A gazdasági válság jele az is, hogy 30%-kal csökkent a kereslet a magyar ingatlanokra pár hónap alatt, és folyamatosan csökken tovább, a kínálat meg bővül?

Természetesen a magas kamatok, az infláció mind - mind csökkentik a keresletet, az meg az árakat.

Aki a közelmúltban vett rohadt drágán ingatlant mondjuk 50 millióért, az lehet, hogy 1 év múlva jó ha 40 milliót fog érni...

Ergo most várni kell 1-2 évet, és akkor jóval olcsóbban lehet ingatlant venni mint, most ...a bezuhazás csak most kezdődik.

#1

Erre reagálnék.

"az egy ingatlan ára ettől nem lesz kevesebb"

Egyrészt, nem ettől lesz kevesebb. Ha valaki szorult helyzetben van és kell neki a pénz, akkor elkezdi lejjebb vinni az ingatlan árát, hogy az ővét előbb megvegyék, ezért szokott csökkeni az ár.

Másrészt, a mostani ingatlan árak nem reálisak, vagyis már most olyan ingatlan árakról beszélünk, amik nem tükrözik az ingatlan értékét, így ennek csökkenése pont jót tenne. Magyar viszonylatban az ingatlanok legalább 2-szeres túlárazással vannak árulva. Ez a CSOK, zöld hitel stb következménye.

Mondjuk 40 évvel ezelőtt pár év alatt összehoztak egy ingatlan árát. A mostani huszonévesek nagyyszülőek olyan történeteket mesélnek, hogy simán átlagnak számított, hogy 2 ingatlant felhúztak a saját pénzükből, most azon gondolkodnak a fiatalok, hogy nekik egy lyukat valaha meg tudnak-e venni.

A mostani ingatlan árak nem reálisak, normális esetben sokkal alacsonyabb lenne.

Megszünt a rezsicsökkentés, megszünt a napelemtámogatás, megdrágult az építöanyag és a felújítási költség, koppant a nép, nincs óccsó fütés meg villany. A sok szar szigeteletlen, felújítatlan ingatlan többé nem gazdaságos, nem kell a kutyának sem a szar drágán. Emellé az euró is csak azért nem 500Ft mert jól megemelték az alapkamatokat, mit sem törödve sok ezer hitelessel már megint. Akiknek eddig ment valahogy azok jó része most fog tönkre menni.

Idén sem nyaralunk nyuszómuszó!

Röviden: igen. Konjunktúra idején normális esetben az ingatlanárak felfelé mennek, hiszen olcsó a hitel, kiszámítható a környezet. Az, hogy pár hónap alatt a kereslet drasztikusan visszaesett az a válság jele.

Hosszabban: a helyzet hasonló, de nem teljesen ugyanolyan, mint 2008 környékén. Akkoriban a hitelek jelentős része devizában volt, és ez okozta az akkori ingatlanárak visszaesését: a Svájci frank elszállt, így a törlesztő jelentősen emelkedett, arról nem is beszélve, hogy akkoriban nem volt maximalizálva a fizetésedhez mérten a felvehető hitel, simán tudtál olyan hitelt is felvenni, aminek törlesztője a fizetésed 80%-a. Most az ingatlanhitelek 50%-ban maximalizálva vannak, és a hitelek többsége forint alapú, ráadásul fix. 2008-ban a ingatlantulajdonosok TÖMEGÉVEL rá voltak KÉNYSZERŰLVE, hogy eladják az ingatlanjukat, ezért történt kb évente 5%-os (5-6 év alatt kb 25%-os) ingatlanárcsökkenés, nominálisan (reálértékben némileg jobban csökkent az értéke). Napjainkhoz visszatérve, a kérdés az, hogy most az ingatlantulajdonosok tömegével rá vannak-e kényszerűlve az eladásra. Szerintem a válasz erre az, hogy (még) nem, hiszen:

-A kormány kamatstoppal védi a változó kamatozású hiteleseket.

-A legtöbb hitel amúgy is fix kamatozású (itt akkor lehet gond, ha sokaknak most lesz a kamatfordulója)

-A legtöbb hitel már forint alapú, ami egyre kevesebbet ér.

Abban igazad van, hogy a vevők eltűntek a piacról, hiszen:

-rendkívül drága lett a hitel

-az élelmiszer súlya jelentősen nőtt a fogyasztási kosárban, tehát kevesebb pénz jut törlesztőre.

Tehát milyen helyzet van most? A vevők eltűntek a piacról, de az eladók (még) nincsenek eladásra kényszerűlve. Ez azt eredményezi, hogy az árak többnyire egyenlőre még nem csökkennek, hiszen az eladó nem enged belőle, de ninxs vevő, így jelentősen csökkent a tranzakciók száma, de az árak (egyenlőre) kevésbé, legalábbis nominálisan. Viszont, az áremelkedés megállt, a jelenlegi helyzetben sok helyen nem lehet tovább emelni az árakat. Ez viszont azt jelenti, hogy reálértékben, az infláció miatt már csökkennek az árak.

A kormány azt a politikát követi, hogy ne álljon le a hitelezés, ezért ad még mindenféle kedvezményes hitelt, kamatstoppot. Az ingatlanárak akkor fognak akár nominálisan is esni, ha:

-a kormány eltöri a kamatstoppot és a kedvezményes hiteleket

-a megélhetés olyan drága lesz, hogy sokan már nem tudják fizetni a törlesztőt (ebben mondjuk jó az irány)

Azt is figyelembe kell venni, hogy az ingatlanpiac lomha, lassan reagál. 7 év szakadatlan emelkedés után idő kell, mire a tulajdonosok felfogják, hogy most más idők vannak. De igen, az ingatlanárak csökkenhetnek is, volt már rá példa, csak olyan rég, hogy sokan már nem is emlékszenek rá.