Ingatlan eladás utáni szja, vétel utáni illeték fizetés?

Szja: eladasi ar es a hagyateki ertek kozotti kulonbseg utan fizetendo 13,5% ha iden adjatok el, 9% ha jovore.

Illetek: ha a te nevedre kerul az uj ingatlan, akkor 30-18=12 millio forintnak a 4%-a.

Ha az uj lakast is felesben veszitek, akkor nincs illetek, kesobb ha mar a neveteken van, akkor illetek mentesen tudjatok egymastol adni-venni-ajandekozni.

Szia, szja-nál csak a naptári év számít, tehát akkor vegyük 2025-öt.

Az a 3. év, így vannak az adósávok:

0. év 1. év a haszon 15%-a.

2. év a haszon 90%-ának 15%-a.

3. év a haszon 60%-ának 15%-a.

4. év a haszon 30%-ának 15%-a.

5. évtől adómentes.

A haszon az itt a 14 M, illetve még abból is az értékesítés költségei, szerzés költségei, ráfordított összeg, minden, amiről számla van.

Varrtál bele 2 függönyt és van a méteráru boltból számla, akkor az például.

Volt zárcsere, számlával, akkor az is.

Volt kint üveges, javított, számlával, az is lejön a haszonból.

Hirdetést, képgalériát fizetsz, az is lejön.

Telefon és utazási költség sajnos nem, maximum a vonat.

Ha van benn ingóság, ami marad, pl. konyhabútor, csillár, tűzhely, azt érdemes nem beleszámolni az ingatlan árába, akkor nem adóköteles.

Tehát fizetnek érte 36 M-t, de akkor kettéveszed, 35 M az ingatlan, 1 M az ingóság, máris jobban jössz ki.

Illetékmentes az új lakás vásárlása, mivel ha 35 M-ért adsz el, akkor 35 M-ig illetékmentes az új.

"Varrtál bele 2 függönyt és van a méteráru boltból számla, akkor az például.

Telefon és utazási költség sajnos nem, maximum a vonat."

Ezeket honnan szeded?????

Mi vonható le költségként az értékesítés után kapott összegből, mint értéknövelő beruházás?

Értéknövelő beruházás:

Az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás.

Ide tartozik az az igazolt kiadás is, ami az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül, az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

A házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

A függöny lecserélése nem tartozik az ingatlan állagmegóvása fogalomba.

Állagmegóvás például a festés, parkettázás. Leesett vakolat helyreállítása. Az ingatlan állagát óvod meg vele, nem pedig a lakás stílusát változtatod. A függönycsere hol óvja meg az ingatlan állagát?

Értéknövelő beruházás pedig például, hogy bevezeted a központi fűtést, lecseréled a tetőn a cserepeket, kerítést húzol fel ott, ahol nem volt. Minden olyan, ami növeli az ingatlan értékét a piacon. Korszerűsítés -> komfortosból összkomfortos. Satöbbi...

Azért a költségelszámolásokkal vigyázzunk! A NAV ezekre nagyon ki van élezve.

"Apukám után örököltem egy lakás fele részét (másik fele anyukámé, mert közös tulajdonú volt). A teljes lakás értékét 22 millió Ft-ban állapították meg a hagyatéki leltár készítésekor, 2022-ben.

Nem történt azóta felújítás, de annyira felmentek az ingatlanárak a környéken, hogy most kb. 36-ért el tudnánk adni."

Az ingatlanból 50 % rész jut rád (tulajdoni hányad aránya), a másik 50 % rész az anyukád bevétele lesz.

Nem tudom, hogy anyukád melyik évtől tulajdonos az ingatlanban, de ha 2019. évben vagy előtte évben már a tulajdonában volt, akkor neki SZJA-val dolga nincs.

Mivel te az ingatlanból 50 %-ot 2022-ben szereztél öröklés által (halál éve számít), ezért neked a szerzés éve 2022. év lesz. Az értékesítés éve pedig 2024. év.

Az ingatlant eladjátok teljes áron 36 millióért. Ennek a fele 18 millió forint.

Neked ez lesz a bevételed.

Mivel egyenesági rokon nem fizet örökösödési illetéket, ezért a hagyatéki leltár szerinti rád eső értéket vonhatod le a 18 millió bevételből.

A teljes lakás hagyatéki leltár szerinti értéke 22 millió, tehát ennek a fele: 11 millió.

Marad a kettő különbözete, tehát 7 millió forint.

ezt tovább csökkentheted a fent már vázolt és igazolt költségekkel. Például közjegyzői díj, földhivatali eljárás költsége (ami által a nevedre került az ingatlan tulajdonrész örökléskor), ha volt értéknövelő beruházás és az azokról szóló számla a nevedre szól, akkor azt a költséget is.

