Lakáshitel Fix vagy változó törlesztőrészlettel?

"Ezt hogy érted, hogy reálértékben kevesebbet fog érni a futamidő végén? Nyilván ez rengeteg mindentől függ (ingatlan fekvése, adottságaitól, környék, stb.), de mégis Budapestről van szó."

Egy 15 éves (vagy 5 éve korszerűsített) lakás egyszerűen kevesebbet ér, mint a fiatalabb társai. Természetesen ugyanazon környékről s hasonló méretű lakásokról beszélünk. Pl most korszerűsítesz egy lakást vagy veszel egy teljesen újat, akkor az a környék nm2 árainak tetejénél fog elhelyezkedni. Ugyanez a lakás 15 év múlva értelemszerűen vhol a középmezőnyben vagy a végén.

"Teljes egészében is lehetőségem nyílna megvásárolni a teljes lakást, viszont úgy gondolom, nagyobb százalékos megtérülést könyvelhetek el csak azáltal, hogy hitelből vásárolom meg az ingatlant, s csak egy ingatlanról beszélünk"

Ez szinte biztosan nem lehet igaz, ehhez ugyanis az kéne, hogy a lakásvásárlás árából így megspórolt pénz nagyobb profitot hozzon egy másik befektetésben, mint amennyi a hitel költsége. Ez egészen konkrétan azt jelenti, hogy ha mondjuk jelenleg 6% thm-et kapsz a fix 15 évre, akkor neked évente 6% feletti befektetésben kéne tartanod a banki hitellel "kiváltott" pénzedet. Ez 15 éves távon gyakorlatilag lutri, hatalmas kockázat.

"Egy 15 éves (vagy 5 éve korszerűsített)"

*15 éve korszerűsített

Így van. A mai kamatszintek mellett érdemesebb hitelt felvenni. Mondjuk ha alapból megvan a pénzed, akkor csak úgy, ha a megmaradó pénzt is jól tudod befektetni (pl. több lakásba).

Pl. ha 10 milla a lakás, és évi 1 milla bérleti díjat hoz, akkor az ugye 10% megtérülés. Ha felveszel 8 milla hitelt, arra fizetsz kb. 1/2 milliót egy évben. Szóval marad 1/2 milliód, de az 2 milliós befektetéssel áll szemben, tehát már 25% a hozam. Persze a megmaradó 8 milliót sem parkoltathatod folyószámlán (akkor inkább fizesd ki hitel nélkül). Abból vegyél pl. még 4 ilyen lakást.

"Pl. ha 10 milla a lakás, és évi 1 milla bérleti díjat hoz, akkor az ugye 10% megtérülés. Ha felveszel 8 milla hitelt, arra fizetsz kb. 1/2 milliót egy évben. Szóval marad 1/2 milliód, de az 2 milliós befektetéssel áll szemben, tehát már 25% a hozam. Persze a megmaradó 8 milliót sem parkoltathatod folyószámlán (akkor inkább fizesd ki hitel nélkül). Abból vegyél pl. még 4 ilyen lakást."

Röviden: nem:)

Bővebben:

Egy 10milliós lakást nem adsz ki havi 90-ért. Amit ki tudsz adni havi 90-ért az nem 10 milliót ér. De mondjuk add ki 80-ért.

8 milliós hitelre sem évi félmillió a törlesztőrészlet, hanem durván 800-900ezer (ha a 15 éves fix törlesztős futamidőnél maradunk).

Természetesen a profitunk sem a 2millióval áll szemben, mivel a befektetésünk nem 2 millióba került, hisz volt ügyvédi díj, illetékek, a hitelt kísérő indulóköltségek, szinte biztos kellett legalább egy festést, néhány bútor/gépcserét vagy vételt megejtenünk az induláskor s az egészbe belefektetett időt még nem is számoltuk. Szóval az a 2 millió inkább 3.

A profitról: ha a fentiek alapján azt vesszük, hogy a bérleti díjak nagyjából fedezik a hiteltörlesztést s jól adózunk, akkor az adót nullára redukáltuk. Marad az értékcsökkenés és a rendszeres karbantartás költsége. Erre nyugodtan számolhatjuk a lakás piaci értékének 1,5-2%-át összességében, szóval legalább évi 150 ezret. Ez 15 éves távon több mint 2 millió forint, ugyanakkor megkapjuk a futamidő végén a lakás 100%-át, szóval végső soron 15 év alatt a befektetésünk jelenértéken számolva 6 milliót hozott, durván 3 millió forint befektetésével. Szóval 15 évre visszaosztva durván évi 5%-os hozamról beszélünk, úgy hogy a lakásárak változását az inflációhoz kötöttük s nem kalkuláltunk még külön emelkedő/csökkenő trendekkel.

S ez az ideális forgatókönyv, amit ezer dolog keresztülhúzhat. Sztem egy illikvid, s sok szempontból kockázatos (pl nemfizető bérlők, meg nem térített károk, bérleti díj esés akár a kereslet változása akár törvényi szabályozás miatt vagy adókörnyezet, teszem azt helyi adó változás vagy vagyonadó bevezetés) hosszútávú befektetésre ez pocsék hozam, amikor az államkötvény 3%-kal infláció felett hoz.

előzőnek:

"Egy 10milliós lakást nem adsz ki havi 90-ért..."

ez csak egy példa volt, de nem irreális. Én nem vágok bele olyan ingatlanba, amitől nem várható 10% hozam. A példával csak azt akartam szemléltetni, hogy ha alacsonyabbak a kamatok, mint a hozam, akkor megéri hitelt is felvenni, és a meglévő pénzt inkább több lakás önrészére fordítani.

