Nem tudom fizetni a hitelem, mit tegyek?

Ha valaki meg akar venni egy lakást amin teher (hitel) van, akkor 2 választása van. Vagy kifizeti készpénzből, vagy ő is hitelt vesz fel. Ez a gyakorlatban úgy működik, hogy a vevő választ egy bankot, aki felértékeli a megvásárolandó lakást és megállapítja, mennyi hitelt tud adni.

Egy példa:

Tegyük fel, hogy a megvásárolandó lakás vételára 8 millió Ft, a rajta lévő hitel 5 millió Ft. A vevőnek a bank megállapít 4 millió Ft hitelt (Azért csak ennyit, mert ő pl csak ennyire hitelképes és mert megváltoztak a hitelezési szabályok, stb, stb). Ilyenkor a vevőnek 4 mill Ft-ot kell valahonnan készpénzben előteremteni. Először ezt az összeget kell felhasználni. Az 5 milliós tartozásra betudják a teljes összeget, majd a maradék 1 milliót átadja az új bank a régi banknak, a fennmaradó összeget pedig megkapja az eladó. így megszűnik a régi hitel és felkerül a tulajdoni lapra az új hitel, mint jelzálog teher. Ezzel egyidejűleg bejegyzik a vevő tulajdonjogát is.

(Csak ingatlant lízing esetén van úgy, hogy a futamidő végén kerül a lízingbe vevőhöz a tulajdonjog a bank tulajdonából, de hitelnél ez azonnal megtörténik, ahogy a vevő mindent kifizet).

Pár fontos adat hiányzik.

A legfontosabb, hogy mekkora a lakás összértéke. Nem mindegy, hogy egy 6 milliós lakáson van 5 millió hiteled, vagy egy 15 millióson.

A másik legfontosabb, hogy mennyi időre vetted fel a pénzt.

A harmadik, hogy te mennyi idős vagy.

A negyedik, hogy van-e elmaradásod, és ha igen, mennyi.

Az a stratégia, amit most képviselsz ("Nekem a lakás nem kell, én már abba is belemennék, hogy a bank vegye el a lakást, nem érdekelne az, hogy elveszitem a két évig befizetett pénzem, csak szabaduljak meg tőle...") a lehető legrosszabb.

Nézzük, mik a lehetőségek:

A legrosszabb az, ha a lakásod összértéke alacsony, főleg ha alacsonyabb, mint a fennálló hitel. Nagyon fontos, hogy a tartozás nem a lakásodat illeti, hanem téged. Nézzünk egy példát:

Vettél egy 7 milliós lakást 5,5 millió hitellel és a maradék önerővel svájci frank alapon. A svájci frank árfolyama a hitel felvételekor mondjuk 150 volt, ami azt jelenti, hogy majdnem 36666 frankot vettél fel. Hiába forintban kaptad meg, a hiteled alapja frank. A frank árfolyama felmegy 200-ra, ami azt jelenti, hogy a kb 37000 frank tartozásod immár több, mint 7,3 millió forint. Ez az árfolyamkockázat. A példában jól látszik, hogy sajnos a tartozás a fedezet (lakás, 7 millió) értéke főlé tud menni. Ez azért baj, mert a bank hiába adja el a lakásodat akár 7 millióért, neked még mindig marad tartozásod, amit aztán rád vernek, levonják a béredből, stb. De, ráadásul a bank nem fog törekedni rá, hogy minél jobban adja el a lakást, hanem hogy minél gyorsabban. Vagyis ha eladja a 7 milliós lakásodat 5 millióért, és az árfolyam is rosszul alakul, akkor van némi esélyed lakás nélkül és többmilliós tartozással kikerülni a buliból. Lefordítva: a fenti példában bukod az önerőt, a lakást és még lesz kb 2 millió tartozásod plusz az ezzel járó kellemetlenségek (BAR lista, fizetés 30%-ának levonása a bank felé, stb).

Kicsit más a gyerek fekvése, ha nagyobb a lakás értéke, de a gyors eladás ott is komoly veszteséget okoz neked. Jó eséllyel az életbe többet nem szedsz össze annyit, itt nem kis buktákról van szó, hanem milliókról.

Nézzük a teendőket:

Ha a hitelt rövid időre (mondjuk 10 év) vetted fel, és elég fiatal vagy, akkor próbáld meg elongáltatni, azaz 20 évre váltani a futamidőt. Ezzel lemegy a törlesztőd, de értelem szerűen sokkal tovább tart.

Ha van elmaradásod, akkor azonnal fizesd be. A nemfizetés esetén ELVILEG azonnal vihetik a lakást (mivel ez szerződésszegész részedről, olvasd el a szerződést amit kaptál), habár ez ritkán fordul elő.

A lehető legrövidebb időn belül menj be a bankba és próbálj megállapodni valamiben. A bankok a legrosszabbul azt tűrik, ha sumákolsz előttük, mert akkor megbízhatatlan vagy, és ha rájönnek, azonnal élnek a jogaikkal: ugrik a lakás meg amiket fent írtam. A végrehajtási fázist már nem lehet leállítani, inkább előzd meg.

Ha az elongáció nem megy, akkor nem sok esélyed van, esetleg átváltani valami más alapra, például ha japán jenes voltál, de annak jelenleg nincs sok értelme.

Nagyjából ennyi.

Előző vagyok. Még annyit, hogy ezek a hitelátvállalós dolgok nagyon nagy marhaságok ám.

A lakáson jelzálog van, amit egy úgynevezett terhelési és elidegenítési tilalom nevű széljegyzet jelez. A bank hozzájárulhat ennek a feloldásához, de nem fog, hiszen ez védi őt. Vagyis a lakás nem íratható más tulajdonába.

Ilyen állapotban lakás adásvételi szerződés nem írható, azt a földhivatal visszadobja, azaz csak zsebszerződés írható, amibe épeszű ember nem megy bele, sem ügyvéd nem jegyzi ellen. Az ellenjegyzés nélküli szerződés érvénytelen, azaz az eredeti tulajt nem kötelezi, hogy kiköltözzön, vagy bármi, vagyis a vevő óriásit kockáztat.

A hitel átvállalást azt maximum félhivatalosan lehet megoldani, hogy én adok pénzt, te meg befizeted, lévén, hogy a bank egy direkt erre való bankszámláról vonogatja a pénzt, amit átruházni nem lehet. Vagyis hivatalos hitelátvállalás nincs. (És itt hívom fel a lakáshitelek és a másféle jelzálog hitelek kamata közti különbségre a figyelmet, vagyis a lakáshitel még mindig olcsóbb.)

Az egyetlen megoldás az lehet, hogy a vevő rendelkezik annyi önerővel, amennyi a fennálló hitel, és azzal első lépésben kiváltja a jelzálogot, ekkor megszűnik az elidegenítési tilalom, azaz lehet írni szerződést, és a vevő a maradék pénzt kifizetheti bankhitelből is.

Olyan, hogy fölveszek hitelt, és abból egy másik hitelt törlesztek, na olyan nincs.