Lakásvásárlás a mostani helyzetben?

27. Pont ugyanazt akartam írni, mint a 31-es. Minél hosszabb futamidő és előtörlesztéssel úgy fizetgeted ki magadnak néhány év alatt, ahogy akarod.

A 25-ös vagyok, én is így vettem fel tavaly a hitelt. Az biztonsági szempontból sose rossz, ha minél kevesebb a kötelező törlesztő, ezért minél hosszabb a futamidő. De előtörleszteni ugyanúgy lehet akkor is, ha 5 éves és akkor is, ha 20 éves hitelt vettél fel.

Tévedés, hogy hosszabb futamidővel + előtörlesztéssel kevesebbet fizetsz be nominálértéken, mint rövidebb futamidővel.

Itt lehet számolgatni, előtörlesztéseket szimulálni.

[link]

Leegyszerűsítve: Te mindig a nálad lévő összeg után fizeted a kamatot. Minél több van nálad, minél tovább, összességében annál többet fizetsz be. Ha te magadnál gyűjtögeted az előtörlesztendő összeget, akkor az addig is nálad van, így fizeted rá a kamatokat - feleslegesen. A rövidebb futamidőnél magasabb a törlesztő, de az extra összeg tőketörlesztésből áll (az első hónapban tisztán, utána persze csúszik a változó össezegek miatt), tehát ezt úgyis felfoghatod, mintha minden hónapban egy kis extra előtőrlesztést csinálnál. Viszont ez után nem kell még előtörlesztési díjat se fizetni.

Ez tisztán nominálértéken való elemzés. Reálértéket nem tudjuk előre, így igazából nem lehet megmondani, hogy a jövőben melyikkel jársz ténylegesen jobban. Továbbá nemcsak a pénz, de a biztonság is lehet szempont.

Én 4% illetéket fizettem, mivel a vételár nem volt 15 millió alatt, ez volt 4 éve. Sőt, kérvényeztem a 2 éves részletfizetést, de nem adták meg, csak 1 évre. Lehet, a fizetésem miatt, hasonló volt akkori értéken, mint neked most.

Egy évre mindenképpen adnak részletfizetést az illetékre, ha kérsz. Az azért ekkora összegnél elviselhető havi bontásban szerintem.

Te azt nézed, hogyha végig fizeted a hitelt, akkor mennyit fizetsz vissza. De nem ezt kell nézni. Mondjuk belövöd, hogy reálisan 5 éven belül vissza tudod fizetni a hiteledet. Ha 5 éves futamidőre vennél fel hitelt, 18 milliót fizetsz vissza tőkével, kamattal, mindennel együtt. Ha 20 éves futamidővel veszed fel, akkor elfelejted, hogy 20 év múlva hogy állna az egyenleg, mivel ez számodra nem releváns adat, te 5 éven belül szeretnéd visszafizetni a tartozásod. Megtakarítasz évente mondjuk 3,5 milliót, előtörleszted. Csökken a tőketartozásod. Továbbgondolhatjuk akár. Ha csökken a tőketartozásod, csökken a havi törlesztőrészleted, kevesebbet fizetsz havonta, többet tudsz megtakarítani, következő fél-egy éves periódusban (ahogy jól esik) többet tudsz előtörleszteni.

Nem kell kifizetned 20 évre előre az összes kamatot az 5 év végén, amikor bejelented a végtörlesztési szándékodat, csak annyi kamatot fizetsz ki, ami addig esedékes. Tehát, biztosan nem kerül 29 millióba a hiteled, de esélyes, hogy 18-ba sem. Ezt ki kell számolni. Anno a kiszámolón találtam tök jó excel táblázatot egy kommentben annuitásos hitelre, amiben lehet előtörlesztésekkel is kalkulálni (annak a díjával is számol) és feketén fehéren kijön, hogy melyik konstrukcióval jársz jobban. Életünk második lakáshitelét vettük fel idén, amit ezzel számoltam ki, hogy hogyan is érné meg jobban és mi is legyen a pénzügyi tervünk, hány éven belül tudunk fizetni. Ha előtörlesztünk azt beírom fixen és állandóan képben vagyok, hogy mikor hogy állunk vagy éppen állnánk. Szerintem nagyon jó, próbálj rákeresni.

