ETF (mint pld S&P 500) vagy az ingatlan jobb befektetés?

Ingatlan esetén budapestire gondolok( de akár gondolkozhatunk USA-ban is )

Interneten rengeteg böngészéssel az alábbit találtam:

Ami lakás Magyarországon 2 misit ért 1990-ben Budapesten most már 2020-ra 33 millió forintot ért (Ami egy 15.34-es szorzó, átlagos évenkénti emelkedés 9.7% )

Az S&P 500 30 év alatt osztalék visszafektetéssel 16.92-es szorzó, 10.09% évi átlagos növekedés

Ha most nekem akkor volt pénzem 3db ingatlan 20%-át lerakni ami összesen 1,2 misi. Akkor végül is jobban jártam mintha hogy ezt raktam volna be tőszdére, hiszen itt összesen 6misi volt a kiindulási összeg ami növekedett.

Legyen + 1 Misi vésztartalékra 1990-ben ( felújítás, kiadatlan lakás). Tehát 2.2M önerő összesen

2,2M (önerő és a tartalék) x 19.92 = 43,38 milla S&P 500 VS

6M (3 lakás összeára) x 15.64 = 93,84 milla

Igen tudom itt egy nagy lakás hitelem van mind a három lakásra, de lényegében ha úgy számolunk vele hogy a bérleti díj pont annyit hoz amennyi a törlesztőrészlet, akkor 30 év alatt van 3 ingatlanom hitel visszatörlesztve 93.84M értékeben.

Persze erre rájön a minusz felújtási költségek, ingatlan ügynök díja (passzívan kezeljük csak ), + az üres hónapok.

De gondolom még így se esünk be 80 vagy 75M alá ha ezeket levonjuk.

Én úgyérzem hogy az 30 év alapján jobban megéri ingatlanozni mint tőzsdézni, hiszen hasonló növekedés mellett jóval nagyobb kezdő értékkel tudunk beszálni az ingatlanban

Hozzá teszem közben a pénz is inflálódik, ami feljebb nyomja a bérleti díjat illetve így kevesebb is havi a törlesztő is végül

Tudom hogy az ingatlan nem likvid, a hitel kisebb kockázatot is rejthet magában.

Jól gondolom ezt? Vagy valamit nem vettem figyelembe?