Társasház, SZMSZ -ben leírtakkal ellenkező közgyűlési határozat érvényes, vagy semmis?

Köszönöm, hogy ennyire konkrétan megfogalmaztad az esetet, mert így egészen más oldalról is meg lehet közelíteni a dolgokat.

További kérdések:

- Pontosan mikor volt a közgyűlés, és mikor kaptátok meg a jegyzőkönyvet?

- Ezzel a témával kapcsolatosan megismételt közgyűlésen került sor, vagy elsőre határozatképesek (tulajdoni hányad több mint 50%) voltatok?

- Volt-e meghirdetve pontosan olyan napirendi pont, vagy ahhoz hasonló, hogy „egyes tulajdonosok tartozásainak elengedése”?

- Ha igen, mellé volt-e írva hogy „határozathozatal”?

- A közös képviselő jogi személy KFT, Bt, egyéni vállalkozó?

- Volt-e olyan határozathozatal, hogy „a közös képviselő felmentése”, vagy csak a beszámoló elfogadásáról határoztatok?

- Kik, és hogyan fogadták el a tartozás elengedését, az milyen tulajdoni hányaddal történt? Volt-e pl. a közös képviselőnek begyűjtött meghatalmazása, amivel távol lévő tulajdonosokat képviselt?

Kérlek, szó szerint idézd a közgyűlés jegyzőkönyvének ezzel kapcsolatos részeit (akár privátban)!

(tehát ami a tartozás elengedéséről, és a közös képviselő beszámolójának elfogadásáról / felmentéséről szól, ill. a meghívón szereplő és a közgyűlésen napirendi pontokat is szó szerint!

Nem tudom, hogy tartozást mennyi időre visszamenőleg lehet behajtani, talán pont öt év az elévülési idő, de lehet, hogy csak négy.

Viszont nem tudom, hogy melyik irányban célravezetőbb elindulni.

Egyik út a vállalkozás(ok) megtámadva a közgyűlési határozatot, amit megtehetsz a jegyzőnél az önkormányzatnál, vagy bíróságon azzal a címszóval, hogy a határozat tulajdonosi kisebbség (vagy épp többséget) érdekeit súlyosan sérti. Ez viszont hosszas idő, és a tartozás egy része elévülhet, így jóval kevesebbet kaptok vissza, ha egyáltalán.

Másik lehetőség a közös képviselővel szembeni büntető eljárás és fizetési meghagyási eljárás vagy polgári peres útján a kártérítés, sérelmi díj, és eljárási díj (pl. ügyvédi díj, közjegyzői díj, esetleges perköltség) térítésének követelése. Mivel szabotálta (?) a vállalkozások utólagos elszámolását ez szerintem jogos és erkölcsös. A közös képviselő márpedig jogi, erkölcsi, és anyagi felelősséggel is tartozik a társasház felé.

Sérelmi díj a nem vagyoni kártérítés címén igényelhető jogsérelem esetén. Mivel mindenkinek (beleértve a társasházat mint jogi személyt is) joga van a saját tulajdona felett rendelkezni, ennek akadályozása jogsérelmet okoz. A társasház jogtalanul nem fért hozzá huzamosabb ideig a jelentős tulajdonához, ami miatt jelentős kár is érte a társasházat. Ennek bizonyítása azonban az új Ptk. szerint nem kötelező.

Ez fontos dolog:

A 48. § (1) (2) *  Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről és a fogyasztóvédelmi hatóság 43/A. § (5) bekezdése szerinti eljárásáról való lemondást.

Mi alapján jelentheted fel?

376. § (1) Akit idegen vagyon kezelésével bíztak meg, és ebből folyó kötelességének megszegésével vagyoni hátrányt okoz, hűtlen kezelést követ el.

(4) A büntetés egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztés, ha

a) a hűtlen kezelés jelentős vagyoni hátrányt okoz, vagy[...]

Az új Btk. meghatározása szerint (Btk.,2012. évi C. törvény) jelentős vagyoni hátránynak minősül az 5.000.001 és 50.000.000 Ft közötti vagyoni kár vagy vagyoni hátrány, amibe 8.000.000 Ft bőven beleesik, főleg, ha még a kamatot is követeltek.

Bizonyos körülmények mellett, ami nagy mértékben függ a legutóbbi közgyűlésen történtektől, felvetődhet emellett a jelentős vagyoni hátrányt okozó csalás bűncselekménye is:

373. § (1) Aki jogtalan haszonszerzés végett mást tévedésbe ejt, vagy tévedésben tart, és ezzel kárt okoz, csalást követ el.

(4) A büntetés egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztés, ha

a) a csalás jelentős kárt okoz,

(Jogtalan haszonszerzés szerintem az anyagi kár megtérítésének elkerülése: megtévesztette a tulajdonosokat azzal, hogy ő nem tartozik felelősséggel a fennálló helyzetért)

Az biztos, hogy a közös képviselő foglalkozáskörében egy vagy több szabálytalanságot is sorozatosan elkövetett, ami ehhez a helyzethez vezetett, így a felelőssége egyértelműen megállapítható. Márpedig a felelős az okozott kár megtérítésére kötelezhető.

