Hogy működik a lakáshitel?

természetesen mindig csak annyi után fizetsz kamatot, amennyivel tartozol. De a lakossági hitelek törlesztőrészletét szinte mindig úgynevezett annuitásos módszerrel számolják ki. Ennek a lényege, hogy a havi törlesztőd azonos végig (feltéve, hogy a kamatszint nem változik). AZ első hónapban kifizeted az addig felgyűlt kamatot, és nagyon picit a tőkéből is. A követező hónapban már egy picivel kevesebb kamat lesz esedékes, így ugyan az a törlesztőrészlet már egy picivel több tőke törlesztést is tartalmaz. És így tovább a futaidő végéig.

Amit te leírsz, az vállalkozói hiteleknél szokott lenni, hogy a tőke törlesztés egyenletes, plusz havonta fizetendő a felgyűlt kamat. Ott hónapról hónapra csökken a fizetendő.

"Nem ilyen 1xű. Az első jó pár évben inkább a kamatot fizeted."

Nem egészen. Mindig annyi kamatot fizetsz amennyi hitellel tartozol. Nem csak éves szinten, hanem havi szintre van kiszamolva.

Annyira de annyira logikus az egész. Miért fizetnél olyanra kamatot ami pénz már nincs nálad...

Igen mindig a bennlévő pénzre fizeted a kamatot.

Egy leegyszerűsített példa, felveszel 8M-t 4% kamatra havi 50ezer törlesztő.

1 évben kifizetsz 12*50K=600K forintot.

1 évben kamat 8M*4%=320K

tőketörlesztés befizetés-kamat=280K

1. év végén a tőke: 8M-280K = 7.720.000

Tehát befizettél 600-at, de csak 280-al csökkent a tartozásod. Több mint fele a befizetésnek kamat volt.

2. évben kamat 7.720.000*4%=308.800

tőketörlesztés 291.200

2. év végén tőke 7.720.000 - 291.200 = 7.428.800

Látszik, hogy itt már kicsit több a tőke törlesztés. Ha minden évben ugyanannyit fizetsz, akkor egyre kevesebb lesz a kamat, és egyre több a tőke.

Leegyszerűsítve így működik az annuitásos hitel.

Előnye, hogy minden évben ugyanannyit fizetsz be, így tervezhető. Hátránya, hogy az elején több kamatot fizetsz, mint később.

Emiatt a bankok a nyereségük nagy részét az első X évben szerzik meg a kölcsönből, ezért nem szokták engedni 3-5 éven belül az előtörlesztést, az nekik veszteség.

Kérdező mindig ugyanannyit fizetsz. De az elején még nyilván nagyobb része lesz a kamat.

"Emiatt a bankok a nyereségük nagy részét az első X évben szerzik meg"

Ezt gondold át újra. A banknak mindig ugyanaz a kamat van és csak arra a pénzre ami nincs a banknál. Ami meg már visszament hozzá azt ki tudja hitelezni újra.

Ez a nagy baj, hogy sokan ezt a pénz idő értéke dolgot nem értik.