Vagyis szög egyszerűen. Ha felveszel 14 millió hitelt, akkor 14 millió forint tőketartozásod van. Erre fizeted a havi törlesztő részleteket, a részletnek pedig igen nagy százaléka kamat. A tőketartozásod eleinte alig csökken. Amikor következő évben előtörleszted a 3,5 milliót, akkor a 14 milliós tőketartozásod (ami azóta 12 havi tőkerészlettel csökkent ugye), csökken 3,5 millióval is, szóval lesz valamivel kevesebb, mint 10,5 milliő tőketartozásod. Ezt követően már csak erre számolja fel a bank a kamatot. Következő évben megint előtörlesztesz, megint csökken a tőketartozásod, megint kevesebb kamatot számolnak emiatt fel és így tovább. Az elő-és végtörlesztés díja 1% körüli összeg, ezzel kalkulálni kell.

A másik oldala pedig az, hogy mondjuk egy 100 ezres törlesztőt könnyedebben kifizet az ember szorultabb helyzetben is, mint egy 300 ezrest. 600 ezres fizetés ide vagy oda, az azért elég vakmerő és ki is maxolod a lehetőségeidet, ugyanis a jövedelmed maximum felét teheti ki a hiteled törlesztőrészlete. Szóval tedd fel magadnak a kérdést, hogyha elveszíted az állásodat és mondjuk néhány hónapig bevétel nélkül maradsz, eltudod tartani magad? És tudod fizetni a törlesztőidet?

Mi végigmatekoztuk a férjemmel, nekünk 2 napunk ráment, mire meglett az excel táblánk. Nálunk az jött ki, hogy kb. ugyanúgy jössz ki, 30 év futamidővel, ha előtörlesztesz, mintha ugyanazt a hitelt rövidebb futamidőre vennéd fel, mert a 30 éves futamidőre olcsóbbak a kamatok, de van előtörlesztésnél díjad. A teljes számítást nem csinálom meg (nem is tudnám előtörlesztési díj nélkül, meg annak ismerete nélkül, hogy mikor fogsz előtörleszteni, meg amúgy a kamat sem 8% általában, hanem 8,0123%, meg társai), de a logikát lehet segít megérteni.

A lényege annyi, hogy a törlesztő fixen x forint, de ez két részből áll: a tőke kamatából és a tőke törlesztéséből. Ha a tőke kamata 0 forint, akkor kamatmentes kölcsönt vettél fel, pont annyit kell visszaadnod, ami kaptál. Tehát a kamatot akarod minimalizálni, hogy minél kevesebbet kelljen visszafizetned.

Felveszel 10 millió hitelt, mondjuk 8%-os kamatra, és elkezded törleszteni:

Első hónapban 10 millió * 0,08 /12 = 66.666 forint a tőke kamata. (10 millió 8 százalékos kamata egy évre, de te csak egy hónapra nézed).

Legyen extrém a példa, hogy látszódjon a különbség. A verzióban havi 1 milliós törlesztőd van. B verzióban havi 100.000-es.

A verzió januárban befizetsz 933.333 forintot tőketörlesztésre(1 millió - az első havi tőke kamata), így február hónapban a (10 millió-933.333)*0,08/12 a kamat része a törlesztődnek = 60.444 forint. (Ha elszámolom bocsi, telefonról vagyok és itt gépelésnél próbálom megjegyezni, hogy mivel kell számolnom).

Tehát februárban további( 1 millió - a havi kamat )-tal csökkent a tőke.

Ezèrt márciusban a tőke már csak 8 127 111. Ennek a márciusi kamata: 54 180 forint.

Ezzel szemben B verzióban, kb. minden hónapban 33.000-40.000 forinttal csökken csak a tőke (100.000-kamattal).

Ezért több a havi kamata is: 66.262 forint kamatot fizetsz februárban. 66.000 forint környékén fizetsz márciusban. Látszik, hogy itt nem csökken annyival a kamat, mert a tőkéd nem csökken.

Ha előtörlesztesz, akkor az a tőkédet csökkenti, így ha a 100.000 forintos törlesztődön felül benyomsz 900.000 forintot előtörlesztésre*, akkor ugyanazt a kamatot fizeted, mintha 1 millió lenne a törlesztőd.

Viszont megvan az a biztonságod, hogyha gáz van, akkor nem kell befizetned az 1 milliót. Oké buksz rajta pár ezer forintot, ha egy hónap kimarad, de nem jelentős az összeg.

*Eltekintettem az előtörlesztési díjtól, ami 1% szokott lenni. Általában a 30 éves hitelek kamata valamivel alacsonyabb, legalábbis az volt, mikor mi néztük, így kb. egálban volt. Ha a két kamat azonos, akkor jobban megéri a rövidtávú, de ha előtörlesztesz, akkor nem jelentős a különbség általában.