Eltudná nekem valaki magyarázni hogy hogyan drágulhatott el ennyire az ingatlan piac ?

A legeslegfontosabb tényezője a magyar ingatlanáremelkedésnek az őrült mértékű állami hitelezés. CSOK + babaváróval akár 25MFt-ot is kaphatnak fiatalok gyakorlatilag a semmire. Namost ha én eladó vagyok és azt tapasztalom, hogy hirtelen a vevőknek sokkal több pénz van akkor nyilván árat emelek, mert többért is el fogják vinni a pecót. Valós példa: régóta nézegettem egy 5MFt-os telket a városunkban. Kijött a CSOK egy héten belül 8M-ra ment fel az ára.

Egy másik tényező - bár ez elsősorban a nagyvárosokat, illetve a turisztikailag érdekes helyeket érinti - az airbnb. Ha szobakiadásból be tudok zsebelni havi többszázezer forintot akkor érdemes lehet ingatlant venni. Mivel nem csak én vagyok ilyen okos hanem a többi befektető illetve az eladók is ezért ez nyilván felfelé nyomja az árat.

Szintén egy másik tényező a 10-12 éve tartó gazdasági konjuktúra.

"Itt ülök egyre több pénzen, de nem szeretném elbukni a 20-40%-át a lufi kipukkanása miatt, ezért nem veszek most házat"

- ezt nincs ember aki előre látná. Lehet hogy bezuhannak a lakásárak 2 hónap múlva, az is lehet, hogy még évekig tart az emelkedés. Vagy bezuhan az ár és miközben te dörzsölöd a tenyered újra kilő mint a tőzsde az év elején. Ezzel a hozzáállással akár örökre is halogathatod a vásárlást, mivel nem fogod tudni megmondani, hogy ha bezuhant 15%-ot akkor ez már az alja vagy még fog esni újabb 15%-ot mondjuk a következő évben.

Ha lakni akarsz az épületben akkor vegyél amikor megtalálod azt ami neked tetszik és belefér a pénzedbe. Befeketésnek kérdőjeles, hogy megéri-e a MÁP+ miatt.

Vagy: A következő két évben még 20%-ot aztán meg bezuhan 20%-ot vagyis ugyanott lesz mint most. Ahhoz, hogy ezt meg tudd jósolni kristálygömb kellene. Az nagyon úgy tűnik, hogy a "jobbak" a hitelek mint 2008-ban vagyis ha lesz valami krach (és nyilván lesz mert a gazdaság ciklikusan működik) akkor valószínűleg nem lesz akkora lakásválság mint 12 évvel ezelőtt.

De persze ez is egy jóslat nem pedig a szentírás. Lehet, hogy stagnálás jön, vagy az apokalipszis, vagy tovább mennek felfelé az ingatlanárak...

Csók 10 000 000, babaváró 10 000 000, ennyi a titok!

Az én lakhelyem jogosult falusi csókra, itt 1 omladozó vályog kockaház is 20-30mFt, 5 km-rel a városhoz közelebb levő faluban nem vagy jogosult rá és ezért ott 10-20mFt-ért jobb házak vannak.

A csok és babaváró nyilván hat a piacra, de fontos gazdasági összefüggés, hogy "ingatlan ár * kamatláb = bérleti díj" A bérleti díjnak és az ingatlanárnak együtt kell mozognia.

Átrendezve: ingatlan ár = bérleti díj / kamatláb

Konjunktúra van, emelkednek a fizetések, így nőhettek a bérleti díjak. Másik oldalról rekordalacsony a kamatláb. Így a számláló nő, a nevező csökken, tehát a z eredmény nőni fog.

Tegyük fel adózás után 100ezerért adsz ki egy lakást, az elvárt kamat 4%.

érték = 1,2millió / 4% = 30millió.

Ha a kamatok elkezdenek emelkedni, mondjuk 6%-ra, akkor

érték = 1,2millió / 6% = 20millió.

Szerintem az alacsony kamat a fő oka, hogy felmennek az ingatlanárak.

A csok és babaváró csak olaj a tűzre, mivel amikor bevezetik hirtelen sokan veszik fel ezeket, de utána beáll az új csok/babaváró igénylése egy alacsonyabb szinten.

Még egy dolog az airbnb-hez: az árat az is emeli, hogy ha hirtelen sokan kezdenek bele a dologba (lásd budapest) akkor nagyon lecsökken az albérletbe kiadó lakások száma. Röviden: "minek adjam ki a lakásom 100eFt-ért állandó bérlőnek ha egyébként be tudok rajta húzni havi 300-at is?"

Ennek az az eredménye, hogy kialakul egy lakásválság amiben az őslakosok kiszorulnak a külső kerületekbe vagy csak aránytalanul drágán tudnak ingatlant venni.

Az airbnb egy tök jó meg ötletes találmány, szerintem nagyon kevesen látták előre, hogy milyen problémákat fog generálni. Akik előre látták azok vagy nagyon okosok vagy nagyon szerencsések (vagy mindkettő), mert azok akár egy életre is meggazdagodhattak.

1) CSOK + Babaváró hitel. Önti az állam a hiteleket az emberekre (majd lesz sírás belőle...), ezt lekövetik az árak

2) Külföldi befektetők. Nagyon nagy mennyiségű (kínai, orosz, de akár nyugati) külföldi vett MO-n lakást, mert az ő vagyoni és árszínvonalukhoz képest itt még mindig olcsó volt. Ez értelem szerűen (főleg BP belvárosában) felrúgta az árakat

3) Turizmus és airbnb: Akinek volt pénze elment egy ilyen befektetés irányába

4) Általános gazdasági fellendülés: Egy nagyon alacsony kamatkörnyezet mellett egy nagyon hosszú idejű gazdasági fellendülés volt. És a spórolt pénzeket nem volt értelme bankba tennni a 0 kamatért, ezért fektettek az emberek ingatlanba, ami felvitte a keresletet

5) Társadalmi átrendeződés: a többgenerációs családmodell már nem dívik. Nálunk tipikusan ilyen házak voltak, egytől egyig üres most, maximum a nappapa + nagymama laknak a nagy házban ketten. A fiatalok meg inkább elmentek albérletbe vagy vettek fel hitelt, hogy külön költözhessenek. Ez megint egy nagy mértékű kereslet növekedést eredményezett

Ez a cikk elég jól összefoglalja:

-Lakáspiaci sokkra, 15-30 százalékos árzuhanásra számíthatunk:

[link]