Mikor esnek le végre reálisra az ingatlan árak? 5-6 millióra a panelok?

Vidéken most is vannak lakások 5-6 millióért. Tehát attól függ hol akarsz vásárolni. Amennyiben Budapestre gondolsz, akkor azt tudom írni, hogy valószínűleg már soha sem lesz egy panel 5-6 millió, esélyesen még egy egy szobás sem. A lakásárak nem azért nőnek, mert "a kormány felfújja", mert ez nem egy lufi, ezt ha fújják, attól még nem fog nőni. :-) Az áremelkedésnek több oka van. Egyfelől van egy eleve meglévő pénzromlás, ez is okoz néha minimális emelkedést, de ez a világ bármelyik pontján így van és régebben is megvolt. Másfelől a 60 nm feletti több szobás lakások áremelkedését az új CSOK támogatás és annak folyamatos emelgetése is okozza, ami némileg viszi magával sajnos a kisebb lakások és a panelek árait is. Harmadszor pedig, és ez a legnagyobb ok szerintem, a hatalmas kereslet és a viszonylag kevés járulék. Budapesten elsősorban befektetők vásárolnak rengeteg lakást, azon belül is főképpen külföldi befektetők. Egyrészt mert csak maga a lakás vétel is jó befektetés, hiszen folyamatosan növekszik az ára, másrészt mert idő közben ki is lehet adni albérletbe, vagy RBNB-be, melyekre szintén nagy a kereslet. Nálunk egy vásárlás után 4 % a járulék. Az EU többi országában ez jóval magasabb, 6, 8, de van ahol 10 %. Így azután pl. egy Spanyol befektetőnek jobban megéri itt venni egy lakást és kiadni, mintha mondjuk Ibizán venne egyet odahaza, mert ott az ár is magasabb, nem is növekszik ilyen ütemben a lakások ára, tehát a nyereség sem lenne rajta akkora, meg a járulék is magasabb. Ráadásul ott ingatlanadó is van, amit félévente kell fizetni, míg itt csak nagyon kevés helyen van (ugye önkormányzat függő) és ahol van, ott is sokkal kevesebb, mint máshol az EU-ban, főleg ha a közkedvelt helyeket tekintjük.

Hogy stagnáljon a lakások ára, ahhoz kisebb részben az kellene, hogy a kormány egyfelől ne vezessen be több CSOK kedvezményt, de még inkább, jóval nagyobb részben az kellene, hogy idehaza is felvigyék az egekbe a járulékot, plusz legyen ingatlanadó és hogy Budapest ne legyen ennyire közkedvelt a külföldiek körében, hiszen az albérlők tekintélyes része is külföldi, akik többnyire vagy diákok akik ide jöttek tanulni és a szüleik pénzéből simán kifizetik az itteni albérletárakat, vagy bulizgatni vágyó fiatalok, akik pár hétre jöttek, főképp a bulinegyedbe. Tehát elsősorban a külföldiek azok, akik felverik idehaza az ingatlanárakat, hiszen úgy veszik befektetésre az itteni, főleg belvárosi lakásokat, mint a cukrot. Lehetne egy megoldás, hogy megtiltanák külföldieknek lakások vásárlását, vagy korlátozhatnák a vásárolt lakások számát, de ez meg valószínűleg újabb EU-s eljárásokhoz vezetne az országunk ellen, hiszen a külföldi befektetőknek ez esélyesen nagyon nem tetszene és tuti panaszra mennének az EU tisztelt képviselőihez, mondván, hogy gátolják a piacot, ill. hátrányosan megkülönböztetik őket a magyar emberektől. Szóval ez esélyesen nem lenne jó megoldás. Azt viszont meg lehetne tenni, gondolkodnak is az illetékesek valami ilyesmin, hogy egynél több lakás vásárlása esetén magasabb járulékot kellejen fizetni, de ez meg viszont káros lehet azoknak, akiknek pl. a szüleik lakása vagy háza is a fiatal fiuk, vagy lányuk nevére van már iratva, ám őneki is szeretnének venni egyet, hogy külön tudjon élni. Ráadásul hazai nyugdíjasok is vannak, akik befektetésnek vesznek kisebb lakást, egyet, ami meg viszont az öngondoskodás egy fontos eleme és aminek viszont nem kellene keresztbe tenni. Ráadásul az építőiparban nagyon sokan dolgoznak, akik meg mind megszenvednék, ha hirtelen le kellene állítani a nagy építkezéseket, vagy legalábbis egy idő után nem lenne szükség új építésű házakra. Tehát igazából nincsen valóban jó megoldás, sajnos minden jel arra mutat, hogy meg kell várni, amíg a piac magától egy kicsit lecseng, megnyugszik. Sajnos akkor sem lesz már olyan alacsonyan a lakások ára mint volt, de ez a nagy és hirtelen emelkedés mindenképpen abbamaradna és talán egy nagyon picivel még csökkenhetnének is az árak.

Az a baj, nem vagy tisztában a piac működésével. Ha valaki meghirdeti a lakását, akkor kimegy hozzá a kereskedő és készpénzzel kifizeti. Namost a kereskedő már nagyon tisztában van az árakkal, tőle nem fogsz olcsón lakást kapni, sőt jópár millát még rátesz.

