Ha Debrecenben szeretnék lakást venni, ennyi pénzért hová mehetek?

Max 11-12 millióm van rá.A Vénkertben már laktam,oda nem szeretnék (egyre több a kétes elem).A Tóciba,Fényesudvarba,Nagyállomás környékére sem szeretnék.Ezeket a hírhedt helyeket ismerem,debreceni vagyok.Kertes ház lenne a legjobb,de Józsán kívül nem tudok helyet,ahol nincsenek mokkák.Erre meg ugye nincs pénzünk.A Sestakertre gondoltam elsőkörben,hátha az jó befektetés lenne az Egyetem és a Nagyerdő miatt.Mit ajánlotok illetve mit nem és miért?Vargakert pl milyen?Ott most elég sok lakást hirdetnek.