Miért éri meg kiadásra vásárolni ingatlant?

Sok oka lehet.

Azért ez nem ennyire statikus, hogy megnézem két szám közül melyik a nagyobb. A bérleti díjat évente emelheted. Az ingatlan értéke nőhet.

Az állampapír az csak úgy nem nő évente, és a tőke sem.

25 milliós ingatlant ha kiadod havi adózás utáni 100ezerért, akkor 2-3 éves távon rosszabbul jársz, mint az állampapírral. De ez nem jelenti, hogy ez 5-10 éves távon is igaz lesz.

Van aki hosszabb távban gondolkozik. Valakinek fontosabb a vagyon megőrzése, mint a konkrét kamat, van aki simán diverzifikálni akar, mert 40 milliója van állampapírban, inkább áttenne 20at ingatlanba.

Valaki a gyerekének veszi, de addig is kiadja. Bármi lehet.

Egy múltbeli példa:

2020/J prémium állampapír fizetett

2016: 3,5%

2017: 3,5%

2018: 3,9%

2019: 5,9%

2020: 6,3%

Közben az ingatlan értéknövekedése 100% volt. Aki ingatlanba fektetett nagyon jól járt.

De az is jól járt, aki "olyan hülye volt", hogy 2010-ben fektetett ingatlanba. Lehet, hogy 2010-16 között nem hozott annyit, mint az állampapír, de 16-20 között ezt bőven visszahozta.

Amikor már mindenki észrevette, hogy az ingatlan jó befektetés, onnantól már nem annyira jó. Akkor lehet jó üzletet csinálni ingatlannal, amikor mások menekülnek onnan.

Jó most 2-3-5 évig rosszabb lesz, mint az állampapír, aztán jön egy újabb nagy árnövekedés. De ahhoz mostanában kell beszélni, ha 5 év múlva szállsz be már lemaradtál.

"Sokan csinálják azt, hogy vesznek egy lakást mondjuk 25 millióért, majd azonnal kiadják albérletbe."

Kb. 3 éve ez már nem jellemző.

"Ha a 25 milliót mondjuk állampapírba tennék már 2millió minimum nettó nyereség 1 év alatt."

Most, kb. 2 hónapja.

Az eltérés az idő.

"166ezer forintos albérleti ár alatt kiadni tehát akkor is veszteséges ha"

Az ingatlanon van árfolyamnyereség is, ahogy az 1. leírta.

Ugyanaz a lakás, ami ma 50 millió, 15 éve 12 millió volt.

És emellé kell számolni a bérleti díjat. aminek persze kb. a fele a nettó nyereség és munka is van vele.

De a lakás az vagyon, míg a pénz az nem vagyon.

Mert egy lakás mindig annyit fog érni mint egy lakás… Ha válság jön és évi 50 százalék lesz az infláció, akkor ki törölheted a 16 százalék hozamú állampapíroddal, de a lakás tartja az árát a többi lakáshoz… Amúgy az elmúlt 30 évben nem igazán volt olyan, hogy az ingatlanárak csökkentek volna Magyarországon, maximum a reálértékük stagnált, de a azt is leginkább válság alatt.

1998-ban vásárolt lakásom annó 5 millió volt, most 58 millió. Nem adtam ki, mert benne éltem, de ha kiadók akkor még egyértelműbb lenne a nyereség… Hiába amortizálódik, többet hoz mint amennyi a felújítás. Csak nem kell romákat beengedni és kész.

#5 - Befektetésnél minden alternatívát meg kell nézni. Ha egy kockázatosabb befektetéssel kevesebbet lehet keresni a kitűzött időtávon, akkor nincs sok értelme a magasabb kockázatot bevállalni.

Általában igaz a piacokon, hogy nagyobb hozam csak nagyobb kockázattal érhető el. De az általában nem azt jelenti, hogy ez mindig így van.

Időnként átmenetileg felborulhat a piaci logika.

Azért mert a 2008 ban vásárolt ingatlanom most 4x annyit ér mint amennyiért vettem, plusz a havi bérleti díj.

Az egy éve vásárolt lakás pedig másfélszer annyit, plusz a bérleti díj. Egyszerű matek.

A lakás kiadás pont annyira kockázatos üzlet, mint bármi más. Lehet rajta nyerni, és veszíteni, a kérdés az, hogy mire "fogad" a befektető.

Ami miatt megérheti:

- folyamatos bevétel a bérbe adásból

- a lakás értéke emelkedhet (akár nagyon sokat)

Ami kockázat:

- a lakás értéke csökkenhet (ahogy bármi egyéb befektetésé is)

- nem tudod kiadni folyamatosan 365 napon át, akkor bevétel kiesésed keletkezik

- a lakás amortizálódik (aka "lelakják")

- foglalkozni kell vele (nyilván ha szerencsés vagy, és éveken át annyi a dolgod, hogy várod az utalást a bérlőtől az jó, ha meg folyton új bérlő után kajtatsz, az amortizációt javítod, akkor rossz).

Mikor éri meg lakás befektetésbe vágni?

- növekvő ingatlan árak mellett megéri

Nyilván az ellenkezője meg az, amikor pl csökkennek az ingatlan árak, csökken a kereslet az albérletre (lásd covid eleje), akkor nem éri meg.

De mondom, az ingatlan pont ugyanolyan befektetés, mint bármi más! Lehet rajta nyerni, lehet veszíteni, előfordul, hogy másba fektetve a pénzt többet kerestél/vesztettél volna.

Ezt azonban előre senki nem tudja, pl aki 2008 előtt vett befektetésre lakást, aztán 40-50%-al kevesebbet ért neki a Lehman csőd után, az megszívta, persze ott a tőzsdén is ennyit buktak minimum, a fellendülés meg mindkét területen bekövetkezett. Összességében tehát azt látni, hogy nem feltétlen jobb/rosszabb a lakás, mint más befektetés, az emberek fejében él csak az, hogy azon nem leht bukni (igen, 2008 után felrobbantak a lakás árak, de a tőzsdei árak ugyanúgy, tehát aki megtartotta a lakást/részvényt a pánik alatt is, az nyert, aki kiszállt, az bukott)