Lakás-kiadás után adózni? Vajon hány % teszi? Lebukás?

Könyvelő tud pontos felvilágosítást adni, de most már annyira könnyített az elszámolás (le lehet költségelni rengeteg dolgot), hogy simán ki lehet hozni akár évi 5-10 rugóra az adó értékét. Ezt hozzácsapják a tulajdonos munkabéréhez, azzal együtt kell bevallani.

Mi így csináljuk, így jogilag is védve vagyunk (bíróságra lehet menni a szerződéssel, ha gond van) és a szomszédok is hiába áskálódnának.

Pont ilyen indíttatásból néztem utána anno és a biztonság megérte azt a pár ezer ft adót.

Így módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai! Bemutatjuk a változásokat.

I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik előtte: választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.

II. Értékcsökkenés elszámolása:

A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos három évnél régebben szerezte.

III. Adóalap, adófizetés:

A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána. Megszűnt a bérbeadásból származó jövedelem külön adózása, azaz a forrásadó fizetési lehetőség.

IV. A termőföld bérbeadására vonatkozó speciális szabályok:

A termőföld bérbeadásból származó bevétel adómentes, amennyiben a haszonbérbeadás időtartama eléri az öt évet. Amennyiben a bérlet időtartama – utóbb – nem éri el az öt évet, úgy a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

V. Adóelőleg:

A kifizetőnek csak abban az esetben kell adóelőleget vonnia, amennyiben a számlaadásra kötelezett magánszemély – ide nem értve az őstermelőt és az egyéni vállalkozót – ezt nyilatkozatban kéri.

VI. Adóelőleg levonása és -bevallása

Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente köteles bevallani és megfizetni. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját „bruttósítani” kell a 27 % adóalap-kiegészítéssel.

VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: K (Ft)

Amortizáció: A (Ft)

Felújítási költség: F (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K – A – F

VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: 0,1 B=K (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K, azaz a B 90 %-a.

IX. Az adó mértéke:

Az adó mértéke 16 %.

X. Diszkriminatív-e a bérbeadás szabályozása?

Az Irodánkhoz érkezett felkérés keretében az alábbi felvetés hangzott el:

„Ehhez kapcsolódóan felvetek egy – véleményem szerint diszkriminatív – megkülönböztetést, amely hátrányosan érinti azokat az idős embereket, nyugdíjasokat, akik korábban azért fektettek bérbe adható ingatlanba, hogy ne szoruljanak teljes mértékben az állami nyugdíj “kegyelemkenyerére”.

Amíg egy elfogadható munkajövedelemmel rendelkező bérbeadó a fizetéséből eléri vagy legalább megközelíti a 450.000 Ft-os éves EHO plafont, tehát a bérleti díj bevétele után már nem vagy csak kis részben kell megfizetnie a 14%-os EHO-t, addig a nyugdíjasnak, akinek nincs más TB/EHO befizetést termelő jövedelme, a teljes bérleti díj-jövedelme után EHO-t kell fizetnie, holott ő már egész aktív életében ugyancsak hozzájárult a TB-alaphoz. Van olyan fórum, ahol ezt a szerintem igazságtalan – és 2011-től továbbra is megtartott- rendelkezést meg lehetne érdemben támadni?”

Álláspontom szerint akkor lehetne diszkriminációról beszélni, ha a szabályozás úgy szólna, hogy pl. a 60 év felettiek, vagy a nők, vagy a katolikus vallásúak eltérő módon fizessenek EHT-t, adót stb. A kérdező által felvetett esetben azonban nem erről van szó, még akkor sem, ha statisztikailag bizonyára ki lehet mutatni, hogy a nagyobb jövedelműeket kedvezőbben érintik ezek a szabályok, mint a kisebb jövedelműeket. Ennek a kérdésnek a vizsgálatánál nem szabad elfeledni azt, hogy a nagyobb jövedelmű bérbeadó szintén megfizeti a maximált EHO-t, legfeljebb nem a bérbeadásból származó jövedelem után, hanem a munkabér-jövedelem után.

A megtámadás lehetőségét két fórumon tudom elképzelni – bár a fentiek alapján nem tartom indokoltnak – az egyik a jogszabály módosításának útja, amihez feltehetően az egyéni választókerületi képviselőn keresztül vezet az t, a másik az alkotmánybírósági normakontroll kezdeményezése. Egyik út sem kecsegtet gyors eredménnyel.

XI. Kiegészítés

Termőföld bérbeadása

Az szja-törvény 17.§-a (4) bekezdéssel egészül ki, mely szerint: „a 16. § (1) bekezdése, valamint 17.§ (3) bekezdése rendelkezésétől eltérően a magánszemély termőföld-bérbeadásból származó bevételének – ha az nem adómentes – egésze külön adózó jövedelem, amelynek bevallására és a jövedelmet terhelő adó megfizetésére vonatkozó szabályokat az adózás rendjéről szóló törvény határozza meg.

