Lakás vásárlás, lakás eladás?

Van számos ingatlanközvetítő a piacon, érdemes azt a 2-3% jutalékot kifizetni, nagyon sok idegeskedéstől megkíméled magad. Majd ő elmondja ezeket. Nem egyszerű hidd el, főleg az első... Amúgy az ügyvédet is ő keresi általában, de bárki ragaszkodhat a sajátjához, ha a másik fél is elfogadja. Ügyvédet mindig a vevő fizeti, de mindkét fél érdekeit egyformán képviseli. Közvetítői jutalékot mindig az eladó fizeti.

Előszerződés, foglaló, előleg, ezekkel legyél tisztában.

Sok sikert! Nem könnyű manapság vevőt találni sajnos... :(

A vevő ajánlatot tesz, ilyenkor érdemes ügyvédnél letétbe helyeztetni a letétet. Ha innentől bárki visszalép, az kapja meg.

Az ügyvédet a vevő fizeti szokásjog alapján, de ettől el lehet térni közös megegyezéssel.

Van egyébként, aki készpénzzel fizet.

Az ügyvéddel egyeztettek, hogy milyen fizetési ütemezéssel fizetnek majd. 10-15%-ot kötelező foglalóként fizetni. Van, aki a teljes összeget kifizeti szerződéskötéskor, van aki megszabott határidőre részletekben vagy egy részletben. Ez mind megegyezés kérdése.

Amíg nincs a vételár kifizetve, addig úgynevezett függőben tartással széljegyre kerülnek a tulajdoni lapon. Amint beérkezett a teljes összeg, a földhivatal elkezdi átírni a tulajdonost. Ez 1-2 hét, a földhivatal sebességétől függően. A kulcsátadás is akkor történik, amikor kifizették a teljes vételárat. Eltérni lehet, de nem kötelező.

Ha biztosra akartok menni, akkor ti fizessétek/válasszátok az ügyvédet (családjogászt, büntetőjogászt NE, csakis ingatlanokra specializálódott jogászt, egyébként probléma lehet a rutintalanságából - ugyanaz miatt, amiért nem végeztetsz sebészeti beavatkozást reumatológussal, hiába orvos mindkettő).

A papírmunkákat az ügyvéd intézi. A közművekhez a szerződéskötéssel egy időben be kell menni és nullás igazolást kikérni (tehát nincs tartozásotok a közmű felé). Amint kifizették a teljes vételárat, még egy kör a közműveknél, hogy átirassátok a vevő nevére. Ha ezt nem teszitek meg, később jogszerűen fogja a vevő fogyasztását rajtatok követelni a szolgáltató.

Ha megtörtént az eladás, akkor a NAV részére is bejelenti az ügyvéd az adásvételt. A szokásos adót (a vevőnek pedig illetéket) kell fizetnie. Ha már 5 éve a tulajdonotokban van az ingatlan, akkor ilyet nem kell fizetni.

Szép leírás. :)

De azért a "letét" fogalmát pontosítsuk. Foglaló és előleg között nagy a különbség. Előző szigorúbb. Nem jár vissza a vevőnek, ha visszalép a vételtől, és kétszeresét kapja vissza, ha az eladó gondolja meg magát. Az előleg szimplán visszajár, bármi miatt nem jön létre az ügylet.

Mindenképpen foglalót kérj!

"Foglaló

A foglaló a Ptk. rendszerében szerződést biztosító mellékkötelezettségként jelenik meg: a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül lehet adni. Noha a gyakorlatban elsősorban az adásvételi – főleg ingatlan adásvételi – szerződésekben jelenik meg, egyéb szerződésekben is kiköthető.

A fentiekből következik, hogy foglaló kizárólag a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg vagy más dolog lehet. Egyrészt, ha az átadás ekkor nem történik meg, a foglaló kikötése sem érvényes. Másrészt szerződés hiányában nem lehet szó foglalóról, és a szerződéskötést megelőzően vagy a szerződéskötést követően átadott pénz vagy más dolog sem minősül foglalónak.

