Mi történik abban az esetben, ha lefoglalózok egy házat, de a bank azt mondja hogy neki nem elég az adásvételben foglalt önrész fizessek többet. Ha nem tudok többet fizetni visszajár a foglaló?

Már írtam ma itt valakinek erről. Igen, bele lehet írni az adásvételibe, hogy a foglaló egy esetleges hitel elutasítás, vagy az igényeltnél kisebb összegű hitel esetén visszajár. Az erőszakos ingatlanostól úgy tudjátok megvédeni magatokat, ha ügyvédi letétbe teszitek a foglalót, így senki nem fér hozzá. A pénzéhes ingatlanos se, de az eladó se.

Ezzel a módszerrel meg lehet akadályozni, hogy amíg a hitelbírálat tart, az eladó és az ingatlanos szépen elköltse, felélje a foglalót. Ilyenkor ugye hiába járna vissza a pénz, te csak peres úton, esetleg évek múlva jutnál hozzá a pénzedhez.

Szerintem ez manapság így teljesen korrekt, mert nem Te akarsz variálni, nem Te akarsz visszalépni a vásárlástól, hanem egész egyszerűen kiszolgáltatott vagy a banki bírálatnak. Igazságtalan, ha minden a kockázatot kizárólag a Te nyakadba akar varrni az eladó, vagy az ingatlanos.

Ma túlkínálat van eladó ingatlanból, így egyre inkább a vevők diktálnak és ez így is van rendjén.

(Azért elárulok valamit: Ha megfelelő lenne az ügyvéded, aki ezekre előre felhívta volna a figyelmedet és ha lenne egy hozzáértő hiteltanácsadód, aki már előzetes hitelbírálatot és előzetes értékbecslést is megrendelt volna, akkor minimális lenne a rizikód, de így tényleg csak a fentebb leírt módon tudod megvédeni magad.

Van egy bank, ahol meg lehet úszni az értékbecslést (akkor is, ha megvalósul a hitel, akkor is, ha elutasítják a kérelmet), 4-5000Ft-ból. Igaz, még előírn, kérnek ezt-azt, de azokért nem kell fizetni.

A többi bankban valóban ki kell fizetni a becslést, legfeljebb utólag jóváírják az egyéb költségekből. Bankfüggetlen hiteltanácsadóként sokféle trükköt ismerek, hitelképesség javító apróságokat. Ilyen esetben azért nem árt előre tájékozódni, mert vannak irányadó értékek, tapasztalati számok (amit csak a külsős partnereknek árulnak el a bankok, ügyfeleknek sajnos nem mondják el előre.)

Érdemes kérni ingyenes előzetes hitelbírálatot, ami alapján már előre lehet látni, mennyire vagytok hitelképesek. Ok, tudom, hogy a tényleges becslés fogja meghatározni a hitel pontos összegét, de pl azt már előre is meg lehet határozni, hogy a HB értéknek hány %-át lehet megkapni hitelbe. Ez minden banknál más és más. Nagyon nem mindegy, melyik bankba mentél be...

Nem tudom, tájékoztatott-e az ügyvéd, hogy érdemes pár napot várni a végleges adásvételivel, mert jan 1-e után kedvezőbbre változik az illeték törvény.

Szívesen segítek ingyen, ha gondolod. Nem tudom, merre laktok, de pl Budapest és környékén személyesen is el tudom mondani azokat a trükköket, amire utaltam.

Lakásvásárlás utáni illeték:

"A lakások tekintetében kedvezőbb az illeték mértéke. Lakástulajdon szerzése esetén (21. § szerint) az illeték alapja korábban is kedvezőbb volt, 2010. január 1-jétől azonban tovább csökken. Míg korábban a lakástulajdon forgalmi értéke alapján 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6% volt az illeték, az új szabály alapján a 4 millió forint feletti rész után már csak 4%-ot kell az államkasszába befizetnünk."

Az ERSTE-nél is működik az ingyenes előminősítés a konkrét adatok alapján, de én azért óvatosságra intenélek. Egyrészt amit a honlapokon, hirdetményekben találsz, azok általánosságok. Csak akkor lehetsz biztos abban, hogy Te jogosult vagy egy hitelre, ha már minden lényeges adatodat felvitték a minősítő rendszerbe, és az alapján elbírálják a kérelmedet. Az a személyes tapasztalatom, hogy az ERSTE értékbecslői mélyen alul értékelik az ingatlanokat a piaci árhoz képest. Pl fél éve egy vidéki házat az ERSTE felértékelt 9 millióra, majd egy másik bank ugyanazt a lakást most 12,5 millióra értékelte. Elgondolhatod, mennyivel kevesebb hitelt kapott volna az ügyfél, ha az ERSTE-nél marad.

Az, hogy kit melyik bankba viszek, sok mindentől függ. Leginkább attól, hogy milyenek a személyes adatok, jövedelmi, munkahelyi viszonyok, mit látni a folyószámla kivonatokon, mit lehet tudni az ingatlanról. Ha egy ügyfélnek jók a paraméterei, akkor az ERSTE ajánlatához képest kb 30%-kal alacsonyabb törlesztőrészletet is össze tudok hozni, de ha problémás, akkor jobban szét szoktam nézni, hol érdemes kopogtatni. Az egyik bank ebben engedékenyebb, a másik abban, de ennek bizony kőkemény ára van. Minél szigorúbb egy bank a minősítésben, annál jobbak a kamataik. 5 éve ezt csinálom, már azt is tudom, mit fognak majd kérdezni tőlem, ha beviszek egy kérelmet.:).

Nem kell aggódni, januárban még semmilyen jelzáloghitelt érintő komoly változás nem fog bekövetkezni. A drasztikus szigorítások már egy éve megtörténtek. Azóta csak annyi történt, hogy a normál kereskedelmi bankok mind megszüntették a jövedelem igazolás nélküli hitel termékeiket, de amúgy pl mindegyik csökkentett mostanában kamatot.

Kérd meg az ismerősödet, hogy töltsétek ki az ERSTE hitelkérelmi nyomtatványát. Tegyétek mellé a bankszámla kivonatokat, meg az ingatlanról a legfontosabb adatokat, majd végeztesse el az előminősítést a bankban. Csak így szabad nekifogni egy lakásvásárlási hitelnek, de én azért a többi banktól is bekérnék ajánlatot.