Illetékfizetés nyaraló/lakás vétele után, ha előtte történt lakás és nyaraló eladás is? SŰRGŐS VÁLASZ KÉNE!

2015-ben eladtuk 25 MFt-ért a lakásunk (SZJA-t nem kellett fizetni rá, 30 éve megvolt), helyette vettünk 20 MFt-ért egy másik lakást (illeték: 0Ft). Ezután eladtuk a nyaralónkat 9 MFt-ért (szerződéskötés 2015 december, kifizetés 2016 január) és most tervezünk venni egy ikerfél nyaralót, ami lakóövezetben fekszik, 12 MFt-ért. Mennyi az illetékfizetési kötelezettség (azt tudom hogy 4% a mérték)? Fontos-e, hogy nyaralóként, vagy lakásként vesszük? Figyelembe veszi-e az adóhatóság, hogy "csak" nyaralócseréről van szó, tehát enyhít-e az illetéken a korábbi nyaraló eladása? Valamint az első nyaraló eladásának adózását befolyásolja-e, hogy pár hónapon belül veszünk egy másikat? Köszönöm a gyors segítséget!