A gyakorin miért reklámozzák annyira az albérletet mintha az pénzügyileg tudatos ember számára értelmes opció lenne?

20.

Kérlek ne!

Ha nem esett volna le, tőzsdére nem adnak hitelt.

Kevesebb, 1,48 millió, mert öt éves futamidőn 4,95% a hozama

Ezt összevetve a lakás hozamával, ami 1,6 volt kb, persze hogy nem fényes.

De aki nem vállal kockázatot az kisebb hozamot várhat. A lakással nagyobb kockázat jár, mint egy államkötvénnyel, ezért magasabb is az elvárt hozama. Ahogyan a részvénynek még magasabb a hozama és a kockázata is.

Elméletben minden befektetés az értékpapírpiaci egyenesen helyezkedik el, ahol a kockázat és a hozam egyenesen arányos.

Az ingatlan kockázata és hozama valahol a részvények és a kötvények közt helyezkedik el, szóval e kettőt kombinálva megfelelő arányban, kb hasonló kockázat és hozam párost lehet elérni.

Ez volt a válasz az egyik jóstílusú hozzászóló közbeböfögésére, hogy miiienbefektetés :D

De továbbra is azt mondom, hogy mivel a piac egyensúly felé törekszik, ezért a bérlés és a vásárlás ekvivalensek. Mert mindkettő esetében számos faktor játszik közre a piaci ár kialakulásához. Ha egyértelműen mindenki számára előnyösebb lenne egyik vagy másik, akkor nem merülne fel ez a dilemma. Mert ha mindenki hirtelen venni akarna, úgy felmennének az árak hogy sokan inkább eladnák hogy béreljék inkább, és az árát valami jobb befektetésbe tolnák be. Ha meg mindenkinek hirtelen bérelni lenne jobb, akkor olyan túlkínálat alakulna ki, hogy mégis megérné venni.:)

Nem csak a bérlés és tulajdonlás között van egyensúly, hanem a lakás és más dolgok tulajdonlása között is.

"Ha megveszel egy lakást, akkor kifizeted a tulajnak az összes jövőbeli bérleti díjat előre egy összegben, az elvárt hozammal diszkontálva."

Hagyjuk már ezt a baromságot. Ez lehet, hogy 50 éve jó modell volt azoknak, akik talán megértik a gimnazista matematikát, de a valóság nem így működik. Nincs tökéletes piac, egy eladó sem kockás füzet felett görnyedve diszkontál cashflowt és gőze sincs senkinek az ingatlanok értékéről még 10 évre előre se, nem hogy 50.

Még a likvid és sokkal átláthatóbb amerikai részvénypiacon sem igaz a DDM, nem hogy a magyar ingatlanpiacon.

Mellesleg ha igaz is lenne, akkor is megveszed a lakást, amikor nem kell már eladod és a különbözet a T2-T1 bérleti díja lesz. Ergo tökéletes piacnál mindegy, hogy veszel vagy bérelsz.

A magyar ingatlanpiac még csak most indult el felfelé, ingatlant venni Budapesten vagy fejlett megyeszékhelyeken várhatóan jó befektetés.

"De továbbra is azt mondom, hogy mivel a piac egyensúly felé törekszik, ezért a bérlés és a vásárlás ekvivalensek."

"Nem csak a bérlés és tulajdonlás között van egyensúly, hanem a lakás és más dolgok tulajdonlása között is."

Nincs egyensúly, mert nincs tökéletes piac. Senkinek nincs végtelen likviditása, sem egyenlő hozzáférése az információkhoz, a szereplők nem racionálisak, a reakcióidő nem 0, a piac térben és időben nem homogén. Ezek az elméletek a közgazdaság hajnaláról valók és mára egyértelmű, hogy a peremfeltételeik közelítőleg sem igazak. Még arbitrázs mentes modelleket is csak numerikusan tudsz alkalmazni, mert - meglepetés - a piac még csak nem is arbitrázs mentes.

Oké, el tudom fogadni, hogy baromság, meg idejét múlt poros 50 éves hiedelem... mindig szívesen tanulok és lépek ki a gimnazista matematika fogságából.

De akkor leírod, hogy ha megveszel egy részvényt akkor mire cseréled el a pénzedet?

Ha megveszel egy lakást akkor mi ér meg neked több tízmilliót benne? Akkor is vennél saját lakást ha nem létezne bérleti díj?

