Lehetséges-e hogy a jelenlegi ingatlanpiaci konjunktúra egy 2008-ashoz hasonló pénzügyi válságba fog torkollni?

Igen, újra és újra meg fog történni. Ennek az oka egyszerű: "overleverage" - azaz masszívan ki van feszítve az emberek hitelkerete, "túl vannak pozícionálva". A kamatkockázatot a bankok futják, az árfolyamkockázatot pedig az emberek: ha a hitel mögül eltűnik a fedezet (árcsökkenés esetén), az további pótfedezetet kíván. (ugye valahogy a bankoknak meg kell védeniük magukat a veszteségtől)

Ilyen akkor történik, ha leállnak a jegybanki eszközvásárlási programok és beleszaladunk egy kamatemelési ciklusba (igen, most még nagyon lehetetlennek hangzik, de közeleg). Izgalmas idők jönnek, érdemes figyelni mi történik a különböző piacokon (kötvény, nyersanyag), mert az erre adott válaszok fogják meghatározni az eszközárakat ebben az évtizedben.

2. Milyen árfolyamkockázata van a forinthitelnek??

Milyen pótfedezetről beszélsz? Mióta szoktak a bankok ingatlan hitel esetén pótfedezetet kérni? Még a devizahiteles időben se kértek ilyet.

Elég magas azoknak a hiteleseknek a száma, akik valójában nem hitelkepesek.

Felveszek babavarót önerőnek, aztán még hozzá támogatott lakashitelt.

Közben pedig nincs egzisztencia, nincs tartalék, nincs pénzügyi kultúra.

Viszont jönnek a gyerekek, mert az a vállalás. Ettől nő a kiadás. A bevétel meg nyilván nem ilyen arányban.

Ebből lesz a baj, nem a hitelallomany nagysagabol.

A minőség a lényeg.

#4: nem a "forinthitelnek" van árfolyamkockázata (??? ennek így semmi értelme), hanem a lakás árának (nyitottál egy 5x tőkeáttételes pozíciót).

Mondjuk egy lakás 100 pénzbe kerül, te beleadsz 20-at, a bank hitelez 80-at. Ha ennek a lakás ára 80-ra csökken, akkor a bank továbbra is 80-at hitelezett, na de hova lett az önrészed? ;) Ha ez alá csökken az ára, akkor valamivel pótolnod kell a fedezetet a hitel mögé, különben elárverezhetik a lakást a fejed fölül (pozíció likvidálás). Ez így működik minden banki, brókeri kölcsönnél. Attól, hogy nem tudsz róla, a kockázat még ott van. Aki később száll bele a buliba, nagyobb eséllyel fog bukni, a korán beszállók (és az okosan méretezett hitellel rendelkezők) jó eséllyel megússzák.

Lehet szemellenzősen élni, és csak egy irányba nézni. De a kockázat ott van. Az idő eldönti.

6. Az hol árfolyamkockázat, hogy a lakás értéke csökken?? Mi köze bármilyen árfolyamnak a lakás értékének csökkenéséhez? Ne keverd már a tőzsdét a lakáshitellel, a kettőnek semmi köze egymáshoz.

Kockázat van, de forinthitelnél nem létezik olyan, hogy "árfolyamkockázat" és a tőzsdéhez meg a tőkeáttételes kereskedéshez se lehet hasonlítani a lakáshitelt, semmi köze hozzá, még csak messziről se.

#2: „A kamatkockázatot a bankok futják...”

Hát nekem is van lakáshitelem, de mivel változó kamatozású, ezért kb semmit nem kockáztat a bank. Annak meg persze szép felára van, ha fix kamatozásút akarna a hitelfelvevő :)

#3: „Most volt egy jelentős ingatlanár-csökkenés...”

Merrefelé, a Holdon?

#9

Igen, az albérleteknek jót tett az Airbnb visszaesése, meg a sok távmunka, távoktatás. Én különben tavaly tavasszal azt gondoltam hogy emiatt hirtelen sok befektetésként kezelt lakást fognak piacra dobni és ez maga után húzza majd az árcsökkenést, de aztán mégsem.