Ugyanakkor annak nincs gyakorlati akadálya, hogy a felek a szerződéskötést megelőzően átadott pénzösszeget vagy más dolgot utólag foglalónak minősítsék a szerződésükben, amely ez esetben már foglalónak számít.

A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot azonban csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Vagyis a szerződésben kifejezetten rögzíteni kell, hogy a szerződéskötéskor, foglaló jogcímén és a szerződéskötés biztosítékául adják át a másik fél (eladó) részére az összeget vagy más dolgot. Ha nincs ilyen egyértelmű utalás, akkor az átadott pénzösszeg előlegnek fog minősülni, amely másként „viselkedik”, mint a foglaló (ld. lentebb).

Ha a szerződést teljesítik, a foglaló a szolgáltatás ellenértékébe (vételárba) beszámít. Ha beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglaló összegét tehát úgy kell állapítani meg, hogy a feleket a szerződés teljesítésére ösztönözze, vagyis a foglaló elvesztése, illetve visszatérítése „fájdalmas” legyen. Fontos azonban, hogy peres eljárásban a bíróság mérsékelheti a túlzott mértékű foglalót. A bírói gyakorlat egységes abban, hogy általában az ellenszolgáltatás (vételár) 10%-a körüli összeget tekinti elfogadhatónak. Nem kizárt viszont, hogy ennél magasabb összeg is helyénvalónak minősüljön – tekintettel az eset összes körülményeire.

Előleg

Az előleg is gyakran jelenik meg ingatlan adásvételek kapcsán, és több dologban alapvetően különbözik a foglalótól, noha a köztudatban gyakran összekeverik őket.

Az előlegként átadott összegnek biztosítéki, szankciós jellege nincs: a szerződés bármely okból történő meghiúsulása esetén visszajár. Az előleg a vételár része, és bármikor át lehet adni az eladónak, függetlenül attól, hogy írásban megkötötték-e már a szerződést a felek. A vételár-előleget akkor sem kell feltétlenül a szerződéskötéssel egyidejűleg átadni, ha magában az adásvételi szerződésben kötik ki. Összege nem korlátozott a vételár egészéhez viszonyítva, vagyis az előlegnek jogilag nincs „túlzott mértéke”, ellentétben a foglalóval."

Forrás: [link]

A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy a szerződéssel egyidejűleg egy 10 milliós ingatlanra kifizetnek mondjuk 3 milliót.

Ilyenkor 1-1,5 millió foglalónak számít, a fennmaradó rész előleg jogcímén kerül kifizetésre.

Ezért nem szabad az ügyvéden spórolni, mert itt bizony az ügyvéd hibázott.

Tartalmaznia kell a szerződésnek, hogy a vevő a megtekintett állapotban elfogadja és átveszi az ingatlant.

Természetesen ez a rejtett hibákra nem vonatkozik (pl rohad a födém), mert azt megtekintéssel nem láthatja a vevő.

Az eladó pedig nyilatkozik, hogy nincs rejtett hiba.

Ha mégis felbukkan egy, akkor peres úton kell bizonyítani a jó- vagy rosszhiszeműséget, azaz az eladó se tudott róla, vagy elhallgatta a hibát.

Ha gyakorlott INGATLANJOGÁSZT kérsz fel és vállalod a költségeit, akkor nem igazán érhet baj.

Egyébként minden aktusnak legyen írásbeli nyoma: kulcsátadásról jegyzőkönyv, leltár, ha mradnak ingóságok is a lakásban (ne legyen az, hogy én megvettem a kanapét, a szemét tulaj mégis elvitte). Szó elszáll, írás megmarad.

Ha a vevő ódzkodik valamelyik dokumentum aláírásától, az már jel arra, hogy vaj van a fején.