Társasház, SZMSZ -ben leírtakkal ellenkező közgyűlési határozat érvényes, vagy semmis?

A társasházi SZMSZ az alapító okiratban foglaltak alapján kell, hogy készüljön. Az ebben foglaltaktól érvényesen eltérni úgy lehet, ha előbb módosításra kerül az SZMSZ.

Tehát a kérdésedben említett határozat érvénytelen.

Nem egészen így van!

El kell menni a jegyzőhöz, és ő jár el, ő nyilvánítja érvénytelennek. Végszükség esetén bíróságon kell megtámadni. Olyan nincs, hogy te azt mondod, egy határozatra, hogy azért nem teszel úgy, mert érvénytelen, hiszen az szmsz mást mond. Szóval van vele dolgod.

Két-három dolgot tehetsz.

Határidőn belül jelzed a jegyzőnél, hogy törvényességi felülvizsgálatot kérsz. Nem tudom, hogy ekkor ha elé teszed az szmsz-t, akkor azt is figyelembe veszi, vagy csak kifejezetten a törvényességet ellenőrzi. Mivel a törvény a, hogy a közgyűlési határozatnak összhangban kell lennie az szmsz-szel, így erre alapozva lehet, hogy lép.

2. Bíróságon perben támadod meg a dolgot. Ez elég hatástalan, és drága mulatság, több százezres a perköltség, és sokáig tart, mire ítéletet hoznak. Többnyire, de nem törvényszerű, hogy a pervesztesnek kell fizetni a teljes perköltséget végül, mindenesetre kisebb-nagyobb mértékben neked is - mint tulajdonostársnak a tulajdoni hányadod alapján, vagy mint ítélet szerint kötelezettnek állnod kell a perköltséget.

Harmadik megoldás, csak kockázatos, hogy kifutsz az időből, hiszen polgári peren se lehet akármeddig fellebbezni, és ha ezt választod, akkor a másikról lemondasz: rendkívüli közgyűlést hívsz össze, hogy szmsz ellenesség miatt új határozatban írják felül a korábban hibás határozatot úgy, hogy az ne sértse az szmsz-t, helyezzék hatályon kívül a xxx/xxx közgyűlési határozatot.

sajnos az utóbbi lenne az észszerű, de nem javaslom, mert azzal ha leszavaznak, elveszted a polgári peres érvényesítési lehetőséget az eredeti határozatot illetően, bár van egy kicsi esélye annak, hogy az elutasító határozatot is meg lehet támadni a közjegyzővel / bíróságon, de jóval kisebb az esélyed.

Esetleg a bírósági keresetedben megeresztheted, hogy az első rendű alperes a Társasház, amelyikkel szemben az a követelésed, hogy az szmsz-t sértő határozatot tegyék semmissé, a másodrendű alperes pedig a közös képviselő, aki szmsz-szel ellentétes közgyűlési határozatot engedett elfogadni, így foglalkozáskörében követett el gondatlanságot. Amiért az esetleges anyagi kár (beleértve a perköltséget is) megtérítésére köteles. Ezt általában nem szokták beletenni, pedig fontos lenne szerintem. Ha nincs benne, a közös képviselő lényegében tojik bele, a ház állja a perköltséget rosszabb esetben, viszont ha neki kell állnia, akkor már érdekelt a perköltség csökkentésében, esetleg a peren kívüli megegyezésben. Fontos, hogy ügyvéd fogalmazza meg a keresetet.

És az is fontos, hogy a hivatkozott szmsz pont nem sért-e törvényt, de ha igen, akkor előbb magát az szmsz-t kell felülírni.

Egyébként mi a konkrétum, milyen pontot sért a határozat és hogyan, mikor volt a közgyűlés?

Ha nem akarod nyilvánosan, akkor írd meg privátban!

Bìrom az ilyen közös képviselőket...

Az ő megbízásuk a Társasházzal az, hogy a ház érdekeit vegyék figyelembe, nem pedig a háztól kibérelt vállalkozókét.

Részemről onnan indulna az egész, hogy megkérdőjelezném a közös képviselet munkáját, és ezáltal a feléjük fizetett díjat is.