Ha eladtunk egy lakást, és vettünk drágábban egy házat, mennyi illetéket/adót kell majd fizetni?

A vetelert nem kell illeteket fizetnetek, mivel az uj lakas dragabb.

Az eladasert kell adot fizetni, ha dragabban adtatok el mint amennyiert felbecsultek a hagyatekban. A kulonbizet 15%-at fizetitek adokent.

Tehat ha a hagyatekban a lakas erteke 30 millio volt es most 40 millioert adtatok el, akkor a kulonbseg 10 millio, annak a 15%at fizetitek adokent, ami 1,5 millio forint.

SZJA része:

Az örökölt lakásért kapott összegből levonhatod a megszerzésre fordított , igazolt összegeket (költség/kiadás). A kettő különbözete lesz adóköteles, ha pozitív összeg.

Megszerzésre fordított kiadás/költség például:

- Az örökösödési illeték alapjául szolgáló összeg. Ha nem vetettek ki örökösödési illetéket, akkor a hagyatéki leltár szerinti érték.

- A befizetett illeték (örökösödési). Nyilván ha nem kellett fizetni, akkor itt nincs költség.

- Közjegyzőnek fizetett díj

- Földhivatali eljárás díja

Ha a költségek/kiadások után levont összeg pozitív, akkor az lesz adóköteles. Az adó mértéke 15 %.

"Az eladott lakást fél éve örököltük"

Ez alatt pontosan mit értesz? Öröklés esetén az örökség megszerzésének napja az örökhagyó halálának napja. Egy hagyatéki eljárás akár évekig is eltarthat. Ha az örökhagyó 2021-ben hunyt el, és csak 2022-ben került a földhivatali nyilvántartásban a nevetekre az ingatlan, attól az még 2021. évben megszerzettnek minősül.

Ez azért fontos, mert a halál évéhez képest minél későbbi évben értékesítitek az örökölt ingatlant, az adóköteles jövedelem annál kisebb lesz utána -> Sávosan csökken, az 5. évtől pedig adómentessé válik az értékesítés.

Vagyis a kérdésem: Melyik évben hunyt el az örökhagyó? Gondolom 2022-ben adtátok el a lakást.

Az SZJA kötelezettséget - egy esetet kivéve - nem befolyásolja az, hogy a vételárból vetettek egy házat vagy sem, vagy egyáltalán, hogy mire költöttétek. A leírásod alapján a kivétel rátok nem vonatkozik.

Illeték része:

Vagyonszerzési illetéket kell fizetni a ház vásárlása után. Az illeték alapjának meghatározásánál van "beszámítási" lehetőség a következők szerint:

Lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete lesz az illeték alapja.

Ennek a kedvezménynek az alkalmazásáról legkésőbb a lakóingatlan vásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozni kell a NAV-hoz, és kérni, hogy az illetéktörvény mely pontja alkalmazásával állapítsa meg a visszterhes vagyonszerzési illetéket -> vagyis a forgalmi értékek beszámításával.

Általában erről már az adásvételi szerződés keretén belül szoktak nyilatkozni a vevők, így a NAV annak megfelelően veti ki az illetéket.

"A leírt esetben nincs fizetendőd a NAV felé."

Milyen alapon állítod ezt? Megírnád? :)

"a haláleset 2021 szeptember,"

Tehát az örökséget 2021-ben szerezted meg (halál éve, más nem számít). Ha 2022-ben értékesítetted azt, és nagyobb összegért, mint amennyiért "szerezted", akkor előfordulhat, hogy fizetned kell utána SZJA-t.

A szerzés éve és az értékesítés éve nagyon közeli egymáshoz, így a fent említett sávos csökkenés a jövedelemadózásban még nem jön képbe. Az a szerzés évét követő 2. évben történő értékesítéskor "indulna be".

Példa -> örökhagyó elhunyt 2021-ben.

Örökség hagyatéki leltár szerinti értéke 40 millió forint.

Örökösödési illeték alapjának a NAV 45 milliót állapított meg a 40 millió helyett, és az után vetette ki a 7 millió örökösödési illetéket, amit Te be is fizettél.

Közjegyzőnek fizetett eljárási díj: 122 ezer forint.

Földhivatali bejegyzés díja: 6.600 forint.

Az ingatlan értékesítve lett 2022-ben 43 millió forintért.

SZJA:

Bevétel: 43 millió - 45 millió (örökösödési illeték alapja, mint megszerzéskori érték) = - 2 millió forint. Tehát a továbbiakban felesleges számolgatni nem keletkezett jövedelem az értékesítésből (adózatlan haszon), így SZJA-val nem kell foglalkozni.

Mi a helyzet akkor, ha illetékmentes az öröklés a fenti példánál maradva?

Jövedelem megállapítása:

Bevétel: 43 millió

- 40 millió (hagyatéki leltár szerinti érték, mint megszerzéskori érték, mivel örökösödési illeték kivetés nem volt)

- 122.000 (közjegyzői díj)

- 6.600 (földhivatali eljárási díj)

= + 2.871.400 forint a számított jövedelem (adózatlan haszon)

Ez az összeg lesz SZJA-köteles: 2.871.400 x 15 % (SZJA mértéke) = 430.710 forint.