Miért is rossz befektetés az ingatlan?

A legjobb üzlet, mindig is az volt.

Én az ötödik megvásárlásán ügyködöm épp, és a következő 10 évben legalább duplázni szeretném a számukat.

"Több fórumon is azt olvasom, hogy mennyire nem megérős ingatlanba fektetni, főleg most."

Ők pont annyira értenek hozzá, mint te.

Az én alapelvem az, ha kockás papíron kijön a dolog, akkor még az élet mindig elronthatja. Ha kockás papíron se jön ki, akkor max szerencséd lehet. De én nem akarok a szerencsére játszani.

Én készséggel elhiszem, hogy az egyszerű ember számáéra is elérhető ingatlan befektetéssel is lehet pénzt keresni.

Megérheti, ha jól csinálod.

De az biztos kamu, hogy vedd meg dőlj hátra és dőlni fog a pénz.

"kifizeti a hitelemet egy bérlő"

Istenem ez akkora bullshit.

Ilyet csak az ír le, aki vagy ennyire nem érti, vagy ponthogy érti, de szándékosan elferdíti a valóságot.

Egy konkrét példa:

40milliós bp-i ingatlan kiadható havi 150ezerért. Ebből hoppácska még adózni is kell. Marad 127500, amit befizethetsz a hitelbe. Ha urambocsá azt mondjuk, hogy hát még költségeket is kéne fizetni, lakásbiztosítás, egy kis felújítási alap képzése, hogyha bármi gondod lesz, legyen mihez nyúlni, akkor én havi 100-al számolnék.

4%-os kamat mellett kb 10 milliót, aminek a 10 éves törlesztője 100ezer

Tehát ha 30 milliót beraksz a saját pénzedből, akkor igaz az, hogy 10 év alatt a bérlő kifizeti a maradékot.

De ez nagyon messze van attól, amit ez a szlogen ígér.

És ea fenti még egy viszonylag optimista eset, de már ez is megbukkik a kockás papíron.

Én még nem láttam olyat gurut, aki ezt számokkal is alá tudta volna támasztani.

-----------

Ettől függetlenül lehet, egy megfelelő vagyonépítési eszköz az ingatlan. Például az egyik guru mostanában előadja, hogy fővários körnéykén élve, ő most vett két lakást, egyiket Tatabányán, másikat Oroszlányon. Jó, elhiszem, hogy ez jó üzlet. De én nem fogok Tatabányán lakást venni és kiadni, ez az én kockázattűrésembe nem fér bele. Ő meg nyilván azért vette ott, mert máshol kevésbé jött ki a matek.

Az, hogy az ingatlanárak brutálist nőttek az elmúlt 8 évben az nem jelenti azt, hogy a következő 20 évben is fognak. Aki ezen nagyot nyert, az nem lesz ingatlanguru, a legtöbbje csak szimplán szerencsés volt.

Egy befeketetést nem érdemes arra építeni, hogy hátha szerencséd lesz. Ha alá tudod támasztani magad felé, hogy miért kell hasonló módon nőnie az ingatlanáraknak, akkor hajrá, megéri a mostani árakon ingatlant venni. Ha ez az alátámasztás nincs meg, akkor jó hozamod akkor lesz, ha nyomott áron jutsz hozzá ingatlanhoz. Ez se lehetetlen, ha eleget keresgélsz.

10 év alatt tőkét háromszorozni?

Hát te tudod…

Nekem az édeskevés lenne 10 évre…

Korábban max 10 évvel számolták a megtérülést, tehát az egész lakást hitelre megvéve, kamatostul, hozta a lakás árát. Innentől puszta haszon volt, ráadásul rengeteget nőtt az ingatlan értéke.

Jelen pillanatban, a hiteleket, a magas lakásárakat és az ahhoz képest amúgy magas, de arányaiban elmaradó bérleti díjakat bukó a dolog. Ugyan az a pénz pmáp-ban sokkal többet hoz.

Jelenleg ezért nincs igazán ingatlanpiac, a befektetők hátradőlnek és többet kapnak, mint az ingatlanért kapnának. Amint fordul a dolog, csökkennek a hitelkamatok és állampapír hozamok, megint megéri majd ingatlant venni.

Szerintem hosszútávon mindig megéri.

"A lehető legkisebb önerővel beszállni, hitelt felvenni rá úgy, hogy kb 10 év alatt kifizeti a hitelemet egy bérlő. Gyakorlatilag megháromszorozza a pénzt, és akár még értékben is sokat nőhet 10 év alatt."

Ezt számold át valós hozamokra és rá fogsz jönni.

@8

“az s&p dollar alapon hoz 10 szazalek felett”

Tényleg???