Szeretnénk beépíteni a tetőteret a párommal. Hol kezdjük az egészet?

először is... elő van e készítve, az építéskor gondolt e valaki a későbbi beépítésre...? tehát legalább egy két ablak van emár beépítve?

mert ha igen, akkor szép csendben kialakítani a feljáratot, aztán lehet a tetőtérben tervezgetni, számolni..nem árt mellőzni a felhajtást, mert a szomszéd sasol ám...

ha nincs semmi, akkor irány egy építész, és az önkormi az engedélyért...szép hosszú évek... sok baksis...

Forduljatok építészhez, kérjetek tanácsot!

Ami 3 dolgot elöljáróban meg kell vizsgálni:

1.

A település helyi építési szabályozásában (HÉSZ, vagy KVSZ) sok helyen - egyéb beépítési paraméterek mellett - a szintterületi mutató is maximálva van. Ez gyakorlatilag az adott telken létesíthető nettó hasznos lakás-alapterület maximumát jelenti, %-osan megadva a telekmérethez.

Itt a jogi telekhatár számít, nem a kerítéssel kerített, tehát a földhivatali tulajdoni lapon feltüntetett telekméret.

Hogy a helyzet bonyolultabb legyen, ennek a mutatónak a számítási módja az utóbbi években többször is változott a rendeletekben (jellemzően az erkélyek, teraszok, burkolt vagy zöldtetős tetőteraszok beszámítási módja). Általában az épület magassága (+tető) is korlátozva van. A tetőfelépítmények magasságba való beszámítási módja sem állandó….

A számítás módját aszerint a kormányrendelet-állapot szerint kell elvégezni, amikor az adott telekre érvényes helyi építési szabályzatot a képviselőtestület elfogadta, és az hatályba lépett. 2012-ben 9-szer, 2013-ban 13x változott a kormányrendelet. Volt több változás is, ami pont ezeket a beépítési mutatókat érintette.

Ha a telekre érvényes építési szabályozás nem teszi lehetővé, engedélyezhetővé a tetőtér beépítést, akkor azt ott egyelőre el kell napolni. Hátha egyszer változnak majd a helyi előírások. Általában szigorodnak. De vannak helyszínek, ahol megengedőbbek lesznek, de ez a ritkább.

Vagy más lakást, telket, házat kell keresni.

Ha engedély nélküli beépítés történik, építési bírságra lehet számítani, legrosszabb esetben bontatásra (ez még nagyon ritka). Részben feljelenthet szomszéd, illetve mivel kevés az építkezés, az építésfelügyeleti hatóság nagyon sok helyre eljut, „ráér” ellenőrizni.

Mindenesetre birsággal kísért fennmaradási engedélyt sem tudtok rá kapni, azaz soha nem lehet majd telekönyveztetni a lakás alapterületének növekedését. Telekkönyveztetett tetőbeépítés nélküli eladáskor a tetőtéri terület csak padlásnak számit, kb féláron adható el. De ha egyszer az új tulajdonos kapja a nyakába az építési bírságot, akkor azért joggal perelhet tovább titeket. Ez a veszély az építést követő minimum 10 esztendeig fennáll a jelen Építési tv. szerint.

Sok olyan eladó ház van a bp-i agglomerációban, ahol sok éve meglévő, buherált tetőtérbeépítés van, engedély nélkül. Na, ezektől a vevők menekülnek, mert a házzal együtt egy soksok évig tartó költséges építésjogi eljárást is bevásárolnak maguknak. Kb ahhoz tudnám hasonlítani, mintha autót akarnál eladni papírok, forgalmi, törzskönyv nélkül, csak itt jóval értékesebb cuccról van szó, mint egy bádogcsoda vagy rozsdaboglya.

2.

Ha a telek jelenlegi, meglévő beépítési paraméterei egyátalán engedélyezhetővé teszik a tetőtér beépítést, akkor érdemes az épületet is megvizsgálni szerkezetileg. A tetőtérbeépítés többlet terhelést jelent az alapozásnak, teherhordó falaknak, legfelső zárófödémnek, illetve magának a fedélszéknek is. Meg kell nézni, hogy ezek miből készültek, elbírják-e a terheket, avagy mit kell várhatóan megerősíteni.

Van olyan eset, amikor pl a felső zárófödém végsőkig kihasznált fafödém, nem bírná el. Ilyenkor, ha fafödém közbenső megtámasztása az alattas alaprajz miatt nem lehetséges, a fafödém fölé pl egy új vasbetonfödémet lehet építeni. Ha a teherhordó falka, vagy az alapozás nem bírná, akkor utólagos vasbeton pillér erősítéseket kell végigvezetni több helyen az épület összes szintjén, és azokat külön lealapozva mintegy „lábakra állítani” a tetőtéri új szintet. De lehetséges, hogy minden jó állapotú, és semmi nem szorul megerősítésre, csak a fedélszék. De lehet, hogy még az sem, mert van benne tartalék teherbírás.

Van fedélszék, amiben geometriai okokból nem lehet értelmes tetőteret beépíteni, ilyenkor teljes tetőcsere szükséges.

Ezeket végig kell vizsgálni, általában megelőző tanulmánnyal és vázlattervvel, ahol már az építészeti megjelenést is meg lehet formálni. A fentiek alapján a szükséges tartószerkezeti és épületszerkezeti beavatkozások tág határok között mozoghatnak. Ezt pénzügyi oldalról is körbe kell járni, mert rossz esetben lehet olyan drága a sok megerősítés, hogy nem éri meg.

3.

Ha a megjelenés kérdéses – mivel az elvi építési engedélyt sajnos megszüntették – már az építészeti vázlattervvel is lehet településképi tervtanácsra menni, konzultatív jelleggel a helyi főépítészhez, ahol a tervtanács véleményt mond, és tanácsot ad az elképzelt építészeti megjelenésre. Nem tudom, milyen házban laktok, de ez pl társasház tetőtér beépítésnél lehet fontos, prezentálni a társasház közösségnek, hogy a vázlatterv szerinti tetőtér beépítés településképi szempontok szerint elképzelhető-e.

Tehát a könyvek hasznosak, tanulságosak, de érdemes építész/statikus segítségét kérni, az telketek adott építésjogi helyzetének vizsgálatához, és az építészeti-tartószerkezeti és gazdaságossági lehetőségek feltárásához.