Meglévő romos faház helyére téglaépületet szeretnék építeni. Hol / hogyan kezdjem?

Sziasztok!

Vettem egy zártkertet, van rajta egy oszlopokon álló faház, így hivatalosan "Kert, és gazdasági épület", a földhivatali térképen be van rajzolva az épület.

Szeretnék ugyanerre a területre, egy ugyanekkora tégla épületet építeni. - A probléma hogy túl kicsi a telek, tehát a helyi építési szabályzat alapján "...telkek nem beépíthetők, a területükön álló építmény nem bővíthető."

Így hogyan kezdjek hozzá?

-Ha lebontom, üres lesz a telek, és nem kapok építési engedélyt...

-Bővítésre szintén nem kapok engedélyt...

-Átépítésre, vagy felújításra elvileg kérhetek, de nem tudom, hogy megadják-e.

Esetleg valaki ért hozzá, volt már hasonló helyzetben?