Ingatlan téma. Kihez kell tanácsérd fordulni, ha valós képet szeretnék kapni az ingatlan piacról?

- Saját tapasztalat alapján (amikor engem érintett az ingatlan-téma) itteni linken megrendezett konferenciákra mentem el. Ingyenes, regisztrációhoz kötött rendezvények. Előadásokkal/prezentációkkal, megvásárolható könyvekkel, előadóktól való kérdezési lehetőséggel.

- Engem kilóra megvettek (meg pénzt hoztak nekem), ahogy meglátták az előadók és magyarázták az ingatlanpiac boomját (még a boom kezdetén, csúcshoz képest évekkel korábban)

[link]

Azért pár dolgot érdemes szem elött tartani:

- Mint minden predikció az ingatlan-predikció is tartalmazhat bőven bizonytalanságot (kisebbet, mint a tőzsde, forex, tippmix, de tartalmazhat). Akármennyit fizetsz, akármilyen jó szakértőnek, nemtriviális beszakadás mindig lehet, nem kell messzire menni: 2008 USA

- Sose csak a konkrét kérdést és a prediktált választ nézd, hanem mögötte az érvelést/levezetést. Hogy mennyire tudsz benne megbízni. Hiszen egy predikció 'ingyen' van (miközben neked súlyos pénzbe kerülhet a mögé tett interakciósorozat).

- Mindig kétféle predikció van: (1) 'normál' üzletmenetes (2) 'beszakadásos'/change-point-detection. A kettőt együtt érdemes nézni előrejelzéseknél.

"Konkrétan az érdekelne,hogy mikorra várható ármozgás.Mikor megy le,vagy mikor emelkednek majd az árak."

Szerinted? Ma, Magyarországon egyik pillanatról a másikra hoznak intézkedéseket, - lásd Fundamentát 2 nap alatt darálták be -ember nincs a talpán, aki ezt megmondja Neked előre... Az lehet, hogy elkér pénzt érte, de hogy bejön-e, amit mond, annak 50-50 % az esélye.

- Vannak ingatlanalapok, ahova "csak" pénzt kell befektetni és a leghozzáértőbb szakemberek black box effekttel maximalizálják a hasznot. Ha a befektető szívesen tartja szemét+kezét a történések ütőerén, akkor tudhat monitorozni és beavatkozni, vérmérsékletének függvényében. :)

- Ha az ember maga akar ingatlan-befektető lenni (fenti értelemben), akkor viszont ki kell tanulja rendesen a szakmát, minden csínjával-bínjával. Nem könnyű és nagyon stresszes kenyér tud lenni, sokszor hosszútávú megtérüléssel csak.

- Az utóbbi években Budapesten arányaiban jobban felszöktek az ingatlanárak, mint vidéken: csúcs elött eladni budapesti ingatlant és csúcs után venni vidéki ingatlant nem hangzik rossz vásárnak, így önmagában sem.

Felesleges fizetni ezért. Csak nézd meg az elmúlt hónapok vezető pénzügyi oldalait, az elemzők mindig azt mondták, amit szerettek volna látni, nem pedig az objektív valóságot. Hiába esett vissza nagyon jelentősen a kereslet, akkor is árnövekedést prognosztizáltak, pedig a szárnyalás végét előre lehetett látni:

[link]

Az árak már kb. két-három hónapja elkezdtek lefele mozogni (vagy az alku mértéke nőtt meg). Persze az új építésű piac ezt lassabban reagálja le, ott inkább az árak befagyása és az értékesítés lelassulása lesz a jellemző, ami azért nem annyira tőkeerős projekteknél problémát jelenthet.

Nyilván az árcsökkenés az első időszakban a kiemelt helyen és újszerű állapotban lévő ingatlanokat kevésbé fogja érinteni, de pl. a családi házak esetében már sok helyen láttam 10%-os csökkenést.

Itt például láthatod az ingatlanpiaci ármozgást, illetve a ciklusok hosszát:

[link]

Vagy (itt az is látszik, hogy nominálisan is volt esés, most is ez várható):

[link]

Áremelkedésre mindenesetre a következő 5 évben én nem számítanék, az elmúlt két évben túlságosan nagy volt a lendület. Amúgy én például vásárolni szeretnék, de egyelőre még jó néhány hónapot várni fogok.

Egyébként ez már elég reprezentatív minta:

[link]