Milyen kockázatai lehetnek annak, ha valaki vesz egy lakást hitelből egyetemhez közel, vagy városközpontban, valami jó helyen és bérbe adja?

Szerintem a legnagyobb kockázat, hogy a lakásárak ingadozását nem ismerjük előre. Lehet hogy most megveszed, kiadod egy időre, ezalatt van 3 millió bevételed, csak az ingatlan ára 5 millióval csökken bármilyen előre nem látható ok miatt.

Egyébként szerintem ez az egyik legjob befektetés, de CSAK AKKOR kezdj bele, ha bérlő nélkül is tudnád a hitel törlesztőt fizetni gond nélkül. Illetve valamennyire ez is helyhez köt, nem érdemes több száz kilométerekt utazgatni, hogy mindig mutogatsd a bérlőjelölteknek a kiadó lakást. Egy hitel futamideje meg legalább 10 év szokott lenni, ez alatt bármi történhet a magánéltedben amiért elköltözöl.

A legnagyobb kockázat az, amit most a Covid alatt látsz: az átlag bérleti díjak 10-30%-kal csökkentek, ami - hogyha bank kölcsönt is vettél fel - éppen elegendő lehet a negatív cashflow-hoz. A diákok távoktatásban tanulnak, a turisták nem jönnek az országba, ezért amennyiben az ingatlanodat elsősorban egyetemisták számára, vagy pedig RBnB-vel adtad ki, akkor most egy sokkal kevésbé jövedelmező piacon (hosszú távú bérbeadás) vagy kénytelen versenyezni több ezer hozzád hasonló befektetővel. Ráadásul az ingatlan nem egy likvid befektetés, így ha beüt a krach, nem tudod gyorsan eladni.

Milyen papírok kellenek hozzá?

Mindenképpen javaslom, hogy a bérbeadási szerződést közjegyző előtt írjátok alá. Ez kb 100.000 Ft plusz költség, de bőven megéri, hiszen ha a bérlőid nem fizetnek lakbért, nem kell hónapokig pereskedned, hanem egyből kiteheted őket. Adózásról kérdezd a könyvelődet, de úgy tudom, magánszemélyként a nyereség 87%-a után kell megfizetned 15% személyi jövedelemadót. Javítsatok ki, ha tévedek!

hát tévedsz, 4-es. A teljes jövedelem után kell fizetni a 15% szja-t. A jövedelem úgy jön ki, hogy a bevételből levonod a költségeket, ha ezzel nem akarsz tételesen foglalkozni, akkor levonhatsz 10% költség átalányt. Ez esetben a bevétel 90%-a után fizeted tehát a 15%-ot. De ez a legritkább esetben éri meg, tipikusan több az elszámolható költség. Nem tudom, a 87%-ot honnan vetted, pláne hogy a nyereség (jövedelem) %-ában.

És a kérdésre térve: kétségkívül jó üzleti modell, ha olyan lakást veszel egyetem közelben, ahol több különálló szoba van, és így egyetemistáknak kiadható. Még jobb, ha nem egy külvárosi campus közelében van ez, hanem több egyetem is könnyen elérhető, mert az mindjárt egy rizikó, hogy az adott campus bezár (ld. Piliscsaba). Aztán igen, rizikó az ilyen Covid-féleség is. Ha viszont egyetemistáknak adsz ki több szobát külön-külön, akkor csökken a rizikó, mert azért nem mindenki fogja felmondani a szerződését. (mer pl. az online egyetem mellett dolgozik is Bp-n). Az egyetemisták esetében a 'nem fizet, és nem tudod kirakni' típusú rizikó szerintem kevésbé jellemző, de ez sem fog egyszerre mindenkinél bekövetkezni. Ebben a körben szerintem a közjegyzőzés se igazán elterjedt, én nem is látom értelmét.