Melyiket választanátok, mint eladó: 100 millió most vagy havi 400 ezer?

Összefoglalva: én megtartanám az ingatlant.

Alapadatok: ha a 100MFt-os befektetésed (jelen ingatlanod) havi 400eFt-ért* adod ki, akkor 4,4% a rátád.

Ezt hasonlítsd össze hasonló kockázattal bíró befektetésekkel.

Almát az almával hasonlíts, tehát ha most magasnak tűnő ígért

kamatokat látsz, akkor 1.) tudjuk, hogy ez nem lesz mindig így (2020-ban volt 0,75% körül is a jegybanki alapkamat), 2.) reálkamatot kell nézni ha pl. állampapír hozamával hasonlítod, tehát a valós inflációt levonva.

* az ilyenkor szokásos nettó működési bevétellel számoltam, emiatt nem 400e/hó. (Tehát levontam a kiadatlanság miatti veszteséget, a fenntartási, felújítási költségeket, az építményadót, biztosítást, kezelési díjat.)

Az adott konkrét ingatlant és a körülményeket nem ismerve becsült összeggel számoltam.

** most alacsonynak tűnhet 4,4% tőkésítési ráta, de a hosszú távú kiadás (a stabilizált cash flow után ez örökjáradék) esetén nem rossz. Alapvetően 4,4-5,5% között a hosszú táv és az ingatlan mint alacsony kockázatú befektetési forma miatt ez jó százalék.

Természetesen ez +/- eltérhet az elhelyezkedés környezetében a bérleti alpiac aktuális trendje miatt.

És még valami, ha befektetést hosszú távra nézel, akkor időnként felül kell vizsgálni a jelenlegi-e a legelőnyösebb hasznosítási forma az adott környezetben.

13-as: nagyobb nyereség nagyobb kockázattal jár.

A tőzsde egy kimondottan spekulációs tevékenység*, vagy érteni kell hozzá vagy megbízol valakiben aki ért hozzá és itt már van egy áttétel.

Emiatt a 2 befektetési lehetőség (tőzsde vs ingatlan) eltérő kockázatvállaló tulajdonost feltételez.

A Kérdező említette, hogy van vállalkozása. Aki vállalkozott, az érzi igazán, hogy semmi sem olyan egyszerű, mint ahogy elsőre látszik. Mennyi helyről jöhet a vész... Hozamtermelő ingatlanba fektetve lényegesen kevesebb oldalról vagy védtelen, ha jól alakítod ki a bérlő kiválasztási folyamatot, alaposak és korrektek a szerződéseid, az ingatlant megfelelően kezeled stb. akkor biztonságosabbnak mondhatjuk.

Az említett állampapírokat variálni kell, mert időnként változnak, szerintem csak arra jó, hogy ha van készpénz egyenértékes szabad összeged, akkor az infláció miatti értékvesztést kizárja amíg nincs befektetve. Engem nem hat meg a DKJ reálhozama. (Ami a kamatbázisból és kamatprémiumból adódik össze.)

A DKJ kamat mértéke a jelenleg az első évben fix 7,9%. Ezt követően a kamat mértéke megegyezik a kamatbázis és a kamatprémium összegével. Tehát a 2032/J sorozat kamatprémiuma a 2. évtől 0,5%, majd a 6. kamatperiódustól évi 1% lesz.

Ha jól értelmezem ez a KSH által bemondott ( = csak bizonyos szegmensekben igaz) infláció + 0,5%, majd a 6. kamatperiódustól évi 1% lesz.

Ezt állítsuk szembe a bérleti 4,4-5,5%-kal (nevezzük most kamatprémiumnak) és az ingatlan saját értéknövekedésének összegével (amit nevezzünk most "kamatbázisnak").

A pénzügyi eszközökhöz nem értek, az ingatlannal kapcsolatban van tapasztalatom és kompetenciám.

*André Kostolany "Egy spekuláns bölcsessége" könyv