Hogyan zajlik az ingatlan vásárlás, hitellel? Ügyvéd mikor kerül a képbe, neki mikor kell fizetni? Önerőt kinek mikor és hol kell kifizetni? Lakás foglalót kell fizetni? (Többi lent)

1. Kiválasztod az ingatlant, és megállapodtok az eladóval minden részletben.

2. Elmész a bankodhoz, és előzetesen érdeklődsz, reális-e az elképzelés, vélhetően kaphatsz-e ilyen mértékű, jellegű, stb. hitelt. Megbeszéled, milyen elvárásaik vannak ahhoz, hogy elfogadják a szerződést (erre minden banknak van egy silabusza az adott hitelhez kapcsolódóan), illetve miket kérnek még (jövedelem-igazolás, tulajdonostárs...)

3. Van, amikor ezen a ponton, még ügyvéd bevonása nélkül tesznek le foglalót. Ehhez általában az ingatlanosok szoktak ragaszkodni.

4. Ezekkel az információkkal és a banki silabusszal felkeresel egy ügyvédet, és előadod neki, hogy mit és hogyan szeretnétek. Minden információt összeszedsz és átadsz (ingatlan adatai, vevő adatai, eladó adatai, lesz-e haszonélvezet, milyen arány, hogyan fizetitek az önrészt, mekkora hitel, milyen dátumokkal, hogyan és mikor lesz a birtokbaadás - ezt mind tudni kell)

5. Az ügyvéd elkészíti a tervezetet akképpen, hogy általában az önrészt az aláíráskor kell átadni (ha előtte nem volt foglaló adva, akkor megállapodnak, hogy ennek egy része minősül foglalónak), illetve utalni - sok bank csak utalva fogadja el, ez esetben meg szokták oldani, hogy laptopról, vagy valahogy már az ügyvédtől tudjanak utalni) Ha az önrész is több részletben lesz fizetve, akkor az első részletét fizeti a vevő így. Az ügyvédet az aláíráskor kell kifizetni.

6. Ha kell még az eladónak tehermentesítenie az ingatlant, azt ezen a ponton teszi meg. Ezalatt a vevő a szerződést leadja a bankban hitelbírálatra (egyéb dokumentumokkal együtt) Az ügyvéd itt adja be a szerződést a földhivatalba, (és ilyenkor kell kifizetni a földhivatali 6.600,- Ft-ot is), de bejegyzési engedély nélkül. Széljegyre kerül, bejegyzésre még nem. A bank a széljegyet ellenőrzi, ez is feltétele a pozitív hitelbírálatnak.

7. Ha közben kell még részletet fizetni, annak határidőben eleget tesz. Ha tehermentesíteni kellett, azt közben az eladó igazolja az ügyvéd felé.

8. Amint a bank pozitív hitelbírálatot adott, és átutalta a kölcsön összegét közvetlenül az eladónak. Az eladó ezt jelzi az ügyvéd felé.

9. Az ügyvéd benyújtja a bejegyzési engedélyeket a földhivatalba.

10. A földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát, valamint a bank jelzálogjogát és elidegenítési- és terhelési tilalmát.

11. A NAV felhívására a vevő kifizeti a vagyonszerzési illetéket közvetlen a NAV felé.

Ha a banktól negatív hitelbírálatot kapsz, akkor - legalábbis az általam készített szerződésekben - van még 30-45 napos (amit az eladó elfogad) határidőd megpróbáli más bankkal egyeztetni, és esetleg máshonnan hitelt igényelni, vagy más megoldással kifizetni a fennmaradó rész. Megoldani saját erőből, kölcsönkérni anyutól-aputól, stb.

Ha ez nem járható út, vagy nem sikerül, akkor sajnos a szerződés meghiúsult. Az eladó visszaadja, amit már fizettél, kivéve a foglalót, mert azt elbukod. Elbukod továbbá a már kifizetett költségeket (ügyvédi díj, esetleges igazolások kikérésének díja, földhivatali 6.600,- Ft, stb.)

A földhivatalba beadjuk a szerződés meghiúsulását, és törlődik a széljegy.

Külön kérdéseid:

- az ügyvédnek aláíráskor fizetsz

- az önerőt az eladónak adod, a bank felé igazolod. A bank a folyószámládról nem emel le semmit, max. majd a törlesztőrészletet, ha így állítod be

- több ügyvédtől kérhetsz ajánlatot, de végül egyet választasz. Egy szerződésnél egy ügyvéd tud eljárni (ide nem értve az eladó ügyvédjét, akit majd ő bevon azért, hogy átnézze a szerződést)

- az "adásvételi lap" az a szerződés. Ez az első hivatalos lépés. Ld. fenti leírásom

- a foglalót is te fizeted, vagy még a szerződés előtt (ezt ingatlanosok szokták elvárni), vagy a szerződés legelején átadott összeg (egy része) minősül annak. Megegyezés kérdése a dolog. A mértéke is megegyezés kérdése, de erre a banknak is vannak elvárásai és az eladónak is. Valamennyi mindig van.

Ha ügyvéd van, nincs közjegyző a szerződésnél. Vagy a hitel-részére gondolsz? Az akkor, amikor a bank pozitívan elbírálta, aláírható.

Energetikai tanúsítványt az eladó ad legkésőbb a szerződéshez.

Átírást te intézed, bejegyzés után. Nem tudom, van-e költsége, ez közmű-függő.

Már mindent leírtak.

Probléma ott adódhat, amikor az első válaszoló 7-8. pontja körül a bank nem ad a kérelmedre pozitív bírálatot, mert mondjuk az általa megbízott értékbecslő kevesebbre becsüli az ingatlant, mint amennyi a vételár, így nem ad annyi hitelt, amennyit te szeretnél.

Ez akkor okozhat gondot, ha kicentized, éppen annyi pénzed van, amennyi önerő kell és egy fillérrel sem tudsz többet előásni. Ilyenkor kezdődik a sakkozás, hogy mi legyen. A legegyszerűbb, ha nem hozod magad ilyen helyzetbe. :)

A közművek átírásért nem szoktak pénzt kérni. Érdemes a kulcs átvételekor birtokbaadási jegyzőkönyvet írni, amiben benne van minden mérő állás, mindketten aláírtátok, két tanúval.

" ha a banktól negatív hitelbírálatot kapok, akkor hogyan fizetek a az ügyvédnek?"

a bank csak a szükséges pénz egy bizonyos százalékát adja kölcsön, pl. a ház árának 40 vagy 60%-át.

Nem bazírozhatsz arra, hogy a hitelből fizesd az ügyvédet, az előbb kell kifizetni, mint megkapod a hitelt.

Ez a sorrend:

1. adásvételi szerződéskötés (ezzel egyidőben foglaló és ügyvéd kifizetése)

2. hiteligénylés a szerződés bemutatásával, hogy már kifizetted a foglalót

3. önerő felmutatása a banknak számlán

4. hitel megkapása

5. vételár teljes kifizetése

... mármint a pénzmozgás sorrendje ez.

Természetesen kell kérni előzetes hitelbírálatot a banktól, amit a vásárlás során már csak élesíteni kell, és kell előzetesen konzultálni legalább telefonon ügyvédekkel, és lebeszélni velük, hogy vállalják-e, ráérnek-e az adott időben, stb.

Még háznézés előtt is érdemes mindent előre megtudni, mert ha felgyorsul a piac, elvihetik az orrod elől a megfelelő házat, amíg te a megfelelő ügyvédet és bankot keresgéled vételi ajánlattétel előtt.