"8 milliós hitelre sem évi félmillió a törlesztőrészlet, hanem durván 800-900ezer (ha a 15 éves fix törlesztős futamidőnél maradunk)."

20 éves futamidővel és 1 éves kamatperiódussal számoltam. Korábban a posztban levezettük, hogy kiadásra vett ingatlannál nemigen éri meg a hosszabb kamatperiódus felárát kifizetni. Persze van benne kockázat.

"Természetesen a profitunk sem a 2millióval áll szemben, mivel a befektetésünk nem 2 millióba került, hisz volt ügyvédi díj, illetékek, a hitelt kísérő indulóköltségek, szinte biztos kellett legalább egy festést, néhány bútor/gépcserét vagy vételt megejtenünk az induláskor s az egészbe belefektetett időt még nem is számoltuk...."

Nyilván elnagyolt kalkuláció volt, az arányokat azért jól mutatja. Manapság amúgy a hitelfelvétel költségeit szinte minden bank átvállalja, úgyhogy az tényleg nem merül fel. Ügyvédi díj, meg illeték persze van. Az időfaktor megint más kérdés. Az akkor merülne fel, ha egy bankbetét és egy ingatlan befektetés hozamát hasonlítanád össze. De itt az volt a kérdés, hogy ingatlan hitellel, vagy hitel nélkül. Ráadásul több ingatlannál nem arányosan nő az idő ráfordítás.

"A profitról: ha a fentiek alapján azt vesszük, hogy a bérleti díjak nagyjából fedezik a hiteltörlesztést s jól adózunk, akkor az adót nullára redukáltuk. Marad az értékcsökkenés és a rendszeres karbantartás költsége. Erre nyugodtan számolhatjuk a lakás piaci értékének 1,5-2%-át összességében, szóval legalább évi 150 ezret. Ez 15 éves távon több mint 2 millió forint, ugyanakkor megkapjuk a futamidő végén a lakás 100%-át, szóval végső soron 15 év alatt a befektetésünk jelenértéken számolva 6 milliót hozott, durván 3 millió forint befektetésével. Szóval 15 évre visszaosztva durván évi 5%-os hozamról beszélünk, úgy hogy a lakásárak változását az inflációhoz kötöttük s nem kalkuláltunk még külön emelkedő/csökkenő trendekkel.

S ez az ideális forgatókönyv, amit ezer dolog keresztülhúzhat. Sztem egy illikvid, s sok szempontból kockázatos (pl nemfizető bérlők, meg nem térített károk, bérleti díj esés akár a kereslet változása akár törvényi szabályozás miatt vagy adókörnyezet, teszem azt helyi adó változás vagy vagyonadó bevezetés) hosszútávú befektetésre ez pocsék hozam, amikor az államkötvény 3%-kal infláció felett hoz."

Hát ezért nem szabad olyanba belevágni, ami a 10%-ot nem hozza.

Tehát összefoglalva csak azt akartam mondani, hogy ha alacsonyak a hitelkamatok, akkor meg tudod növelni a hozamodat, ha a meglévő pénzedet több ingatlan önrészeként használod fel, és hitelt is felveszel.

"ha alacsonyak a hitelkamatok, akkor meg tudod növelni a hozamodat, ha a meglévő pénzedet több ingatlan önrészeként használod fel, és hitelt is felveszel."

Az alacsony hitelkamatokat csak akkor tudod kihasználni, ha fixálod, 1 éves kamatperiódussal az egész orosz rulett, 20 éves távon meg aztán végleg. Azért 20 évre eladósodni, mert jelenleg alacsonyabbak a banki kamatok, mint a lakások bérleti díj/piaci érték mutatója, sztem továbbra sem egy túl okos döntés. 20 éves távon egyszerűen túl sok a változó s a fenti példámból nagyon jól látszik, hogy mennyire törékeny a hozam.

Egyszerűen a lakásbérbeadás nem az az üzleti tevékenység, amit túlnyomórészt hitelből finanszírozva érdemes csinálni, mert egyszerűen túl kicsi a hozama hozzá (mellékes, hogy aktuálisan pár %-kal elméletben esetleg nagyobb mint a jelenlegi banki kamatok, túl kicsi a különbség).

Egyébként ez az ötletelés gyakorlatilag pont ugyanígy játszódott le úgy 10 éve.

Akkor az árfolyamkockázatot hagyta mindenki figyelmen kívül, illetve senki sem gondolt bele, hogy az ingatlanok értéke nem csak felfelé mehet. Most ugyanez zajlik, senki sem törődik azzal, hogy a kamatok felfelé is mehetnek (fognak is menni, amint a fed belekezd) és senki sem akarja igazán komolyan venni azt, hogy mind az ingatlanok értéke, mind az elkérhető bérleti díj is mehet lefelé is. Azt feltételezni, hogy 10-20 évig semmi sem fog változni, hatalmas felelőtlenség. Aki mindenképp az alacsony banki kamatokat és a jelenlegi felívelő ingatlanpiaci trendet akarja meglovagolni, annak az egyetlen értelmes választása csak az lehet, ha a lehető legrövidebb futamidőre vesz fel fix törlesztésű hitelt. Egy 5 éves, végig fixált hitel thm-e max 1-2%-kal magasabb, mint egy 20 éves, 1 éves kamatperiódussal rendelkező hitelé, viszont a kockázat klasszisokkal kisebb, bár még így is bőven van. Ha az 5 évessel úgy értékeli, hogy nem éri meg, akkor az az ingatlan a 20 éves verzióban gyakorlatilag biztosan nem éri meg.