék - és máris több millióval kedvezőbb lehet az ára. Első lakást nem kell örök életre vásárolni, ez inkább legyen ugródeszka a következőhöz. Mi először egy 36nm-es panelt vettünk, abból mentünk már gyerekkel 2,5 szobás panelbe és most családi házunk van. Mindig csak azt kellett kitermelnünk az évek alatt amennyivel többe került az új ingatlan a régihez képest. Ha egyből akkora lakást akartunk volna venni amiben már a gyerekekkel is elférünk akkor még ma is abban laknánk a hitel miatt.

Ráadásul lehet hogy jobban elfogadjátok ha többe kerül ha látjátok, hogy mennyit kérnének el olyan lakásért ami számotokra nem jó helyen van.

5. Ne azt keressétek ami már most olyan belülről mint amilyennek ti szeretnétek. A régi, lepukkantabb lakások jóval olcsóbbak és utána idővel ti magatok tudjátok olyanná formálni amilyennek akarjátok. Ha szépen fel van újítva akkor sokkal drágább, hiszen azt a sok pénzt is elkérik amibe ez került. de közben lehet, hogy ti meg nekiállnátok azonnal kifesteni, tapétát cserélni vagy a fürdőszobát átalakítani.

6. Ha megtetszik egy lakás - és megnéztetek másokat is, biztos nem fogjátok meggondolni magatokat, akkor meg kell egyezni az árban. A szokásos alkudozás menete: van egy irányár amit mond az eladó - ti erre mondotok egy alacsonyabbat és hogy miképpen fizetnétek (önerő van XFt szinte azonnal, a többi hitelből) Nagyon nem mindegy hogy 3 milliótok van és a többi lenne hitel vagy ahogy írod 12 millió. De ne 12-t mondjatok, hiszen kell majd pénz a költözésre, ügyintézésre is, hanem 11-t. A bank más dolog, ott lehet mondani a 12 milliót is nyugodtan.

Az eladó a ti ajánlatotokat mérlegeli és elmondja ha tud valamennyit engedni - ekkor fog kiderülni, hogy akar-e engedni belőle egyáltalán. Ilyenkor szokott az jönni, hogy mások is érdeklődnek és többet ajánlottak. Ezt vagy elhiszed vagy nem. a szándékot látni fogod, hogy hajlik-e engedményre és ha igen akkor mennyire. Amikor a telket vettük akkor valóban volt még másik vevő és egymásra licitálgattunk az eladónál, végül már pár tízezer forint különbség volt amit mi még rá tudtunk ajánlani, így kaptuk meg mi a telket. Szóval mi még többet is fizettünk, mint amiért meghirdették eredetileg. De a lakásunk árából meg engedtünk a mi vevőinknek, mert azt eleve annyival drágábban hirdettük meg, hogy ha van aki elviszi annyiért akkor szuper, ha nem, akkor ezt az összeget tudjuk engedni belőle és ez is lett.

7. Ha megegyeztetek az árban akkor meg kell beszélni a költözés, a kifizetés pontos részleteit. A mi lakásunkat úgy adtuk el, hogy közben építkeztünk és a vevőnek nem volt sürgős beköltözni. Ezért fél évig még bent lakhattunk - cserébe még elengedtünk az árból. Viszont pont az építkezés miatt szükségünk volt a pénzre, így maga az eladás, szerződés kötés, kifizetés és átírás az korábban történt meg.

Ha viszont ti költözni akartok akkor az eladónak is akkor kell kimennie, tehát ezt is tisztázni kell mikor lehet megtenni. Azt is meg kell beszélni (ehhez nektek a bankkal előre beszélni kell) hogy kb. mikor lesz meg a banktól a hitel, nem ugyanaz ha 3 hét vagy ha 3 hónap.

8. Ha meg tudtatok egyezni akkor lehet foglalót adni - ezt az eladó is kikötheti. Mindkét félnek ez már egy elköteleződés az üzlet mellett úgy is, hogy még nem végleges a dolog. Ennek van előnye, hátránya, nézz utána!