Eszerint az a magánszemély, aki termőföldet ad bérbe és a bérbeadás nem minősül adómentesnek (pl: nem mezőgazdasági őstermelőnek ad bérbe vagy a bérleti szerződés időtartama nem éri el az öt évet) az 16 százalékos adó fizetésére köteles a bérbeadásból származó jövedelme után. Ez a jövedelem azonban különadózó jövedelemként lesz adóköteles, vagyis az adóalap-kiegészítési kötelezettség nem terheli. A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet az önkormányzati adóhatósághoz kell bevallani és a személyi jövedelemadót is oda kell befizetni.

Egészségügyi hozzájárulás

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény 3.§. 2011-ben hatályos rendelkezései szerint a bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg (nem csak a jövedelem 1 millió forintot meghaladó része) után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást (továbbiakban: EHO) is kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló törvény alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, valamint 14 százalék egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a 450 ezer forintot, azaz a hozzájárulás-fizetési felső határt. 2011-ben már nem alapoz meg EHO mentességet az a tény, ha a bérbeadott lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, így ezekben az esetekben is fennáll az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség.

Termőföld bérbeadása esetén egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetni.

Az EU másik tagállamában biztosított személy jövedelme után Magyarországon nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, de a kötelezettség alóli mentességet az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással kell igazolni a bérbeadónak.

Költségelszámolás:

A tételes költségelszámolás választásakor költségként elszámolható kiadások az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek:

- a rezsiköltség, amennyiben a felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére,

- a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg, és ezen

- tárgyi eszközök üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkáira fordított kiadások, és

- értékcsökkenés (2011-től már a 3 évnél korábban beszerzett ingatlanok esetében is), mely ingatlanfajtától függően 2%, 3% vagy 6% lehet [Szja tv. 18. § és 11. sz. melléklet].

Ha a közüzemi mérőkészülékeket a bérlő nevére átíratják, és így a rezsiszámlák a bérlő nevére szólnak, akkor a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál továbbra sem számít bevételnek.

A 2011. évi 16%-os szja-kulccsal számítva, „szuperbruttósítva”, és a legkisebb költséghányadot kalkulálva, a lakás bérbeadása után a maximum fizetendő adókulcs 18,288 % lesz, de ebben a számításban az esetlegesen igénybe vehető családi kedvezmény még nem szerepel!

Forrás: [link]

Igazán ha a szomszédokkal nem vagytok nagyon rosszban, akkor ettől nem kell tartanotok. A gond csak az, hogy ha a bérlő bármi kárt tesz a lakásban, számlatartozást csinál, stb., azzal nem tudtok mit kezdeni.

Ami probléma lehet még, az az, hogy ilyen esetben a bérlőnek célszerűbb kp fizetnie, no de másik városba ez nem megy.

Szóval van jópár veszélye a dolognak, de pont az a legkisebb, amitől tartasz. Amúgy meg vegyél oda valami távoli rokont vagy ismerőst, és ha bárkiben felmerülne,l hogy mi van, akkor lehet azt mondani, hogy "csak ideköltözött ez a rokonom, hogy ne álljon üresen a lakás, amíg nem vagyunk itt".

A legjobb ha ilyen esetben ismerősnek adjátok ki a lakást, vagy olyannak akit ismerős ajánl, ne egy vadidegennek.

Bár attól hogy nem adózol utána bérleti szerződést még lehet kötni, az alapján pedig a bérlő nevére lehet iratni az összes órát. Mert a gáz szolgáltató nem fog elkezdeni nyomozni, és az APEH-ot sem értesíti. Mi évekig így béreltünk lakást.

Kiadhatod a lakást úgy is - papírral lefedve - hogy szívességi használót viszel oda. Ha bérleti szerződést írtok, abban már bérleti díjat is kell írni, és akkor kilóg a lóláb.

Ezeket az ügyleteket a Ptk. szabályozza. Nem firkálgathatsz csak úgy mindent, ahogy kedved szottyan.

Létezik olyan fogalom, hogy szívességi használó. Én is így "adom ki" a lakásom, és tényleg bérleti díj nélkül, ráadásul ismerősnek. Azért tettem ezt, mert nem akartam idegeneket oda, akik biztosan lelakják, és legalább nem áll üresen (vigyáznak rá), ráadásul a rezsijét sem nekem kell állnom. Az elmaradt "haszon" pedig nem érdekel, csak a lakásom maradjon "egyben". Valamit valamiért.

A szívességi lakáshasználat esetén ugyanúgy megállapodhattok sok mindenben, akár saját költségén való karbantartásban, egyebekben. Csak éppen ez ingyenes jogügylet. Nem kérhetsz érte pénzt, vagy semmilyen más természetbeni juttatást. Legalábbis papíron.

Azt azért ne felejtsd, hogy jogai neki is lesznek, és Neked is attól függetlenül, hogy papíron ingyen van a lakáshasználat. Tehát nem rakhatod ki akkor amikor Te szeretnéd. Kicsit hasonlít a bérlésre, de mégis más.