A Közös Képviselő jogairól és kötelezettségeit közvetlenül a 2003. évi CXXXIII. társasházi törvény 43.-50. § határozza meg, de közvetve más szabályok is kiegészítik ezt.

Az elmondottak alapján az a gyanúm, hogy minimum az alábbiakkal kapcsolatosan mulasztásokat ill, szabálytalanságokat pl. valótlan állítások közölt, ezzel tévedésbe ejtette a tulajdonosokat, aminek következtében hoztak korábban számukra hátrányos határozatot éveken át.

43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:

a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,

(Tehát ő felel azért, hogy ne legyen jogszabálynak, Alapító okiratnak, vagy SZMSZ-nek ellentmondó határozat hozatal.)

c) *  közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.

(Természetesen a közös költség kiszámítása is egyes tulajdonosokra is az ő feladata, ebben is hibázott.

47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:

c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

48. § (1) *  A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:

a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,

b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,

f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá

49.§ (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet:

c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,

d) üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

(6) A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység végzésére vonatkozó megbízatást, ha

a) e személy a (2) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségének az ismételt szabályszerű felhívástól számított tizenöt napon belül nem tesz eleget és nem bizonyítja, hogy a kötelezettség elmulasztása rajta kívül álló ok következménye,

b) ha a kizáró ok fennállását a közgyűlés az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány tartalma alapján megállapítja.

–

Tehát legkésőbb azzal megszűnik a megbízatása, hogy jogerős határozat alapján van neki tartozása.

Javaslom, hogy MINÉL ELŐBB (már holnap!) fogjatok össze minél többen, és közösen bízzatok meg egy ügyvédet a feljelentéssel és a kártérítési per lebonyolításával!

Ne húzzátok a dolgot, mert az a ti károtokra megy!

Szóba jöhető lehetőségek:

- Büntető feljelentés

Ez alapján a jelentős értékű hűtlen kezelés és/vagy a csalás miatt minimum egy évig terjedő szabadságvesztésre ítélik, de elképzelhető mellékbüntetés pl. ettől a foglalkozástól való eltiltás végleg vagy határozott időre.

- Közvetítői eljárási

Amennyiben a bűnt beismeri, akkor megállapodhattok valamiben, és annak teljesülése esetén megússza a bűncselekményt. Ezt történhet a büntető feljelentést követően is. Nagy bűncselekmények esetén erre már nincs lehetőség.

- Fizetési meghagyásos eljárás

Ez egy elég gyors módszer, futhat a feljelentés mellett. Amennyiben nem vitattja, akkor fizetnie kell, különben megy a végrehajtási eljárás, amennyiben vitatja, akkor bíróság dönt a tartozás megítéléséről.

[link]

- Polgári per

Egy hosszasabb és költségesebb folyamat a fizetési meghagyási eljáráshoz képest. A bíróság dönt a követelés jogosságáról.

Fontos elérni azt, hogy a közös képviselőt eltávolítsátok a posztjáról, ha ezt sikerül megvalósítani, akkor nagy eséllyel megszavazza a következő közös képviselőnél egy rendkívüli közgyűlésen a tulajdonostársak, hogy a volt KK ellen a Társasház nyújtson be követelést. Ez azért lényeges, mert ha csak néhány tulajdonos teszi ezt meg perközösségben, akkor max. a tulajdoni hányaduk arányát követelhetik rajta, viszont amúgy meg a kár 100%-át.

A közgyűlési határozatot az alapján lehet megtámadni, hogy nem volt olyan napirendi pont, meghirdetve, ami egyes tulajdonostársak közös költség tartozásának elengedéséről szólnának, és megismételt közgyűlésen csak a meghirdetett napirendi pontokról lehet szavazni, határozatot hozni. Másról közvetve sem.

A társasház közös tulajdonáról nem a közgyűlés egyszerű többsége (jelenlévők 50%-a) határoz, hanem jóval nagyobb szerintem, így a kintlévőség elengedéséről sem szavazhatnak ennyien. Sajnos már nincs időm utána nézni annak, hogy pontosan mi a helyzet, de azt hiszem, hogy az összes tulajdonos 4/5-ének a beleegyezése kell, ami szerintem biztos, hogy nem volt meg.

A kisebbség számára hátrányos határozat alapján is megtámadható az egész

De a jegyző is segíthetne

[link]

Viszont a két út szerintem kizárja egymást, vagy cégnél követelsz vagy a közös képviselőnél, bár az működhet, hogy megpróbálkozol a határozatot visszavonatni, a cégen behajtani, és ha nem sikerül, akkor perled a közös képviselőt, de nem vagyok abban biztos, hogy akkor lehetőséged lesz utólag feljelentést tenni ellene.

Talán ezeken kívül is vannak járható utak, azért kell ügyvéd tanácsát kérni, hogy megmondja, neked mi a legjobb. A gyakori és hasonló fórumok nem megbízhatóak. A költség megtérül.