Pontosan mennyi illetékre és adóra számíthatok, lakás eladás és annak részben másik lakásba való visszaforgatása után?

2016 májusban ajándékozási szerződéssel az én nevemre lett íratva egy lakás(haszonélvezet pedig édesanyámra).

2017 márciusban eladtuk 7,8 millióért, majd egy hónapra rá 4,6 millióért vettünk egy másikat, hasonlóan mint a korábbi, tulajdonjog az enyém, haszonélvezet édesanyámé.

Most kaptam a NAVtól egy levelet hogy maga a 4,6 milliós vásárlás után nem kell semmit fizetnem.

Úgy tudom hogy majd ha az eladásról kapok levelet abban lesz hogy fizetnem kell a kettő lakás különbözete után. Tehát 7,8m-4,6m= 3,2m és ezután kell 15%öt fizetnem azaz 480 000-ret, Jól mondom? Tehát ez a SZJA. Vagy van valami más?