Lakás eladása ház vásárlás után?

"Ha eladok egy lakást a vásárlástól számított 5 éven belül adózni kell a különbözet után. Ha viszont veszek egy drágább házat, nem kell adózni, sőt a vagyonszerzési illetéket is csak a lakás vételi árának és a ház vételi árának különbözete után kell befizetni."

Ezt rosszul tudod.

Ne keverd a személyi jövedelmeadót a vagyonszerzési illetékkel. Két különböző dolog, különböző feltételrendszerrel.

Ha az ingatlanodat a szerzést követő 5 éven belül értékesíted, és az értékesítésből keletkezik adóköteles jövedelmed, akkor van SZJA-fizetési kötelezettség.

Jövedelem (ha pozitív összeg jön ki) = értékesítésért kapott bevétel - SZJA törvény szerint elszámolható költségek/kiadások

A kiszámolt jövedelemnek bizonyos része adóköteles csak. Ennek mértéke nagyban függ attól, hogy az eladott ingatlan megszerzési éve és az értékesítés éve között hány év telt el. Minél több, annál kisebb rész lesz adóköteles a kiszámított jövedelemből. Az 5. évtől pedig nulla lesz ez az adóköteles jövedelem, azért mondják azt, hogy adómentessé válik.

Nincs olyan szabály már érvényben, hogy ha eladsz és veszel másik ingatlant, akkor be lehet egyiket a másikba számítani azért, hogy minél kevesebb SZJA-t kelljen fizetni az értékesítés után. Azt már vagy 8-10 éve hatályon kívül helyezték. Tehát ha keletkezik adóköteles jövedelem az értékesítés után, akkor fizetni kell SZJA-t.

"A lakást 20 millió forintért adnánk el, miközben mi 12-ért vettük (értéknövelő beruházás nem volt, legalábbis nem olyan amiről van számla). Nem lenne mindegy, hogy kell-e 8 millió forint után adózni."

De nem ám. Egyébként sem biztos, hogy 8 millió után kellene SZJA-t fizetni.

Az értékesítésért kapott bevételből levonható ugyanis az az igazolt költség, amit a megszerzésre fordítottál. Tehát maga a megszerzéskori ár (12 millió), a megfizetett vagyonszerzési illeték, az ügyvédnek akkor fizetett költség, a földhivatali eljárás díja is (6.600,-), stb. A maradék lesz a számított jövedelem, aminek bizonyos része adóköteles. Fentebb jeleztem is. Nem írtad, hogy melyik évben vetted a 2022-ben eladandó ingatlant.

A megvásárolni kívánt ingatlan esetén van "beszámítási" kedvezmény a vagyonszerzési illetékkel kapcsolatban, ami a következőképpen szól:

Az illeték alapja:

"lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözete. "

Tehát ha úgy vásárolsz most ingatlant, hogy a "régit" még nem adtad el, akkor beszámítás akkor lehet csak, ha azt a vásárlást követő 1 éven belül értékesíted.

Erről legkésőbb az illetékkiszabásra történő bejelentésig nyilatkoznod kell (általában a szerződésbe foglalják bele), mert a NAV csak úgy függeszti fel az illeték kiszabását a következő 1 évre. Ha nem teljesíted, akkor a felfüggesztést megszünteti és kiveti az eredeti állapotnak megfelelően a vagyonszerzési illetéket úgy, hogy a nyilatkozatod napjától számítva a jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótilletéket is kiszab rá.

Ha már eladtad az ingatlant, akkor 3 éved van vásárolni úgy másikat, hogy szintén lehessen alkalmazni a "beszámítást". Ez az egyszerűbb, mert bizonyítható már, hogy eladtad a régit.

Ha viszont veszek egy drágább házat, nem kell adózni

De, kell. Az szja-t nem befolyásolja, hogy mit veszel. Csak az, hogy mennyiért szerezted, minden ktg volt ehhez kapcsolódóan; majd mikor és mennyiért adtad el.

4. Nincs.

A kedvezmeny csakcaz illetekre vonatkozik. Ahogy leirtak fentebb.

"De akkor az a szabály amiről nekem meséltek, hogy ha eladást követően X időn belül veszek másik ingatlant, akkor nem kell adót fizetni, nem is volt?"

De volt. Viszont 8-10 éve már nem hatályos. Amikor még ez a szabály volt, akkor nem 5 év után vált "adómentessé" az ingatlan értékesítése után megszerzett jövedelem, hanem 15 év után.

A 15 év 5 évre csökkentéséért cserébe megszüntették a beszámítási lehetőséget.

Teljesen jogosan...

Tehát ha keletkezik adóköteles jövedelem az értékesítés után, akkor fizetni kell SZJA-t.

Aki más állít, az nem követi az SZJA törvény változásait -> 8-10 éve... :)