Mitől olcsóbb az a kötvény, aminek alacsonyabb a nominális kamatlába ugyanazon futamidőre azonos kibocsátótól?

Nekem ezek az első kérdéseim merülnének fel ha a dcf modellt ki kellene dobni.

"De akkor leírod, hogy ha megveszel egy részvényt akkor mire cseréled el a pénzedet?"

A reményre, hogy jól jársz a vétellel.

Amikor megveszel egy bitcoint, mire cseréled el a pénzed? Vagy egy Rembrandtot? Az emberek értékítélete nem racionális és teljesen változó. Ha igaz lenne a DCF, teljesen mindegy lenne, milyen részvényt veszel a piacon, de - meglepetés - nem az. A részvény értékelésnek sem lenne értelme, hiszen nem lenne túl- vagy alulárazott részvény.

"Ha megveszel egy lakást akkor mi ér meg neked több tízmilliót benne?"

Az, hogy laksz benne?

"Akkor is vennél saját lakást ha nem létezne bérleti díj?"

Az agglomerációs vagy falusi családi házak bérleti piaca elenyésző. Sőt, az építkezés még középtávon is abszolút bukó, mert a magadnak épített házat kb. 80%-on tudod eladni. Mégis gomba mód húzzák fel az új családi házakat.

"Mitől olcsóbb az a kötvény, aminek alacsonyabb a nominális kamatlába ugyanazon futamidőre azonos kibocsátótól?"

A két kötvény árazása, ha csak a fix kamatláb értéke tér el, kb. az egyetlen, amire működik a DCF. Ha már kötvény hozamgörbét kalibrálsz több instrumentumból, nem tudsz zárt alakot használni, mert nem lesz az egyenletnek egzakt megoldása. Ha jó instrumentumokat választottál, elfogadható hibahatárral tudsz dolgozni, de nem véletlen, hogy a kalibrációs instrumentumok választása is gyakorlatilag külön szakma.

Akár bitcoin, akár Rembrandt akár arany, valóban az a cél, hogy később drágábban adjam el. Ergo egy későbbi nagyobb pénzáramlást veszek. Aki akkor megveszi, úgyszintén. A részvény esetében osztalék plusz árfolyamnyereség elérése a cél, de ahhoz, hogy később megvegye valaki, annak is osztalékot plusz árfolyamnyereséget kell remélni és így tovább a végtelenségig, a teljes időtávon csak az osztalék számít. (Amit senki nem tud csak “érzik”, ami megérzése a befektetőcsordának pillanatról pillanatra változik) A lakást azért veszem, hogy lakjak benne... de miért akarok sajátban lakni? Nem azért hogy bérleti díjat ne kelljen fizetni? Lakni albérletben is lehet. Persze ott van még hogy kedvemre én rendezhetem be stb, de ezek csak további sokszor inszignifikáns változók a modellben.

Nyilván senki nem diszkontálgat kockás füzetben, 50 éve sem tette senki. Ez csupán az elmélet. A modell ami absztrakt módon próbálja a valóság lényeges faktorait megragadni. Ha tökéletes pontossággal akarjuk leírni a valóságot akkor végtelen sok tényezőt kell figyelembe venni, így kapunk csak százszázalékos illeszkedést, de akkor mire megfigyelnénk minden változót, már meg is változtak.

Lehet mondani hogy idejétmúlt bugyuta modell, hogy a Colosseum felülről ellipszis alakú mert közelebbről mindenféle szögletei vannak, még közelebbről téglákból van amik még közelebbről amorf szemcsékből amik még közelebbről nem is annyira amorfak... Amikor a Colosseum alapterületét meg akarjuk mérni akkor mégis az ellipszis megfigyelése fogja a tényleges alapterület nagyját adni. A valóságban meg soha senki nem fogja tudni meghatározni a pontos alapterületet, csak a végtelenségig közelíteni hozzáadogatva a legkisebb szögleteket is, csak mire végez, talán össze is omlik. Ugyanígy a befektetések értékének lényege is az hogy mennyi pénzt vár tőlük a befektető és az mennyire necces. Biztos van még ezer és ezer más tényező, és sokszor irracionálisak a hozamvárakozások - de ettől még azok hozamvárakozások, amiken a döntések alapulnak.