Mikor pukkad ki Magyarországon az alberletar lufi?

50 millió a lakás, megveszed, illeték, ügyvéd bútor, festés, legyen 55, hogy beköltözz a sajátodba.

Vagy a bankéba, ha felveszel rá 40 millió hitelt.

Az havi 300. Mindig elromlik ez az, ahogy írod, mondjuk évi 1% amortizáció, az havi 40. Eddig 340.

15 milliód áll benne, az állampapírban hozna havi 90et, az összesen 430.

Kibérelni pedig azt írod 200ért lehetne.

Más befektetési formák kockázat nélkül hoznak dupla annyit. Az 1:2-höz is egy arány, az tény, csak nem túl jó.

20&21-es, a matekból néhány fontos tényező kimaradt.

Az lehet, hogy ha veszel egy lakást, az csak 4-5%ot fial, szemben egy értékpapíral, ami most épp hozhat 8-9%ot is. Azonban:

-az értékpapírt (vagy más befektetést) csak a tőkédre alapozhatod, amíg a lakást tőke+kedvezményes hitel kombinációjára

-az lakás kedvezményes hitele lehet, hogy most 300e, és az bizony sok, de fix kamatozású, és 10-20 év múlva, ha az infláció miatt az albélő nem 200-at, hanem 400-500-at fizet albérletként, a banknak te akkor is 300at fizetsz

- értékpapírba ha beteszel most 15 milliót, abból kiveszel havi 90-et (bár ha jól tudom ezt az értékpapír esetén nem havonta nyomják a kezedbe, mint az albérlő, hanem évente, vagy bizonyos fordulóknál veheted ki), és 20 év után kiveszed a 15 millió tőkédet

A lakás esetén beteszek 15 milliót, fizeted a bankot, az albélő pedig fizet neked. Beteszek mondjuk még 10et az évek alatt a bankba hiteltörlesztésre, amíg az albérlet ára fel nem megy 300-ra, majd onnantól szépen elkezdesz havonta pluszba fordulni, és végül 20 év múlva a lakás, amit 50-ért vettél, eladod mondjuk 90ért- hisz a lakások ára is felfelé tart.

Ez a nem mindegy, ami miatt én is lakásokat vettem, amint volt elég pénzem a tőkére.

#22

- Még a te levezetésed szerint is 10 évig egyszerre jár jól a lakásoddal az bérlőd, meg a bank is.

- Milyen kedvezményes hitel? Ami most 300 egy 200ért kiadható lakásra. Ez az amiért még én legyek hálás, mert van nem kedvezményes is? Hát kössz, inkább kihagyom.

- A tőkeköltség fogalmát nem érted.

- Ha lakásba fekteted a pénzed miért adod el 20 év után? Ha meg eladod, akkor realizálod ugyan a nyereséget, de ha nem lakásba fekteted, akkor az azért van, mert nem éri meg. Ha pedig lakásba fektetsz minek adod el?

- Azt jól látod, hogy a fix hitel elinflálódik, de nem 300-at kell az albérlet árnak elérnie, hanem 430-at, hogy nullán legyél. Sőt, mivel időközben is a hiteltörlesztőbe fizettél alternatív befektetés helyett az ott nem megkapott kamatos kamatot is hozzá kellene adni.

15 millió 10 évre 3%-al 20, 5%-al 25 millió, ahoz még 10, meg annak a kamatai.

Konkrét példámat írnám itt az érveléseitekbe, mert egy aprósággal nem számoltatok, az pedig az éves értéknövekedés.

2021-ben 47 millióba került az újépítésű lakásom, egyedileg asztalossal készített bútorokkal együtt (vigyázva van rájuk, 3 év után is olyanok, mintha tegnap készültek volna. Minőségi anyagok és vasalatok.)

Jelenlegi értéke így bútorozottan ~65 millió (mert hát hova tennél pl egy teljes falrészt mm-re kitöltő gardróbot, vagy egy méretre készült konyhát stb. És akinek modern minimál tetszik, az még örül is ilyen olcsón megkapta a 2-3 éves bútorokat).

22 millió önerőm volt, és 25 millió hitelre fizetek 25 évig fix 160000 ft/hó-t. Már az első év után jóval olcsóbb volt, mint egy közepes hasonló méretű tégla albérlet, ez pedig prémium kategória. Összességében átlag évi +6 millió hasznot hozott a lakás. Nincs az az értékpapír, ami a 22-ból 3 év alatt ~40-et csinál.

Régi ingatlannál nincs ilyen mértékű növekedés, de a főnim háza 2018-ban 32 millióba került kompletten telkestől, és ugyan az az asztal bútorozta be nekik mint nekünk. Jelenleg a főni utcájában 30 millió egy telek, a háza ér kb 95-100 milliót. Ők megnyerék haszonban az inflációt, aminek jó részét én megfizettem már 21 végén.

Szüleim régi házat vettek 2002-ben 3,5 millióért, csak kicsit újjítgatták itt ott, és az övüké ér kb 30-at.

A múltbeli hozamból következtetsz a jövőbenire.

Rekorder volt Európában a budapesti, de lakásár növekedés, de talán az egész országé, de egyszer volt Budán kutyavásár!

Mellesleg a kérdés albérletekre vonatkozott, szóval, ha ennyit nőnek továbbra is az ingatlan árak, az az albérletek árát is magával fogja húzni.

Sőt, mivel egyre kevesebben tudnak venni egyre nagyobb lesz a kereslet is az albérletek után.

Nem kell hozzá már rekord infláció, olyan ára van az ingatlanoknak, hogy egy éves 8 %-os áremelkedés is fájni fog mindenkinek. 2022 előtt az évi 5-8 % volt a jellemző.

Tehát ~65 m * 8% = 70,2 millió, de ha csak az éves átlag inflációt nézzük ami jelenleg 3,6%, akkor csak 67,3 millió.

Sok helyen 10% feletti áremelkedésekkel számolnak.

Persze minél régebbi az ingatlan annál kevésbő nővekszik az értéke, de követi az újak árát. Szerintem 5 évig még szinte új kategória, de ekkor már a beépített háztartási gépek hullanak, tehát megindul az amortizáció.