A másik, hogy sokan valóban befektetésként veszik a lakást. Van mondjuk havi netto 1 millió jövedelmük, azt nem akarja elszórni, így amikor összejön egy nagyobb összeg, akkor lakást vesz belőle. Kiadja albérletbe és az már bizos bevétel. Az albérletre meg nagy az igény, mert sokan költöznek be a városokba a jobb megélhetésért. Létezik albérlet támogatás, így aki élelmes, nem lakást vesz, hanem csak bérel és a bérleti díjat a cég fizeti. Szóval a lényeg, hogy most még nagyon olcsók az ingatlanok, lesznek sokkal drágábbak is. Olcsóbbak biztos nem.

Figyelj, munkások nem fognak albérletbe menni ezt elhiheted. Ők nem fizetőképes kereslet, max. akkor, ha a cége kifizeti, de az meg nagyon ritka, inkább csak állami alkalmazottaknál van idehaza. Tehát akik bérelnek, azok nem munkások, hanem úgy 70 %-ban külföldiek, főleg itt tanuló, vagy itt bulizó, nyaraló fiatalok.

A másik, hiába keres valaki netto 1 milliót, ha egyszer egy valamire való tégla lakás 30-nál indul. Ha tudsz számolni, akkor kiszámolhatod, ha az egész fizetését félre tudná tenni, még akkor is ez 30 év múlva jönne össze. Tehát nem a jól keresők azok, akik ezen nyerészkednek, hanem a befektetők, akik másból szedték meg magukat, esetleg örököltek nagyobb összegeket és ez által pedig még jobban meg tudják szedni magukat. És ezek zömmel külföldiek. A lakásnál jelenleg idehaza NINCS jobb befektetés. Még az állampapír is eltörpül mellette.

Az árak nagyon magasak idehaza is. Szinte alig maradnak el a nyugati országok lakásáraitól. Viszont - mondom -, a járulék az kint jóval magasabb és az albérletre sincs ekkora kereslet, kivéve a németeknél a migránsok miatt, ahol állambácsi bérel nekik szállást.

A másik pedig, hogy manapság aki Budapesten vásárol lakást, szinte 80 %-ban hitelből teszik. Pont mert ennyire drágák. Sok esetben a befektetők is hitelből vásárolnak, mert ennyi forgótőkéjük több lakás menedzselése mellett nekik sincs már. Így előfordulhat, hogy új lakást kölcsönből vásárol, majd amikor egy régebbit elad, végtörleszt.

Hiszem és bízom is benne, hogy ettől már nem, vagy csak nagyon kicsit fog emelkedni az ingatlanok ára. Ugyanis már most horror szinten vannak. Gondolj bele! Pár év alatt lényegében 100 %-os áremelkedés volt. 2011-2012-ben még 20-25 millióért lehetett kapni egy egészen jó és akkor teljesen új 2 szobás lakást a Marinaparton. Most, ugyanaz a lakás, használtan 40-45 környékén van. Ez hatalmas nagy emelkedés alig 7 év alatt. Lassan ott tartunk, hogy nem lesz fizetőképes kereslet. Tehát én azt gondolom, hogy ez már nem fog ekkorát nőni, csak minimális mértékben. És még kb. 2-3 év és megáll ez a fajta piachúzó növekedés. Először stagnálás lesz, majd csökkenni fognak kicsit az árak. Nyilvánvaló, a 7 évvel ezelőtti szintre biztosan nem fog visszaesni. De talán a jelenlegi horror árak kicsit enyhülnek majd.

Akkor szerintem kicsit nézz körül, csak a fővárosok lakásáraiban és persze a bérleti díjakban. Meg fogod látni, hogy Budapesten, Bécsben vagy Pozsonyban eléggé hasonlóak az árak. Egy elemzésben olvastam, hogy Budapesten nagyon megéri lakásokat felvásárolni.

Amúgy az 1 millió nettó az évi 12 millió, ebből minden évben vehet új lakást. Nyílván alkudni fog, de mivel kp-vel fizet, így azért elég jól engednek az árból. Persze valószínűleg másra is költ, ezért mondjuk csak 3 évente vesz egy lakást. A lakás bérleti díja mondjuk 150 ezer, amiből valószínűleg nem is adózik.

Van egy ismerősöm, aki pl a határ túloldalán dolgozik, naponta 40km-t utazik. Ezért a 40km-ért nem fog Ausztriában lakást venni, viszont megmarad egy csomó pénze. Nagyrészt utazásra költi és nem a legolcsóbbakra, de azért még így is marad, abból pedig időnként vesz egy új lakást. Ő csak egy sima segédmunkás, nem is igazi befektető.

Ami a 150 ezres albit illeti, egy albérletet általában legalább 4-en vesznek ki. Így a 150 ezerből 37500 jut egy főre, ami nem is olyan sok. Nálunk például van albérlettámogatás, bár igaz, hogy béren kívüli támogatásként. Viszont adómentes és sokkal jobban megéri, mint mondjuk drága éttermekben elverni. De a külső cégek, akik az ország minden részéből toboroznak embereket, a munkásszállót kifizetik.

Az van, hogy nálunk például 15-20 ezer ember dolgozik és ennyi embert szinte lehetetlen a közelből toborozni. 100km-ről már senki nem jár be, ezért inkább kifizetik a munkásszállót, csak jöjjenek az emberek. Így megmarad a havi kis 200-as nettójuk, az emberek is viszonylag elégedettek, meg a cégnek is marad rendesen.

Amúgy ha diplomás mérnök vagy és a cég azt ígéri, hogy havi 500-at fizet nettóban, akkor nem a 150 ezres albérlet miatt aggódsz, hanem viszed az egész családod ahova kell. Igazam van?