[link]

9. Ügyvédnél kell a szerződést intézni mindenképpen és annak is van bevett szokása, hogy ki fizeti az ügyvédet - felesleges 2 ügyvéd, elég ha csak 1 van a szerződéshez. Ő fogja intézni majd a földhivatali bejegyzést is meg az adóhatóság felé is az ügyet, mert illetéket is kell majd a szerzett vagyon után fizetnetek. Ez is jelentős összeg lesz és lehet, hogy pár hónapon belül ezt is ki kell fizetnetek, így érdemes előre számolni vele.

[link]

Rövidebben: először keressetek bankot ahonnan hitelt evnnétek fel és kérjetek előzetes hitelbírálatot, hogy mekkora hitelt és milyen konstrukcióval kaphattok. Érdemes durván összemérni a bankok ajánlatait, erre a neten is van már kalkulátor, de ezt ne vegyétek szentírásnak, mert a részleted sokat változtathatnak amikor konkrétan érdeklődtök.

Ha tudjátok mekkora hitelt tudtok felvenni - gond nélkül, tartalékolva arra, hogy emelkedhet a törlesztőrészlet, nézzétek meg, milyen illetékfizetés terhel még majd titeket! Ekkor kezdjetek érdeklődni és ha tetszik, akkor megegyezni.

Ami nagyon fontos, csakis tulajdonossal tárgyaljatok. Ha olyannal jön valaki, hogy ő a tulaj nevében árulja a lakást akkor mondjátok, hogy ti meg csak a tulajjal alkudhattok. Ha nem hajlandó erre akkor ez átverés és csak el akarják szedni a pénzeteket - hagyjátok ott! Van aki megpróbálta nekünk is beadni, hogy a tulaj csak nm tudta átíratni rájuk a lakást, de az övék és eladhatják - ilyen nincsen. Szerződést kizárólag a tulajdonos írhat alá és ha több tulajdonos van akkor csak együtt tudják eladni nektek az egész lakást.

Mindenképpen kérjetek friss tulajdoni lapot - ezt azonnal le tudja kérni az eladó online is - amin ott lesz hogy valóban az övék-e a lakás és egyedül ők tulajdonosok-e. Előfordul, hogy egy örökséget adna el az egyik örökös, de közben a másik ezt nem akarná. Ezt megint el kell kerülni.

Ha pénzt adtok foglalónak, akkor mindenképpen kérjétek el az igazolványukat előtte és hiteles, valódi adatokkal írjatok róla papírt. Aláírt, tanúkkal jegyzett papír nélkül ne fizessetek semmit ki!

Aztán minden mást majd az ügyvéd el fog mondani. Általában az eladó hozza az ügyvédet, mivel neki van helyismerete, de a vevő fizeti. Az is gyakori, hogy eleve a vevőnek kell hozzá ügyvédet keresni is. Nálunk a 2 lakásnál az eladó hozta az ügyvédet mert másik városba költöztünk, nem ismertünk senkit, a teleknél meg mi vevők, a már megismert ügyvédet kértük fel újra. De fizetni mi fizettük mindhárom esetben amikor vettük - és amikor eladtuk akkor meg a vevőink.

Sok sikert!

"De ne 12-t mondjatok, hiszen kell majd pénz a költözésre, ügyintézésre is, hanem 11-t. A bank más dolog, ott lehet mondani a 12 milliót is nyugodtan."

Ezt azzal egészíteném ki, hogy egy lakásnak azon túl, hogy van egy ára még jár költséggel.

Illeték az állam felé, 4%

Ügyvédi díj (városonként eltérő %)

Lakáshiteltartozás felírása az ingatlanra is pénzbe kerül (bár ezt a bankok utólag visszafizetik, pár hónap múlva)

Ha 35 millió a ház, nektek kb 37be lesz a végösszeg. Ezt kell 3 hónap alatt előteremteni