A maradék lesz a SZÁMÍTOTT JÖVEDELEM.

Hogy ebből mennyi lesz adóköteles, az azon múlik, hogy a szerzés (halál éve) és az értékesítés éve között hány év telt el.

Ha 2024. évben értékesíted az ingatlant, akkor ez 2 év.

2 év esetén a számított jövedelem 90 %-a lesz adóköteles.

Tehát ha a 7 millióból nincs további költséglevonás, akkor 6.300.000 forint után kell megfizetned a 15 % SZJA-t = 945 ezer forintot.

A SZJA kötelezettség semmilyen formában nem érinti a következő ingatlanvásárlásod.

Ha anyukád neked ajándékozza az értékesítésből származó bevételét, hogy vegyél másik ingatlant belőle, vagy költsd bármire, szíve-joga.

Ez egy külön ügylet -> ajándékozás egyenesági rokonok között. Bejelentés-köteles a NAV-hoz. Egyenesági rokonok között az ajándékozás mentes az illeték alól. SZJA vonzata sincs, ha magánszemélyek között történik az ajándékozás. SZJA szempontjából lényegtelen a rokonsági kapcsolat. Az illeték szempontjából szokott lényeges lenni.

"Tudnátok segíteni, mekkora szja, ill. illeték összeggel kell számolnom nekem, ill. anyukámnak?"

SZJA-t megtárgyaltuk. Jöjjön az illeték része (visszterhes vagyonszerzési illeték):

Ingatlan (lakás, egyéb ingatlan) megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 %, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 %, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint az illeték.

Speciális szabály:

Lakástulajdon vásárlásakor, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belüli eladja, akkor az illeték mértéke a két lakás értékének különbözete után 4 %. -> Cserepótló vétel...

Véleményem szerint nem zárja ki az illetéktörvény azt a lehetőséget, hogy a fenti cserepótló vétel speciális szabálya öröklés esetére is érvényes legyen.

A megvásárolni szándékozott ingatlannal kapcsolatban eljáró ügyvédnek kell ezt a szándékot jelezni. Ő szolgáltat ugyanis adatot a NAV-nak arról, hogy a cserepótló vétel speciális szabályát szeretnéd alkalmazni. Ha ez nem történik meg az adásvétel alkalmával, akkor addig, amíg a NAV által kivetett visszaterhes vagyonszerzési illetékről szóló határozat jogerőre nem emelkedik, neked kell a NAV-nál jelezned, hogy szeretnél élni a cserepótló vétel lehetőséggel. A határidő jogvesztő! A határozat jogerőre emelkedés után nincs lehetősége az illeték összegén változtatnia a NAV-nak.

Remélem, hogy érthető voltam, és tudtam neked segíteni...

3: Jó, akkor tévedtem a függönnyel, cseréljük le ezt a példát redőnyre akkor vagy szúnyoghálóra!:)

A vonatozás az értékesítés költségeibe tartozik, ennek akkor majd nézzen utána, akit érint, tényleg így van-e - és főleg AKKOR, amikor neki aktuális az adózás, akkor mik a szabályok erre.

Az elv az, hogy csak a tiszta nyereség után adózunk, viszont csak amiről számla van, azt lehet költségként levonni.

"viszont csak amiről számla van, azt lehet költségként levonni."

Ez is pontatlan.

Például ha vetettek volna ki illetéket az örökség után, akkor ott nincs számla, hanem a NAV általi fizetési kötelezettséget előíró határozat van. Ilyenkor a határozat a költségelszámolás alapja és az utalásról, vagy postai csekkes befizetésről szóló bizonylat. :)

"Még az leírnád, kérlek, hogy a NAV felé milyen módon kell bejelenteni az ajándékozást?"

Elnézésedet kérem, az egyenesági rokonok közötti ajándékozás már nem bejelentésköteles még akkor sem, ha készült róla bármilyen okirat. INGÓSÁGRÓL beszélek (pénz, stb.).

Egyébként ha bejelentésköteles lenne - bár már nem az - akkor az AVBA jelölésű bejelentőlapot rendszeresítette hozzá a NAV, aminek a használata nem kötelező. Szóban, írásban, bármilyen formában be lehet jelenteni az ajándékozást követő 30 napon belül. Ha szóban történne, arról jegyzőkönyvet vesz fel a NAV ügyfélszolgálatos.

INGATLAN ajándékozását a B-400 jelölésű nyomtatványon kell bejelenteni, de ezt az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd automatikusan megteszi, mert kötelezi rá a törvény.

"de ezt az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd "

Bocsi, még korán van: ... de ezt az ajándékozási szerződést ellenjegyző ügyvéd...