Szerintem túlárazta a lakást az értékbecslő. Mit tegyek?

Budapest belvárosában van egy lakásom, amit most készülök eladni, ezért hívtam egy értékbecslőt, mert lövésem sem volt, hogy milyen árban hirdethetném meg, ami reális lehet. A ház maga régen épült (20-as évek), tégla épület, a lakás kicsi 22 m2, és 14 m2 állógaléria van benne, felújítottuk, átlagos, jó állapotú lakás a korához képest. Az értékbecslő 1millió Ft-ban határozta meg az értéket / m2, de úgy, hogy hozzászámolta a galériát, tehát szerinte 36 milliót ér a lakás. Hát én örülnék a legjobban, ha ez így lenne, de azt gondolom, a vevők általában csak az alapterületet nézik. Szerintetek hogy lenne ez reális? Ha csak a 22 m2-t nézem, akkor keveset kapnék érte. Egy jó eladási ár valahol a kettő között, mondjuk 30 millió körül lehet? Ti mit gondoltok?