Hogyan tudom meg, hogy a vevőnek, akitől veszem a lakást nincs közös költség tartozása?

Közös költség tartozásról idegennek (aki nem tulajdonostárs a társasházban) a közös képviselő nem adhat felvilágosítást.

A lakás jelenlegi tulajdonosának kell beszereznie a kk-tól a 0-ás igazolást, hogy tartozása nincs a ház felé. Pont úgy mint a közművektől, is be kell szereznie. Ezek nélkül nem szabad kifizetni a teljes vételárat az eladónak.

3-as nem egészen, sok kellemetlen dologtól kíméli meg magát ha erre is figyel mint vevő.

Viszonylag gyakran előforduló probléma, hogy az adásvételt követően derül ki, hogy az ingatlan előző tulajdonosa közös költség tartozást hagyott hátra. Ilyenkor felmerül a kérdés: a társasház a hátralékot a korábbi tulajdonostól követelheti vagy az új tulajdonostól?

A törvény sajnos nem tartalmaz egyértelmű útmutatást erre az esetre. A bírósági joggyakorlat sem egységes a kérdésben.

Így tehát van olyan bíróság, aki az új tulajdonosra hárítja a fizetési kötelezettséget, és van, amelyik pedig a korábbira. A kérdésben alapvetően három különböző értelmezés alakult ki.

Az egyik álláspont szerint a közös költség hátralék kizárólag az azt felhalmozó korábbi tulajdonostól követelhető.

Ennek az értelmezésnek az alapja, hogy a társasház létrehozása, a társasházban való tulajdonszerzés, és ennélfogva a közös költség fizetési kötelezettség lényegében egy szerződéses viszony eredménye. A közös költségre vonatkozó fizetési kötelezettséget az elfogadott alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, ill. a közgyűlési határozatok szabályozzák. Már meglévő társasház esetén pedig e kötelezettséghez szükséges az önálló albetét tulajdonjogának megszerzése.

Szerződéses viszonyban egy kötelezettség rendszerint akkortól terheli a felet, amikor a kötelezettséget eredményező viszonyba belép. Visszamenőleges kötelezettség, illetve az őt megelőző személy kötelezettsége akkor terhelhet valakit, ha kifejezetten elvállalja, vagy erre jogszabály kötelezi. A közös költség fizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor valaki tulajdont szerez a társasházban. Így e kötelezettség a tulajdonos személyéhez tapad, és nem magához a tulajdonrészhez. Ezért a korábbi közös költséget az előző tulajdonostól lehet követelni. Kivételt képezhet például, ha a társasház szervezési és működési szabályzata tartalmazza, hogy az új tulajdonos (is) felel a közös költség hátralékért. Az új tulajdonos a tulajdonszerzéssel egyben elfogadja az SZMSZ e rendelkezését, így rajta is követelhető a tartozás.

A másik vélemény szerint a közös költség tartozás az új tulajdonostól követelhető.

Ez utóbbi értelmezés hívei szerint a társasházi közös költség tartozás inkább a dologhoz, tehát a közös tulajdon tárgyához és nem a tulajdonos személyéhez tapad. Abból indulnak ki, hogy a társasházi tulajdon speciális tulajdoni forma, melyben a társasház működésének költségeit a mindenkori tulajdonosok kötelesek biztosítani. A vásárláskor az új tulajdonostárs az előző tulajdonostárs pozíciójába lép. Így a tulajdonszerzéssel egyben átszállnak rá a tulajdonostársakat terhelő mindenkori kötelezettségek, beleértve a közös tulajdonú részekkel kapcsolatos költségeket (esetleges tartozásokat) is. Az új tulajdonostársat automatikusan kötik a társasház korábbi határozatai. Így a közös költségre vonatkozó határozatok, illetve az SZMSZ is.

Természetesen, hogy teljes legyen a lehetőségek tárháza létezik egy harmadik álláspont is. Nem nehéz kikövetkeztetni, hogy ez utóbbi lényege, hogy a társasház a közös költség tartozást mind az új, mind a korábbi tulajdonostól egyszerre követelheti.

Mit tehet a vevő a tartozás elkerülése érdekében?

Ha a társasházi lakás megvásárlása után derül ki, hogy az előző tulajdonos közös költség tartozást hagyott hátra, akár erősen bizonytalan kimenetelű perhez vezethet a társasház és az új tulajdonos között. Mint látható a szerteágazó bírósági álláspontokból, az ilyen per kimenetele jelenleg nagyban függ az adott bíróság és az eljáró bíró jogértelmezésétől.

Az ilyen helyzetek elkerülése végett a vevő számára ajánlott, hogy minden esetben megkövetelje az eladótól a tartozás alóli mentesség igazolását.

A közös képviselő az önálló társasházi albetétet érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról.

Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Tehát a vevő kikötheti, hogy az társasházi ingatlan eladója a közös költségről szóló „nullás igazolást” mutassa be. Ha pedig tartozás van, azt lehetőleg a teljes vételár kifizetése előtt, de legkésőbb a birtokba adásig rendezni kell, ellenkező esetben a vevő akár a szerződéstől is elállhat.

Ahogy a 2-es válaszoló írja: az eladónak/tulajdonosnak kell beszerezni. Mi is vásároltunk lakást, így történt. Hozta a 0-ás igazolást a tulajdonos hogy nincs közösköltség tartozása.

Egyébként mi minden egyéb költséget átbeszéltünk Vele, kb mennyi a fogyasztás a közműveknél. Igy vettük át pl Vele együtt rendezve az UPC előfizetést, ami sokkal kedvezőbb volt ilyen módon.